100億天價補償！

近期馬場地塊補償方案和股東表決通知文件相繼流出：

11月26日，天河員村街石東第八、第九股份合作經濟社將召開股東大會，專項表決馬場地塊的百億補償方案。

這份文件，不僅坐實了越秀集團的做地主體身份，曝光了補償明細，更宣告著珠江新城歷經20年發展后，最后一塊價值拼圖即將正式落位。

百億補償背后

珠城核心地價值錨定

此次曝光的方案明確，天河區馬場片區低效用地再開發項目的做地主體為廣州越秀集團股份有限公司。

作為操盤方，越秀集團將配合政府完成馬場地塊收回，并支付100億元補償款。

根據方案細節，廣州賽馬場運營管理有限公司收到補償款后，扣減公司需繳納稅費及必要的支出和費用后，補償款預計約66.4億元，由廣州賽馬場運營管理有限公司根據章程按各股東持股比例分配。

100億元的補償標準，早已超越廣州其他板塊的土地估值天花板，本質是對“珠江新城核心資源”的終極認可。

這里不是普通的開發用地，而是占據廣州“政商文住”全維生態的稀缺資產。

這一寶地的更新，更絕非簡單的土地改造，而是 通過“補短板、提能級”，讓珠江新城從西強東弱升級為全域無短板，觸發一輪無可復制的價值躍升。

縫合超級CBD集群

珠城能級再次躍升

根據 規劃，馬場地塊將于2025年7月至2028年7月期間建設，總建筑面積約73萬平方米，涵蓋商業、辦公、住宅及公共配套等多元功能。

在業態布局上，除了22萬㎡頂豪產品將接棒廣州頂豪市場外，49.7萬㎡商業商務用地傳聞引入SKP，成熟后年租金或達15-20億元，珠江新城重奢商業將再次進階，讓高端居住與頂級消費的閉環徹底成型。

圖源THAD清華建筑設計院

151億基建投入將帶來實打實的城市界面升級。

金穗路下穿隧道、5條新增道路將打通東區與核心商圈的快速通道；11公頃中軸體育公園將串聯珠江公園、天河公園，形成“北接暨南、南達臨江”的超級綠鏈；更關鍵的是，改造將徹底縫合珠江新城與國際金融城的銜接，形成“超級CBD集群”，放大區域協同效應。

珠城還沒有到頂

把握確定性價值紅利

馬場地塊帶來的不僅是珠江新城的全域升級，更是一場確定性價值紅利，而最直接的受益者，正是早已占據珠城核心資源的高端資產。

珠江新城高端資產向來具備極強的價值韌性，以僑鑫匯悅臺、凱旋新世界為代表的頂流項目，至今仍是廣州住宅市場的價值塔尖與標桿范本。

而這一次板塊能級的再度躍升，將進一步夯實珠城的價值高地地位，更會放大核心資產的稀缺溢價，迎來價值再進階的新契機。

尤其是凱旋新世界。從地段看，凱旋新世界與馬場地塊同屬珠城核心，直線距離內可直達規劃中的SKP；此次規劃的11公頃中軸體育公園，將通過連橋與珠江公園無縫銜接，而與珠江公園僅一路之隔的凱旋新世界，恰能最大化承接這份生態紅利。

更難得的是其絕版產品力。作為珠城唯一的“江+園”雙景低密社區，凱旋新世界北向無縫銜接珠江公園，南向直面珠江岸線，2.82的超低容積率搭配4.8萬㎡中央園林，在高密CBD中堪稱孤品；疊加廣粵天地70%的米其林推薦品牌、廣粵會的頂級圈層資源，形成“現有成熟配套+未來增量紅利”的雙重加持。

這種升級不是簡單的資源疊加，而是構筑了絕版的稀缺價值壁壘，讓項目的稀缺性隨城市發展愈發珍貴。

凱旋新世界一期入市至今，20余年間實現顯著的價值躍升，正是這一理念的最佳印證。

當珠江新城價值再上臺階，凱旋新世界的資產安全墊將進一步加厚。

從1993年賽馬場的萬人空巷，到2025年百億更新的價值重生，馬場地塊的每一次轉身，都緊扣廣州城市發展的脈搏。

而它的落地，不僅補全了珠江新城的最后一塊拼圖，更再次印證：

廣州可以有多個產業新城，但永遠只有一個珠江新城。

這座歷經20年沉淀的國家級CBD，憑借無可復制的全要素生態，成為廣州價值的定海神針；而馬場地塊的改造，將讓這份價值從單點領跑升級為全域碾壓。

對于追求確定性價值的資本與高凈值人群而言，此時入主珠江新城核心資產，正是鎖定這份“不可復制紅利”的最佳時機。

畢竟，核心地段的核心資產，錯過便再無替代。

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