買房難題，房子跌到什么時(shí)候可以入局抄底？

　　如今的時(shí)代果然不一樣了，前幾年大家是著急買房，現(xiàn)在則是持幣觀望。

　　其實(shí)，這從一些網(wǎng)上流行的順口溜也能看出。

　　比如“買房緩一緩，首付變?nèi)睢ＹI房停一停，底層變高層。買房等一等，房?jī)r(jià)降更猛。”

　　以及“本月房?jī)r(jià)嫌太貴，下月下跌更開心；今日首付變?nèi)睿魅杖钭兤綄樱怀鋈ヂ糜嗡奈逄欤貋?lái)多個(gè)衛(wèi)生間。”

　　從這兩句順口溜也能看出來(lái)，房?jī)r(jià)是真不行了。

　　但是不行了，也得抄底啊！

　　那在什么時(shí)機(jī)抄呢？今天我們就來(lái)聊聊這個(gè)問題。

　　想要抄底，我們就要看明白租售比。

　　就比如北方某城市的房子售價(jià)為300萬(wàn)，但是月租金卻是2700元，這就意味著年租金為32400元。

　　大家看著覺得價(jià)格合理，可實(shí)際上這套房子的租售比，是國(guó)際正常租售比的 3.7 倍到 5.5 倍。

　　國(guó)際上公認(rèn)的合理租售比區(qū)間通常為 1:200 至 1:300，對(duì)應(yīng)租金回報(bào)率 3% 至 5%。按這套房子年租金 3.24 萬(wàn)計(jì)算，合理估值應(yīng)為 64.8 萬(wàn)（3.24 萬(wàn) ÷5%）至 108 萬(wàn)（3.24 萬(wàn) ÷3%），取中間值約 75 萬(wàn)，遠(yuǎn)低于當(dāng)前 300 萬(wàn)的售價(jià)。

　　好家伙，直接來(lái)了一個(gè)打骨折價(jià)。

　　大家也可以測(cè)算一下自己城市的房?jī)r(jià)，看一看能不能達(dá)到這個(gè)合理的租售比。

　據(jù)我所知，有的城市房?jī)r(jià)已達(dá)到甚至低于合理租售比，但有的城市還相差甚遠(yuǎn)，不過(guò)大家也不必著急，軟著陸依靠的是時(shí)間，而新一代恰好有的是時(shí)間。

　　如果有著急的，也可以入手核心區(qū)，哪怕租售比高出國(guó)際比例的一倍，也可以咬咬牙上，當(dāng)然僅限剛需。

　　不著急的，可以繼續(xù)等，而且目光要放在好地方，就比如核心地段，核心商圈，好學(xué)校附近。

　　記住，我們是處在大洪流中的人，我們能見識(shí)到房?jī)r(jià)瘋漲，也能見識(shí)到房?jī)r(jià)回到10年前甚至15年前。

　　若當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)回落至 15 年前水平，且同時(shí)滿足合理租售比、人口持續(xù)流入等條件，那基本就到了抄底時(shí)機(jī)。

　　當(dāng)然肯定會(huì)有人覺得算租售比很麻煩，那我就再教大家一個(gè)辦法。

　　這個(gè)辦法就是租金覆蓋。

　　比如你計(jì)劃買一套房子，若測(cè)算后發(fā)現(xiàn)：付完首付、辦完購(gòu)房流程，將房子租出去的租金，剛好能覆蓋每月房貸，那這套房子就值得入手。

　　那大家肯定在想了，老破小，可以。

　　當(dāng)然，我這里不鼓勵(lì)大家買一些破房子，買房子，物業(yè)服務(wù)很重要，而房齡久、價(jià)格低的房子，物業(yè)服務(wù)大概率跟不上。

　　更關(guān)鍵的是，相對(duì)而言，老破小的出租難度會(huì)更大。

　　了老破小的人也不必?fù)?dān)心，老破小并非會(huì)被完全淘汰。其實(shí)在我看來(lái)，受經(jīng)濟(jì)壓力影響，未來(lái)住房市場(chǎng)會(huì)逐漸從‘以購(gòu)為主’向‘租購(gòu)并舉’轉(zhuǎn)變，只要租金合理，老破小仍有租賃需求，問題不大。

　　所以當(dāng)你想入手不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，首先要考慮的是核心地段、核心商圈和實(shí)際需求價(jià)值。

　　這樣一來(lái)，住的時(shí)候舒心，不住的時(shí)候也能出租變現(xiàn)，甚至能通過(guò)撿漏核心房產(chǎn)，靠其穩(wěn)定的租金收益覆蓋生活成本，實(shí)現(xiàn)相對(duì)輕松的生活。。

　當(dāng)然，這一切最終還要看你結(jié)合自身需求、資金狀況來(lái)做選擇。