【首發】未來科學城定義未來科學城

如果把11月19日的這次土地出讓簡單看成一次交易，不好意思，你一定漏掉了它真正的意義。

11月19日，未來科學城能源谷東區核心地塊出讓，包含0002、0003兩塊宅地和0001文化設施用地，總用地面積4.30萬平，總建筑面積8.22萬平，地塊起始價12.426億。這一成交迅速成為北京土地市場的焦點。

原因不止在于地塊本身的位置，身處未來科學城能源谷核心，更在于拿地者的角色——未來科學城置業。

畢竟在過去16年間，它更常被視為一座國家級產業城的操盤手，是規劃制定者、產業組織者以及配套建設者。而這一次，它親自站在項目一線，成為這塊地真正的“主理人”。

所以趕在拿地第一時間，真正值得被提問的一句話其實是：

當未來科學城置業拿地，它打算在這塊地上表達什么？更進一步來說，誰最有資格來定義未來科學城的住宅應該長什么樣？

壹

要理解今天這塊核心地塊的意義，必須先回到未來科學城這16年的發展軌跡。

這并非憑空而成的板塊，而是被寫進國家科技創新和首都功能布局的大框架中，它位于北京北部，規劃總用地面積約170.6平方公里，承擔著“三城一區”中重要一極的角色，圍繞“兩谷一園”構建產業布局——能源谷、智能谷，以及重點科技園區共同構成了這里的產業底盤。

在空間層面，未來科學城的格局已經很清晰：東、西兩側分別承載居住與產業功能，中部以生態區連接，“科學”和“城”的概念并列出現。

相比于其他很多城市板塊的發展順序是：先有土地，再有項目，然后才慢慢引入產業。未來科學城走的是反向路徑：先有戰略，再落產業，再補城市，再談住宅。

所以這16年，這里在做的是“造城”的功課，做完之后，它開始進入“營城”階段。通過一體化開發和板塊式全盤運營，圍繞研發、辦公、居住、商業、酒店等多種城市空間載體，未來科學城置業已經累計建造超過500萬平方米，形成完整的城市空間網絡。

這套體系，有幾個非常現實的成果：

其一：產業已經形成規模效應，能源、科技等頭部企業與研究機構穩定落地；

其二：人口結構已經相對清晰，高知、高技、高研人才成為區域常住主力；

其三：公共配套已經成熟，教育、醫療、商業、生態資源全面到位；

其四：交通骨架已經成形，軌道和路網打通了與全城的聯系。

到了這個階段，未來科學城也開始面臨更真實的考驗，對于真正準備要安家于此的人來說，這里是不是一個可以長期生活的地方？

貳

回看近幾年未來科學城住宅版圖的變遷，這里誕生了未來金茂府、國譽星城、華潤未來城市、國賢府一二期等一批在市場上表現亮眼的項目，背后站著中海、中建智地、越秀、保利、華潤、金茂等一線房企，而未來科學城置業，也一直是這些項目的重要參與方。

但這一次，答案變了。

拿地者不是某一家傳統意義上的房企，而是一直營造這座城市的未來科學城置業。這也是本次拿地之所以在行業內引起關注的原因。

過去數年，通過與不同開發商的磨合，逐步積累了關于產品、客戶、生活方式的大量一線經驗。通過十幾年的時間，從項目運營到社群服務，對于這些來自科研機構、央企研發部門、創新企業，高知、高智、高密度工作的人群，他們對通勤時間的在意程度，對私密與秩序的敏感，對健身、運動、親子陪伴的實際需求，以及鄰里圈層、日常便利度的真實態度等等，未來科學城早已沉淀在了過往的積累中。

這些經驗，是時間換來的。

所以，當它在這里深耕16載，聯袂打造了多個產品之后，可以說，它比任何人更了解產業人群的結構、節奏和需求；更理解這片土地未來要走向哪里，它也更有能力把“城市視角”和“居住命題”這兩者統一起來。

這個角色變化，是從參與者到主導者的變化，在它最熟悉的土地，開始回答我是誰，以及我將如何更適宜居住。

叁

也正因如此，這次的住宅開發，必然不會簡單的停留在產品營造層面，而是從一開始就會思考：項目與17號線未來科學城站的關系；與能源谷產業集群以及周邊一公里教育、商業、醫療系統的關系；與溫榆河公園、未來科學城濱水森林公園等生態資源的關系甚至是與未來十年人口結構變化的關系。

把這些問題前置，住宅才有可能真正成為未來生活方式的支點，所以，任何關于產品的討論，都要落在板塊邏輯上。

未來科學城置業之所以選擇在能源谷核心地塊，發出“定義未來科學城”的聲音，對區域來說，中軸北首，站穩了一個關鍵坐標，畢竟在北京的城市脈絡里，中軸線一直被看作是秩序與文明的象征。

而北中軸延伸到未來科學城，承接的是城市未來的科創愿景。站在北中軸頂點上開發住宅，一定具有更強的標桿意義。

聚焦項目所在的能源谷，是全國能源創新要素最密集的區域之一，已經吸引超過300家能源企業入駐，聚集了國電投中央研究院、中國南方工業研究院、中海油能源研究院等一批央企和研究機構，這就意味著項目面對的是一個已經成型、并且可預期會持續增強的產業生態。

這對住宅最關鍵的影響，是人口的穩定和結構的清晰，這也是一個住宅產品最底層的安全屬性。

而17號線未來科學城站，離本次地塊僅約400米。這條線路從未來科學城出發，穿過望京、工體、CBD，一直到亦莊，把“科創—商務—產業”幾條主線拉在一條軌道上。對于住在這里的人來說，這條線改變的不是單純通勤時間，而是生活半徑。也將未來科學城真正融入了北京更大范圍的整體生活網絡中。

與此同時，全北京最大的山姆會員店將在本月21日開業，區域內北師大二附、十一學校等學校陸續落地，還有多所優質教育資源構成完整教育鏈條。周邊醫療資源完備，北京友誼醫院順義院區、清華長庚醫院在合理通達范圍內，未來區域內還規劃三甲醫院，溫榆河公園、未來科學城濱水公園、奧北森林公園等大尺度綠地環繞。

可以說，最成熟的1平方公里，讓整個未來科學城生活成熟度站在了最高點。

從此次拿地信息看，兩塊為住宅用地，一塊為文化設施用地，這種組合本身也是一個很明確的信號：未來科學城置業希望在這塊土地上，不只有住宅，而是形成一個具備文化屬性和公共氣質的復合空間。

這也是“定義未來科學城”的一個重要維度：在核心地段嵌入一個能代表未來生活樣本的關鍵作品。特別是在好房子新政的框架下，這塊地被視為區域內首個在新標準下推出的稀缺住宅板塊。

過去16年的時間里，未來科學城完成了從規劃圖到現實城市的轉變，這也證明了，它有能力承載國家級產業，也有能力支撐大規模高知人口的工作和生活。現在，它開始做另一件同樣重要的事：當最懂這一板塊的人，開始親自營造生活，讓未來科學城，不再只是一個地理名詞，更是成為了一種更豐盈生活方式代名詞。

此時，“未來科學城定義未來科學城”這句話，才真正落地。

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