今年全深圳已公布出來的拍地，含金量最高的3塊地，正在一輪輪刷新市場對核心區的估值。

先講桂灣。前海桂灣T201-0233地塊，12日下午剛剛落槌，樓面價約9.59萬/㎡，刷新了前海的記錄。去年旁邊的T201-0232地塊，還是以84,180元/㎡樓面價成交。桂灣接下來肯定也要賣15-16萬以上了。

再說上一周粵海街道科技園地塊。保利以57.72億競得南山粵海街道一宗宅地，291輪競價，樓面價約10.87萬/㎡，溢價率150.74%，刷新深圳住宅樓面價紀錄，也是全國住宅（非別墅）樓面價新高。科技園都已經要賣17-18萬多了。

地王連續出現，等于是把一件事擺到了臺面上：核心區的地價在重估，核心區的地價體系在重塑。這不是今天才發生的事，但在地王出現之后，會變成一個所有人都看得見的坐標。

桂灣在漲，科技園在漲，那對于深圳土地價值最高的后海來說，這塊地現在應該值多少錢？

后海值多少錢，地價已經回答了

6月5日，保利以57.72億競得南山粵海街道一宗宅地。經過291輪競價，樓面價約10.87萬/㎡，溢價率150.74%。刷新深圳住宅樓面價紀錄，也是全國住宅（非別墅）樓面價新高。

今天的桂灣拍地，同樣經過291輪競價成交，291輪是什么概念？不是一家房企的判斷，是幾十家房企算過賬之后搶出來的數字。

10萬+的樓面單價，建安、精裝、利潤加進去，未來售價的底已經擺在那里了。保守十七八萬？定位再高些就是20萬+。

桂灣和科技園本身主要發展產業的，產業屬性強，但居住屬性和配套成熟度來說，都要弱于后海，科技園都拍出了10萬+樓面價，后海呢？

可以換個角度思考下：桂灣是前海的金融核心，科技園是南山的產業心臟，但只有后海是唯一把"總部經濟+濱海住宅+城市頂配"三者同時疊滿的地方。這里的每一塊指標都在天花板，這里沒有短板。科技園和桂灣的天花板已經被捅破，那后海的天花板，只可能更高。

后海，是整個是中國現在的科創引擎，聚集了騰訊、阿里、中國電子等500強企業總部在這里。它還是整個中國目前科創力量最聚集的地方，聚集到了許多具有國際視野，包括非常有實力的做AI、及機器人的一些新興產業新貴。

它吸引的是現在新興產業，不管做機器人還是做 AI， 這種新興產業的新貴都聚集在這樣的一個后海。科創力量最強，就能吸引全球新貴，騰訊、阿里、字節跳動、招商銀行全球總部、C塔394米、中國電子總部，深圳最密集的地標群就在這。

近80家世界500強和行業龍頭扎堆，塔尖人群的購買力不是一個數字能概括的。后海本身從很多年前就是頂級豪宅區，深圳最豪宅最聚集的地方，它在這里積累的新錢老錢都是最多的。

但后海最大的稀缺不是購買力，是供應。

上一次后海核心區出讓住宅用地是什么時候？十二年前。不是招商12年沒做新盤，是后海12年沒出過住宅用地。供應端斷供了整整一輪——上一個買后海新房的人，孩子今年該上初中了。

與此同時，深圳豪宅市場在回暖。新房一季度同比漲超30%，3000萬以上豪宅一季度成交168套，同比漲155%。資金在往核心區走——外地資金、香港回流、資產配置型買家，三條線同時對準深圳灣后海。

還有一層：十幾年里，“好房子”的標準迭代了好幾輪。上一批后海新房入市的時候，豪宅的邏輯還是大面寬、高裝標、夠氣派。這些年深圳其他片區的新盤一個比一個卷——空間可變、社區場景、垂直分區、景觀面最大化。

購房者的眼光不是天生高的，是被市場養出來的。后海12年沒出過新盤，意味著這十幾年的產品迭代，后海一步都沒跟上。

供應在縮，購買力在放大，需求的標準還在往上走。三個方向同時加壓——后海不只是“少”的問題。而保利拿下的那塊地，最快也要3年后才能入市。后海的住宅窗口，就這么大。

12年等一塊地，該出什么產品？

后海12年沒有住宅供應，因此后海招商璽這塊地一出來，市場就普遍預期招商會投入很高級別的產品標準。

招商在深圳的上一個璽系作品是太子灣招商璽，交付被業內稱為“深圳樓盤交付天花板”——全地庫滿吊，蘭黛灰石材公區，室外恒溫泳池。

去過現場的人，印象最深的不是配置清單，是質感。石材的收口、燈光的層次、過道的尺度，不是堆料能堆出來的。

招商1000多個項目里，璽系標準只有19座，直接以“招商璽”冠名的旗艦作品，更是只有5座。后海招商璽，就是這第五座。

后招招商璽上次首推1棟，開盤當天全部日光，再次證明深圳頂豪客戶對招商璽系的品牌認可。

2棟主推188/237/247㎡，三個戶型各36套，合計108套。類板樓設計，三面看海，標簽“觀海旗艦”。后海看海的資格每年都在縮，2棟的這三面海景，十分難得。

而且，2 棟所有戶型含電梯廳得房率超90%，同片區豪宅沒人比得過。

三個面積段——

188㎡：二批次新增的面積段，比一批次起步面積小，也是全小區最小的戶型，深圳核心區200m2以下的戶型之王。

劃重點：戶型結構可定制裝修做三房或者四房。類板式南向，全明無暗房，餐客連陽臺，主臥帶獨立套房。90%左右的實用率，客廳開間足夠。

237㎡：深圳核心區唯一南北通透的戶型，四開間朝南，9.2 米客餐廳連 12 米弧形觀景陽臺。雙面海景，東北向看春筍、深圳灣一號等深圳最好的城市景觀，西南向高區可眺太子灣開闊海景。

247㎡：后海招商璽最大的戶型，全景艙戶型，每一扇窗外都是深圳最頂級的景觀。L型大陽臺，海景面最寬。

270環幕視野，59m全景采光周長，搭配62m2云端無界iMAX巨幕方廳和18m轉角陽臺；東北向深圳灣海景和深圳灣城市封面，東南向是深圳歌劇院和東角頭海景，隔海相望香港。

后海12年等一塊地，該出什么面積段？小了對不起地段，大了對不起稀缺。188到247，是招商給出的答案。

此外，后海招商璽戶型采用框架結構，室內幾乎沒有剪力墻和框架柱，非承重墻全部可打，兩房到五房靈活轉換。

背后邏輯：買后海的人大概率住十年以上。十年里家庭結構會變——孩子出生、父母同住、孩子獨立、二人世界。戶型應該跟著人變，而不是人遷就戶型。

深圳豪宅的常規做法是：開發商把戶型做到極致，業主買定離手。優點是交付即入住，拎包就行。缺點是——十年后你的家庭結構變了，戶型沒變。要么將就，要么換房。

招商璽的做法反過來：給你一個框架，空間怎么分，你自己定。前期可以做大客廳，住得敞亮；后期需要多一間房，打一面墻的事。不是每個開發商都敢這么干——戶型定死了，交付標準容易控；戶型開放了，前期設計要考慮的事情一大堆。

——不是每家開發商每個樓盤都會這么干，但璽系值得。

小區還有一個設計：整體抬高20米，四棟住宅浮在甲板上。

20米是什么概念？大概7層樓的高度。站在花園里，你的視線已經越過了街面的車流和行人，看到的是遠處的天際線。

項目依托抬高 20 米的“超級底盤”，將花園及會所抬升至架空層，打造垂直會所和超級公區，實現車行流線與歸家動線的物理分割，確保住宅區的隱私性與靜謐感。

日常生活中不可或缺、但又多少會對居住品質產生干擾的“硬件”，全部被安置在甲板之下，與業主的生活動線做了徹底分離。甲板之上，是完全留給業主的純粹生活區，3000㎡浮島花園+2500㎡主題會。

關于價格——

周邊二手房10萬+起步，樓齡十年往上。你拿10萬+買到的是十年前的產品、十年前的戶型、十年前的社區規劃。

距離700米的恒裕濱城二期掛牌20萬+，周邊深圳灣一號、悅府二手也在20萬區間。而科技園剛拍地塊樓面價10.87萬，建安上去保守十七八萬——這是還沒蓋的房子已經到了這個價。

今天前海桂灣T201-0233的土拍結果出爐，又給深圳灣沿線的定價體系添上新的砝碼——核心區地價每一次刷新，都在把存量新房的性價比往前推一步。

核心區的價格體系已經在這里了。二手有二手的邏輯，新房有新房的錨。后海的定價權不取決于單一項目，取決于整個片區的價值共識——而粵海10萬+的樓面價，剛剛把共識又往上推了一格。新房品質+海景2棟的價位段會落在哪里，市場會給出答案。

誰在看這個盤

1、新貴——互聯網、科技產業、新興產業等新貴，他們都是眼光獨到非常挑剔的，為什么會選擇后海？因為后海是南山的核心，是科創中心，整個深圳的科創引擎，他們要選那種國際大都市感覺的區域，只能選后海。

2、整個后海的老錢——后海二手樓齡基本十年往上，想換新房、想要海景的改善客戶，后海能選的新房只有招商璽。

現在住的后海二手房，戶型是十年前的標準，物業在老化，社區在變舊。不是住不下去，是心里清楚還有更好的。188到247㎡的海景戶型，恰好卡在這個需求上——從舊換新，從城景換海景，一步到位。

3、一直想入主后海頂豪區及招商璽系品牌追隨者的人群

對于很多想入主后海的頂豪客戶，上批推售沒買到的客戶不在少數，這次加推2棟108套，三面看海，面積段滿足更多需求。

而且上次購買的客戶，有約3成是老客戶復購的，招商璽本身是有一些品牌追隨力的，這類客戶1棟開完沒搶到，很多人就在等2棟。

4、關注后海窗口期的人——后海12年不出地，下一塊什么時候出，沒人知道。對于把后海作為資產配置選項的人來說，現在這個窗口可能是12年來最確定的一次。后海的地不會再多了。

而前海桂灣今天土拍的熱度，也會讓更多人意識到：不只是后海，整個南山環海的住宅用地都在被爭搶。窗口不是某個片區的窗口，是整條海岸線的窗口。

后海招商璽一棟加推就日光，這就是市場給出來的認可。

2棟108套，能夠看到深圳最好的城市景觀，以及能看到深圳最貴的海景，這次的屬于海景景觀樓王。同時，豪宅市場也已經進入了一個全面爆發的時期。

后海12年不出地，出來的盤大家自然會看。值不值得買，對不對胃口，看了再判斷。