文|大 何

周末一個(gè)被討論很多的新聞，關(guān)于房地產(chǎn)稅。

財(cái)政部原部長(zhǎng)樓繼偉在第十六屆財(cái)新峰會(huì)上提到，房地產(chǎn)稅是最適合作地方稅的稅種，應(yīng)適時(shí)推出。

這其實(shí)是一個(gè)老生常談的話題了，每年都會(huì)拿出來(lái)討論一下，例如23年樓部長(zhǎng)就提到濟(jì)轉(zhuǎn)為正常增長(zhǎng)后應(yīng)盡快開(kāi)展房地產(chǎn)稅。

但這次之所以還能引起比較廣泛的討論，關(guān)鍵在于樓部長(zhǎng)無(wú)意中透露了一個(gè)關(guān)鍵信息：相關(guān)的立法工作“實(shí)際上已經(jīng)完成，一些難點(diǎn)問(wèn)題也基本解決了”。

他原話是這么說(shuō)的：

• 房地產(chǎn)稅是2013年提出來(lái)的，實(shí)際上全國(guó)人大立法已經(jīng)完成，一些難點(diǎn)問(wèn)題也基本解決了。

這句話的信息量很大。

它意味著，關(guān)于房地產(chǎn)稅的所有前期爭(zhēng)論——從法理依據(jù)、征收范圍，到稅基、稅率，再到具體的征收方式——內(nèi)部可能已經(jīng)有了明確的答案。

過(guò)去我們熱議的種種技術(shù)和理論障礙，或許在立法層面都已經(jīng)不是問(wèn)題了。

那么接下來(lái)的環(huán)節(jié)，就只等一個(gè)好時(shí)機(jī)“適時(shí)”向全社會(huì)公布了。

那么，那個(gè)“適時(shí)”的時(shí)刻，離我們還有多遠(yuǎn)？

坦白說(shuō)，我之前的判斷是，這件事不會(huì)來(lái)得太快。

畢竟，房地產(chǎn)牽涉太廣，任何風(fēng)吹草動(dòng)都可能引發(fā)整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的連鎖反應(yīng)。

但今年以來(lái)的一系列信號(hào)，讓我原有的判斷開(kāi)始動(dòng)搖。

我們能觀察到一個(gè)清晰的趨勢(shì)——財(cái)政“開(kāi)源”的顆粒度正在變得越來(lái)越細(xì)。

從對(duì)境外收入的稅收收緊，到債券利息的征收，再到社保體系的規(guī)范化管理，乃至針對(duì)租房市場(chǎng)、電商平臺(tái)、甚至黃金交易的稅務(wù)監(jiān)管，一張無(wú)形的大網(wǎng)正在慢慢織密。

這表明，在傳統(tǒng)財(cái)政工具效果減弱的背景下，尋找新的、更穩(wěn)定的收入來(lái)源，已經(jīng)成為一種必然。

在這種大背景下，房地產(chǎn)稅的推出，或許并不會(huì)像我們想象中那樣需要漫長(zhǎng)的預(yù)熱和鋪墊。

它很可能會(huì)像當(dāng)初宣布延遲退休一樣，在某一個(gè)看似平靜的下午，以一份完整的法規(guī)和征收標(biāo)準(zhǔn)，突然來(lái)到我們面前。

但無(wú)論如何，房地產(chǎn)稅的到來(lái)，只是時(shí)間問(wèn)題。

大家想當(dāng)然地認(rèn)為不會(huì)推出房地產(chǎn)稅，主要是因?yàn)檫@會(huì)妨礙土地出讓金，畢竟土地出讓金是一口氣收70年，來(lái)的更快更爽更直接。

但問(wèn)題是，假如土地已經(jīng)賣(mài)不動(dòng)了呢？

當(dāng)前提條件發(fā)生根本性改變時(shí)，原有的障礙也就不復(fù)存在了。

我國(guó)的土地出讓金收入在2021年達(dá)到8.7萬(wàn)億的峰值后，便開(kāi)始了斷崖式下滑。

短短幾年間，這項(xiàng)收入幾乎膝斬。

而根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，25年前三季度，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入22302億元，今年的情況估計(jì)也樂(lè)觀不了一點(diǎn)。

這每年數(shù)萬(wàn)億的財(cái)政缺口，就是我們理解房地產(chǎn)稅問(wèn)題的根本出發(fā)點(diǎn)。

過(guò)去二十年，地方財(cái)政的運(yùn)轉(zhuǎn)邏輯高度依賴“土地金融”——賣(mài)地收入支撐著城市建設(shè)、公共服務(wù)、乃至體制內(nèi)人員的薪資。

當(dāng)這個(gè)核心引擎動(dòng)力衰減，為了維持整個(gè)系統(tǒng)的運(yùn)轉(zhuǎn)，就必須找到新的燃料。

擺在面前的路其實(shí)只有兩條。

第一條路，是在現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)上“加稅”，用產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)填補(bǔ)土地財(cái)政的窟窿。

但這幾乎行不通。我們引以為傲的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，尤其像“新三樣”這樣的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，其本身就是政府主導(dǎo)高強(qiáng)度投資的結(jié)果，企業(yè)自身背負(fù)著不輕的債務(wù)和發(fā)展壓力，正處于需要“輸血”而非“抽血”的階段。

此時(shí)向它們開(kāi)刀，無(wú)異于殺雞取卵。

于是，只剩下第二條路：將目光從“增量”轉(zhuǎn)向“存量”。

既然土地的增量開(kāi)發(fā)難以為繼，那么就必須從已經(jīng)形成的龐大房地產(chǎn)存量中，尋找新的、可持續(xù)的稅源。

這就是房地產(chǎn)稅的歷史使命——它不是為了打壓房?jī)r(jià)，而是為了給地方政府找到一個(gè)能替代土地出讓金的新飯碗。

因此，未來(lái)的房地產(chǎn)稅，必然是具有普遍性的，而非像上海、重慶試點(diǎn)那樣，僅僅是針對(duì)豪宅或新購(gòu)住房的“奢侈稅”或“調(diào)節(jié)稅”。

那未來(lái)該怎么收呢？

根據(jù)21年全國(guó)人大的授權(quán)決定（草案），未來(lái)的征收對(duì)象將是“居住用和非居住用等各類(lèi)房地產(chǎn)”，而“依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅”則被排除在外。

這意味著，城市里的幾乎所有房產(chǎn)，無(wú)論其性質(zhì)，理論上都在征收范圍內(nèi)。

當(dāng)然，普遍征收不等于“一刀切”。

參考國(guó)際慣例和香港經(jīng)驗(yàn)，大概率會(huì)設(shè)立人均免征面積，保障居民的基本居住需求。

真正的壓力，將落在持有多套房產(chǎn)的群體身上。

稅率設(shè)計(jì)也可能會(huì)采用累進(jìn)式，持有的房產(chǎn)越多、面積越大，稅率越高。

總的原則很可能就是“保障基本居住，抑制多套持有”。

然而，即便邏輯上如此清晰和必然，它的推出依然面臨著巨大的現(xiàn)實(shí)阻力。

第一個(gè)阻力，來(lái)自市場(chǎng)本身。

一旦開(kāi)征，對(duì)許多城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，可能意味著一個(gè)時(shí)代的終結(jié)。

房產(chǎn)的“資產(chǎn)”屬性將被極大削弱，回歸“消費(fèi)品”的本質(zhì)。

在當(dāng)前庫(kù)存高企、需求不振的市場(chǎng)節(jié)點(diǎn)上開(kāi)征房產(chǎn)稅，無(wú)異于病急亂投醫(yī)。

政策制定者最擔(dān)心的，是稅收的成本反而加速了市場(chǎng)的萎縮，導(dǎo)致“稅沒(méi)收上來(lái)多少，市場(chǎng)先垮了”的尷尬局面，得不償失。

**第二個(gè)，也是更深層次的阻力，來(lái)自政策的執(zhí)行。 **

任何改革，尤其是觸動(dòng)存量利益的資產(chǎn)稅改革，最關(guān)鍵的從來(lái)不是技術(shù)問(wèn)題，而是zz意愿。

我們常常以為阻力來(lái)自普通民眾，但實(shí)際上，誰(shuí)持有的資產(chǎn)最多、估值最高，誰(shuí)才是改革最強(qiáng)大的阻力。

因此，一個(gè)更符合現(xiàn)實(shí)的推測(cè)是：房地產(chǎn)稅的正式推出，需要一個(gè)“系統(tǒng)內(nèi)出清”的前置過(guò)程。

也就是說(shuō)，在政策的“砍刀”落下之前，需要給體系內(nèi)的重要參與者留出足夠的時(shí)間和空間，去優(yōu)化和處理他們手中過(guò)量的房產(chǎn)。

畢竟，改革的刀刃，通常不會(huì)率先砍向自己人。

所以，房地產(chǎn)稅一定會(huì)來(lái)，但它到來(lái)的確切時(shí)刻，不僅取決于財(cái)政的壓力有多大，更取決于內(nèi)部利益的重新平衡何時(shí)能夠完成。

這才是“適時(shí)”二字背后，最值得玩味的深意。