最近，三個(gè)標(biāo)志性的現(xiàn)象，從三個(gè)不同的維度：個(gè)人、銀行、政策。

像三只強(qiáng)而有力的手，掀開(kāi)了樓市的“遮羞布”。

我一件一件，把事情給你捋清楚。

01

最近有兩個(gè)詞火了：

?“房貸倒掛”?、“貸款賣(mài)房”。

從過(guò)去的資產(chǎn)到現(xiàn)在的負(fù)債，不少人開(kāi)始走在貸款貼錢(qián)也要把房子賣(mài)掉的路上。

這件事，我竟然看到官媒的記者也在報(bào)道，蠻吃驚的。

房貸倒掛是什么意思？

就是房子的市場(chǎng)價(jià)，已經(jīng)比欠銀行的貸款還少了。

賣(mài)掉房子不僅一分錢(qián)拿不到，還得自己再掏一筆錢(qián)給銀行填坑。

舉個(gè)例子，21年高點(diǎn)，魔都600萬(wàn)買(mǎi)的房子，首付3.5成210萬(wàn)，貸款390萬(wàn)。

現(xiàn)在距離最高點(diǎn)跌去4成還算正常吧，即現(xiàn)在賣(mài)房的價(jià)格是360萬(wàn)。

這個(gè)例子并不極端，隨便說(shuō)一個(gè)：

2021年嘉定南翔板塊電梯次新房，單價(jià)能賣(mài)到6萬(wàn)，現(xiàn)在普遍4字頭，價(jià)格還可談。

A先生買(mǎi)了套房，付了4年利息，本金還沒(méi)還掉多少，房子的總價(jià)就比房貸要低了。

這種事，以前覺(jué)得是天方夜譚，現(xiàn)在卻成了許多城市高點(diǎn)買(mǎi)房者的悲哀。

沒(méi)有嘲笑的意思，我是高點(diǎn)買(mǎi)房的90后，也是其中一員。

很多人可能會(huì)說(shuō)，那不賣(mài)不就行了？扛著唄。

沒(méi)錯(cuò)，大多數(shù)人確實(shí)是這么想的。畢竟房子是用來(lái)住的，只要工作還在，現(xiàn)金流沒(méi)斷，咬咬牙也就扛過(guò)去了，房貸倒掛本身并不直接導(dǎo)致斷供 。

但沖突和反轉(zhuǎn)在另一面。

真正出現(xiàn)貸款賣(mài)房現(xiàn)象，不全是房?jī)r(jià)下跌這個(gè)結(jié)果的鍋，而是導(dǎo)致無(wú)法承受這個(gè)結(jié)果的原因：

房?jī)r(jià)、收入的增長(zhǎng)預(yù)期下降。

這時(shí)候月供就從一個(gè)數(shù)字，變成了一座大山。

貸款賣(mài)房成了很多人不多的選擇，哪怕是割肉流血，也得斷臂求生。

我的情況還好點(diǎn)，收入和工作還算穩(wěn)定，暫時(shí)還扛得住。

但現(xiàn)在二手市場(chǎng)上，已經(jīng)出現(xiàn)了兩類(lèi)“砸盤(pán)俠”：

一類(lèi)是多套房的投資客，壯士斷腕，主動(dòng)止損；

另一類(lèi)，就是那些被收入壓垮的剛需，被動(dòng)賣(mài)房，只為卸下重?fù)?dān)。

他們共同構(gòu)成了一股強(qiáng)大的力量，把二手房的價(jià)格，又往下狠狠地踩了一腳。

02

第二件事，銀行親自下場(chǎng)當(dāng)中介。

現(xiàn)在只有個(gè)人在焦慮嗎？

不，其實(shí)銀行也很焦慮。

這是AI給我整理的事件脈絡(luò)：

以前有人斷供，銀行的常規(guī)操作是收房、法拍。

簡(jiǎn)單、直接、體面。但現(xiàn)在這條路快走不通了。

根據(jù)瑞聯(lián)數(shù)科的數(shù)據(jù)，2025年前三季度，全國(guó)法拍房掛牌量高達(dá)94.67萬(wàn)套，但成交的只有13.43萬(wàn)套。

成交率僅僅14.19%，這意味著什么？

意味著超過(guò)85%的法拍房都流拍了！ 房子砸在手里，變成了一堆鋼筋水泥，一串壞賬數(shù)字。

給大家說(shuō)個(gè)故事，無(wú)其他不良引導(dǎo)，如有雷同純屬虛構(gòu)。

鵝城有一家聲名顯赫的大錢(qián)莊，名叫X銀樓。

銀樓的主業(yè)，是收儲(chǔ)和放貸，但真正賺錢(qián)的還是放貸。

城里的商戶、人家想用錢(qián)，都會(huì)拿房契來(lái)做抵押，從X銀樓借出現(xiàn)錢(qián)。

銀樓做生意，圖的是個(gè)長(zhǎng)流不息。賺的是借貸人每月按時(shí)支付的利息和本金。

至于抵押在X銀樓手上的那些契據(jù)，他打心底里希望房屋主人能按時(shí)還款，最終把它們都贖回去。

這些契據(jù)只是暫時(shí)押在這里，所有權(quán)沒(méi)有改變，銀樓僅僅擁有抵押權(quán)。

倘若真有人還不上錢(qián)，這些作為抵押的房產(chǎn)就真的歸了銀樓。

從普通人的理解里，你還不上息，銀樓把你當(dāng)?shù)臇|西給賣(mài)掉，這筆買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)嫁了對(duì)不對(duì)。

但業(yè)內(nèi)不是這么看的，這是一筆“絕當(dāng)”。

按照祖輩傳下的行規(guī)，X銀樓絕不會(huì)自己出面去賣(mài)這些房子和抵押物。

為何？失了身份，也壞了行規(guī)。

一個(gè)本應(yīng)高高在上的金融家，若擼起袖子去街頭叫賣(mài)房產(chǎn)，成何體統(tǒng)？

旁人見(jiàn)了，必定猜疑：

X銀樓是不是資金周轉(zhuǎn)不靈了？怎么淪落到要自己賣(mài)磚頭瓦塊的地步？

風(fēng)聲一旦傳出，這影響不好啊。

所以，歷來(lái)銀樓處理這些絕押資產(chǎn)，都是打包低價(jià)轉(zhuǎn)讓給鵝城里幾家專(zhuān)門(mén)的地產(chǎn)牙行，也就是中介。

雖說(shuō)得價(jià)不高，但勝在干脆利落，保全了銀樓的體面。

銀樓的立身之本，始終是錢(qián)生錢(qián)，而非磚生錢(qián)。

這規(guī)矩，幾百年雷打不動(dòng)。

可現(xiàn)在，外面的牙行中介也表示吃不下了，錢(qián)莊庫(kù)房里的絕當(dāng)堆積如山。怎么辦？

于是，我們看到了2025年最魔幻的一幕：

銀樓這個(gè)高冷的金融機(jī)構(gòu)，親自下場(chǎng)，干起了房產(chǎn)中介的活。

這件事挺魔幻的，誰(shuí)能想到有生之年能看到：

銀樓從高高在上的債主變成了叫賣(mài)的商販，成了急于把磚頭變回現(xiàn)金的賣(mài)家。

03

第三件事：政策的搖擺。

上周末，某房地產(chǎn)官媒發(fā)了一個(gè)“清理樓市不合理政策步子要快一點(diǎn)”。

引發(fā)北上深全域解除限購(gòu)的猜想，結(jié)果轉(zhuǎn)過(guò)頭又把文章給刪了。

如果說(shuō)前兩件事是市場(chǎng)在出清和自救，那么第三件事，就是政策在放信號(hào)和引導(dǎo)。

這兩年，我們目睹了樓市調(diào)控史上一次罕見(jiàn)的大轉(zhuǎn)向。

曾經(jīng)被視為鐵板一塊的一線城市，也開(kāi)始放下身段。

廣州一馬當(dāng)先，早早地放開(kāi)了限購(gòu)。2025年北京、上海、深圳也相繼優(yōu)化了限購(gòu)政策，解除了非核心區(qū)域的購(gòu)買(mǎi)限制。

上面是不是在糾結(jié)、搖擺，咱不解讀，等風(fēng)來(lái)就行。

很多人真正關(guān)心的是，真的全面放開(kāi)限購(gòu)，房?jī)r(jià)會(huì)怎么走？

簡(jiǎn)單啊，前面上海外環(huán)外已經(jīng)放開(kāi)了。

作用大嗎？

有一點(diǎn)點(diǎn)，能帶來(lái)量的回暖，但改變不了真正的預(yù)期。

現(xiàn)在看政策，要看預(yù)期。

這個(gè)政策出臺(tái)后，房?jī)r(jià)漲的預(yù)期高不高？出了這個(gè)政策，買(mǎi)家和賣(mài)家的預(yù)期會(huì)有什么變化？買(mǎi)家賣(mài)家根據(jù)新政會(huì)怎么操作？

想通這個(gè)問(wèn)題，搶在別人前面操作。

非要展開(kāi)講的話，短期沒(méi)啥用，量會(huì)回暖，中環(huán)內(nèi)低總價(jià)會(huì)止跌。

因?yàn)槿蚍砰_(kāi)限購(gòu)，最吸引的就是外地剛需。

今年什么都漲漲，就房子在跌，現(xiàn)在房產(chǎn)已經(jīng)在投資圈鄙視鏈底端了。有錢(qián)人不會(huì)因?yàn)槌鰝€(gè)政策，就來(lái)接盤(pán)高總價(jià)房子。

首套自住或?yàn)榱俗优逃I(mǎi)買(mǎi)的，多數(shù)都會(huì)是低總價(jià)。

至于賣(mài)房的房東嘛，多數(shù)會(huì)觀望風(fēng)向，能跑則跑。

仔細(xì)回味預(yù)期這個(gè)詞，如果你代入買(mǎi)家和賣(mài)家，答案會(huì)和我一致嗎？

如有不同觀點(diǎn)，歡迎評(píng)論區(qū)交流。

04

好了，三件事講完了。我們把它們串起來(lái)看：

貸款賣(mài)房現(xiàn)象，是微觀個(gè)體在經(jīng)濟(jì)壓力下的被迫選擇；

銀行賣(mài)房事件，是中觀機(jī)構(gòu)在資產(chǎn)惡化下的無(wú)奈之舉；

一線松綁信號(hào)，是宏觀政策在下行預(yù)期里的努力引導(dǎo)。

時(shí)代，真是車(chē)輪滾滾啊。

有人做過(guò)一場(chǎng)好夢(mèng)，有人正在夢(mèng)醒時(shí)分。

祝大家好。我也要好。