黃浦江東岸，一場關(guān)于高端住宅市場的較量正在悄然上演。前灘與后灘，這兩個地理位置毗鄰但開發(fā)時序不同的板塊，正演繹著上海樓市最具代表性的競爭與合作格局。

驅(qū)車行駛在盧浦大橋上，目光所及，前灘高樓林立，“三年出形象、五年出功能”的宏愿已基本成形；后灘則略顯靜謐，但保租房小區(qū)的銀光與SK大廈的沉穩(wěn)，暗示著這片土地蓄勢待發(fā)的潛力。

作為2010年世博會的直接受益者，“后灘”概念遠(yuǎn)早于后來聲名大噪的“前灘”，卻成為最后開發(fā)的黃金岸線。如今，隨著華潤澐啟濱江定價13.67萬/㎡入市，以及“醞釀”中的招商后灘地塊蓄勢待發(fā)，后灘價值正在重估。而前灘還在高歌猛進(jìn)，前灘公館、前灘濱江道等項目仍在持續(xù)放量。

兩個板塊的暗中較勁，正悄然改寫浦東高端住宅市場的格局。

01

后灘的“早”與“晚”

后灘的“早”與“晚”，構(gòu)成了一對矛盾體。

早在2010年世博會后，上海曾計劃將大部分市級機構(gòu)東遷至浦東世博片區(qū)，以帶動區(qū)域發(fā)展。然而，2013年國家一紙通知嚴(yán)禁新建樓堂館所，市政府搬遷計劃擱置，后灘九宮格也因此長期作為戰(zhàn)略儲備用地，未獲大規(guī)模開發(fā)。

后灘早期規(guī)劃的浦江耀華國際商務(wù)區(qū)建設(shè)屢遭挫折。環(huán)通商業(yè)廣場空置十年，君康金融廣場招商困難，SK大廈進(jìn)展緩慢。克虜伯地塊原計劃開發(fā)為大型商辦區(qū)，最終轉(zhuǎn)為世博文化公園。這些挫折使得后灘錯過了黃金開發(fā)期。

轉(zhuǎn)折點出現(xiàn)在2021年《上海市浦東新區(qū)上鋼社區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》發(fā)布，后灘九宮格正式由高端商務(wù)區(qū)調(diào)整為更偏向住宅的方向。調(diào)整后，住宅建筑面積大幅增加175.42%，從16.84萬㎡增至46.38萬㎡。這一調(diào)整使后灘與前灘形成差異化競爭：前灘主打“產(chǎn)城融合”，后灘則專注“品質(zhì)居住”。

相比之下，前灘的規(guī)劃定位十分明確——“世界級中央活動區(qū)”，并且嚴(yán)格執(zhí)行。而今，前灘國際商務(wù)區(qū)已進(jìn)入收官階段，350萬平方米的開發(fā)容量基本完工，相當(dāng)于再造了一個陸家嘴。

02

前灘的新挑戰(zhàn)

前灘的成功并非偶然。在后灘蹉跎的歲月里，前灘快速發(fā)展成型，憑借交通樞紐優(yōu)勢和浦東資源的集中投入，形成后來居上的壓倒性態(tài)勢。目前，前灘寫字樓出租率已超過95%，與后灘的高空置率形成鮮明對比。

但前灘也面臨新的挑戰(zhàn)。今年7月開始，堅挺的前灘二手房市場也開始遇冷，7月當(dāng)月僅成交四套房子，與上半年月均20套形成巨大反差。上海購房市場，也已經(jīng)進(jìn)入到一個購房力透支的階段。改善型購房者觀望情緒嚴(yán)重，2000萬級別的新房，面臨全市范圍內(nèi)無板塊差別競爭。換言之，2000萬預(yù)算的購房者，在全市范圍內(nèi)挑選房子，任何一個板塊，都沒有絕對的優(yōu)勢。

可以說，前灘的開發(fā)已從高速建設(shè)轉(zhuǎn)入精細(xì)化運營階段。隨著前灘南區(qū)域的開發(fā)推進(jìn)，前灘正在擴(kuò)大其區(qū)域影響力，與后灘形成更為復(fù)雜的競爭合作關(guān)系。

03

產(chǎn)品差異化：客群爭奪與市場細(xì)分

面對前灘的強勢，后灘正在尋求產(chǎn)品差異化破局。

從產(chǎn)品類型看，前灘南區(qū)域主打低密度住宅，如前灘公館的容積率控制合理，沒有高密度的超高層建筑。而后灘九宮格則規(guī)劃有超高層江景住宅，建筑高度由原先的60米調(diào)高到100米。

這種產(chǎn)品差異使兩個板塊能夠覆蓋不同的客群需求。前灘適合看重現(xiàn)有配套的購房者，后灘則更適合看重長期發(fā)展?jié)摿蜕鷳B(tài)資源的客戶。

兩個板塊的配套優(yōu)勢也各有側(cè)重。前灘擁有太古里、晶耀前灘等成熟商業(yè)配套，以及東方體育中心等文體設(shè)施。后灘則依托世博文化公園這一城市綠肺，強調(diào)生態(tài)宜居屬性。

對于浦東高端市場而言，前后灘的崛起提供了一個除傳統(tǒng)豪宅區(qū)外的全新選擇。此前浦東1500萬以上的購買力主要集中在聯(lián)洋等少數(shù)板塊，現(xiàn)在客戶有了更多選擇。

以后灘的華潤澐啟濱江為例，項目明顯偏向改善型客戶，125㎡起步的戶型設(shè)計瞄準(zhǔn)追求品質(zhì)生活的高端改善客戶，項目主打“江景+現(xiàn)代化品質(zhì)社區(qū)”。前灘項目則更注重覆蓋多元客群。前灘濱江道推出涵蓋86-249㎡的19種戶型，幾乎囊括從剛需、改善到豪宅的全客群。

從價格層面看，前灘公館五批次房源均價12.47萬元/㎡，而后灘的華潤澐啟濱江備案均價為13.67萬/㎡。后灘首發(fā)項目定價反而高于前灘，對于開發(fā)商的挑戰(zhàn)非常大。

04

市場表現(xiàn)：抗跌性與價值重估

2025年上海樓市持續(xù)調(diào)整，但前灘表現(xiàn)出較強的抗跌性。有數(shù)據(jù)顯示，前灘過去一年房價跌幅7.10%。相比之下，全市均價已回落至2016年水平，遠(yuǎn)郊部分板塊跌幅高達(dá)60%。

前灘區(qū)域的二手房市場表現(xiàn)堅挺。盡管當(dāng)年前灘創(chuàng)下的20萬/㎡+的神話不復(fù)，但15萬元/㎡左右的成交單價還是屢見不鮮。其中，一線濱江的九宮格片區(qū)價格依舊堅挺，三湘印象名邸仍有約20萬/㎡的水平。

后灘則面臨價值重估的壓力。由于開發(fā)滯后，后灘片區(qū)過去存在感較弱。但隨著住宅用地的大幅增加和高端項目的入市，后灘正在重新獲得市場關(guān)注。后灘規(guī)劃住宅4378套，遠(yuǎn)少于前灘的8300套，這可能意味著后灘住宅供應(yīng)更為稀缺。

隨著世博文化公園的建成和19號線的規(guī)劃落地，后灘的生態(tài)價值和交通便利性將進(jìn)一步提升，有望帶動區(qū)域價值重估。

結(jié)語

前灘是“建成即成熟”的典范，憑借高起點的規(guī)劃和快速落地的配套，迅速成為市場標(biāo)桿。而后灘則更像一張“工筆畫”，雖然起步較晚且歷經(jīng)波折，但市場可能倒逼開發(fā)商在社區(qū)整體品質(zhì)營造上投入更多，通過提供更優(yōu)的居住體驗來贏得市場。