終于，馬場百億征收方案正式登場。

我們跑了一趟現(xiàn)場，總結大家關注的幾個點：

1）馬場地塊采取貨幣補償征收方式，擬補償款總額約為100億元。

單從100億天價補償來看，馬場出讓可能是廣州乃至全國靠前的地王。

百億收儲也可能是廣州對于單個項目地塊一次性支出的最大補償。參考馬場7月份投資方案備案約151億。

2）相關收儲工作在沖刺，進度很快，月底會進行股東補償表決，確定性很強。

3）越秀集團牽頭做的一級土地整備，在未來土地出讓的過程中越秀也是頭號競爭者，領先其它開發(fā)商一個身位。

早些時候，越秀就對賽馬場運營公司的股東做過一次集中的整理，現(xiàn)在股權相對清晰了。

越秀集團，天河城投，平安三方會組成財團。

4）補償總共100億，扣除各項稅費及其他費用后，各個股東的補償款預計約66.4億元，將根據(jù)章程按各股東持股比例分配。

按照初步股權分配來看，石牌至少可以分到近10億元現(xiàn)金補償。

同時，股東享有優(yōu)先購買權。兩種可能，一種是股東在拿到錢以后，可以選擇購買物業(yè)繼續(xù)做包租公，享有租金收益，未來穩(wěn)定收入；

另一種是，有未來新開發(fā)物業(yè)的單獨優(yōu)先購買權。

5）征收土地面積362048平方米，百億補償方案包括整個馬場及其附著物；

從2023年末各方逐步停業(yè)到現(xiàn)在，兩年時間過去了，馬場總算是走到了征收這一步。

背后是神仙打架，牽扯利益方太多。越困難，就代表背后的潛在利益越大，各方都不愿意放棄這個蛋糕。

根據(jù)此前方案調(diào)整，馬場片區(qū)總用地約38萬平，建面約73萬平，包括商業(yè)商務、道路、綠地、居住、學校用地等。

其中，馬場一期宅地占地約6.4萬平、商業(yè)占地約2.1萬平、辦公約1.6萬平，容積率3.51–4.46。

可以看出，和珠城前期商業(yè)地、宅地相比，馬場一期的密度是偏低的，這也更加貼合當下低密度居住的新趨勢。

而且，這和SKP公園+商業(yè)的模式也是高度貼合的，能夠和廣州現(xiàn)有的商業(yè)拉出明顯區(qū)分度。

加上SKP為輕資產(chǎn)運營模式，那么阻力就會進一步降低。

所以說，馬場地塊基本都是明牌了，唯一的懸念就是最終總地價會去到多少。

地價的話，參考珠城近期商業(yè)地情況：

• 2021年7月，合景泰富以19.93億元底價拿下珠江新城A4-3地塊，樓面價約28800元/平，其中50%需自持。
• 2012年，恒大以總價13.22億元拿下珠江新城D4-B2地塊，折合樓面地價32967.6元/平。
  

假如馬場一期商業(yè)地部分，按3-4萬/平的區(qū)間計算；宅地部分如果按5萬/平計算，那么起拍價都會接近200億。

這量級，差不多是一個面粉廠再加上一個絹麻廠。

6）面粉廠賣爆，馬場未來穩(wěn)了

前段時間，面粉廠保利玥璽灣開盤賣出了106億，單盤3000萬以上成交套數(shù)和金額均超廣州市全年總量。

面粉廠也是2025年全國唯一“開盤當日破百億”的項目。整體單價大約在13-22萬/平之間，最高單價超30萬/平。

首開即爆意味著圈層屬性加固，200多個高凈值家庭入駐，保利面粉廠留下了城市的話事人。

城市尖端圈層依舊圍繞珠金琶核心圈進行投資和置業(yè)。他們的產(chǎn)業(yè)、投資、消費，他們的朋友圈、供應鏈，都將在廣州長期生根，這對于廣州市是巨大的無形價值。

馬場是日漸飽和的珠城，最拿得出手的增量和籌碼了，搞好馬場，商業(yè)和產(chǎn)業(yè)能做起來，能再保珠城未來30年無憂。

馬場未來將是頂奢商業(yè)+高端寫字樓+豪宅+城市公園的頂配。產(chǎn)業(yè)上，主打消費+數(shù)字科創(chuàng)，都是高端產(chǎn)業(yè)。

馬場則會成為連接珠江新城和金融城的橋梁，組成一個超級CBD，承接天河的現(xiàn)在和未來，也是珠城最后一片遺珠。

其次，馬場所在的珠江新城東區(qū)，是整個廣州房價最高的板塊。

在珠城向東，打通交通路網(wǎng)后，花城大道、員村二橫路將縫合珠江新城與金融城西區(qū)割裂的城市空間。

金融城和珠城的融合，真正的變數(shù)和天花板還得看馬場和員村舊改，而確定性更強的馬場，已經(jīng)上桌了。

目前，凱旋新世界全新一期「廣粵觀邸」，是珠江新城核心區(qū)在售為數(shù)不多的新盤，總價從千萬級到過億。

這里也是廣州新房天花板。還有周邊的保利都薈天珺、保利天曜、保利玥璽灣，都可以吃到馬場改造的紅利。

第三，馬場會重組廣州頂奢格局，進一步豐富天河路-珠江新城商圈的配置。

目前，SKP全國有三家門店，北京總店位列全國TOP2，24年銷售額220億，21年-23年的年銷售額分別為247億、239億、265億。

對馬場和天河來說，一個頂級商場帶來的消費力，改變是全方位的，稅收、資金、圈層、客流、環(huán)境等等。

尖端商業(yè)的話語權，同樣決定了板塊的價值和圈層。

這里，是珠城的下一個30年。