熊市三年多，上海各區(qū)房?jī)r(jià)都經(jīng)歷了一波深度回調(diào)。

如今上海內(nèi)環(huán)的房子都不要100萬(wàn)了。

寸土寸金的市中心，涌現(xiàn)出大量筍盤(pán)。

難道上海房?jī)r(jià)，真的觸底了？

不同產(chǎn)品

雖然唱空的聲音不絕于耳，但市場(chǎng)數(shù)據(jù)正在回歸理性。

從我們近期的觀察來(lái)看：上海有些房子，價(jià)格已經(jīng)觸底了。

1）租售比超過(guò)3%的市區(qū)老破小/掛戶(hù)口學(xué)區(qū)房

市區(qū)老破小是本輪樓市最先下跌的產(chǎn)品。

經(jīng)過(guò)四年的深度回調(diào)，目前價(jià)格已經(jīng)來(lái)到相對(duì)合理的區(qū)間。

比如普陀的光新三村，內(nèi)環(huán)邊上的地段，配套十分齊全。

現(xiàn)在2萬(wàn)多的成交單價(jià)，已經(jīng)低于2015年11月的價(jià)格：

在租賃市場(chǎng)，同戶(hù)型的1房隨隨便便月租金4000塊。

租售比接近4%，比存銀行劃算多了。

上海的學(xué)區(qū)老破小，也可以抄底了。

房外房研究院統(tǒng)計(jì)關(guān)于學(xué)區(qū)溢價(jià)的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)：

現(xiàn)在上海絕大多數(shù)的學(xué)區(qū)老破小，已經(jīng)不存在額外溢價(jià)。

鞍山四村第一小區(qū)，這種靠近三甲醫(yī)院的一梯隊(duì)學(xué)區(qū)房，租售比已經(jīng)超過(guò)4%。

如果是未來(lái)三年要入學(xué)的家庭，像這種租售比＞4%的學(xué)區(qū)房，可以直接沖了。

2）帶精裝修的郊區(qū)聯(lián)排

上海的別墅是上海樓市相對(duì)便宜的一個(gè)品類(lèi)。

橫向比，沒(méi)北京貴；縱向看，比杭州蘇州等二線(xiàn)城市也貴不了多少。

而別墅的裝修要比公寓更燒錢(qián)，更耗時(shí)間。

外立面石材、地暖管、電梯井、花園堆坡，隨便就是3000~5000 元/㎡的硬成本。一套200㎡聯(lián)排裝下來(lái)100萬(wàn)都打不住。

樓市主跌浪時(shí)期，房東們慌不擇路賣(mài)房，精裝修別墅甚至賣(mài)出毛坯價(jià)。

等房?jī)r(jià)平穩(wěn)，毛坯別墅和精裝修別墅就會(huì)有所區(qū)別。

所以在樓市下行期，趁亂撿漏一些精裝修的別墅是非常劃算的。

目前上海近郊的一些聯(lián)排別墅，價(jià)格已經(jīng)很合適了：

比如青浦-合生朗廷、松江-同潤(rùn)加州。

還有一些400-500萬(wàn)的疊拼別墅。

比如趙巷的龍湖滟瀾山、萬(wàn)科有山，都出現(xiàn)了撿漏機(jī)。

3）回歸居住品質(zhì)的商住房

上海的商住房差不多也回到了2015年的價(jià)格，但品質(zhì)比老公房高很多。

只不過(guò)，商住房還沒(méi)有被大眾廣泛接受。

買(mǎi)房人都認(rèn)為買(mǎi)商住等同于虧錢(qián)。

其實(shí)商住房由于貸款受限，去除了過(guò)度金融屬性。

如今這類(lèi)產(chǎn)品在泡沫出清后，代表了房子最真實(shí)的居住價(jià)值。

對(duì)于預(yù)算有限又想追求品質(zhì)的新上海人，買(mǎi)商住能節(jié)約一大筆錢(qián)。

對(duì)于老上海人，從市區(qū)老破小搬到市區(qū)商住房，能大大改善居住環(huán)境。

目前上海400-600萬(wàn)總價(jià)段市區(qū)商住房還是比較值得買(mǎi)的。

比如普陀的高尚領(lǐng)域、香溢天地官邸、浦東的森蘭美倫等。

圖：高尚領(lǐng)域

4）如果你只考慮買(mǎi)次新商品房，用租售比＞2%的標(biāo)準(zhǔn)去篩選。

現(xiàn)在安全性比較高的：價(jià)格回到2019年的市區(qū)次新房。

以及價(jià)格回到2015年底-2016年初的郊區(qū)次新房。

我們認(rèn)為，市場(chǎng)整體見(jiàn)底的信號(hào)是：

全市平均租售比接近2.5%，同時(shí)按揭利率降至2.5%。

租金回報(bào)率與貸款利率達(dá)成“租購(gòu)平衡”。

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不同區(qū)域

分區(qū)域來(lái)看，上海各區(qū)率先見(jiàn)底的板塊，我們逐一分析：

1）黃浦區(qū)

整體來(lái)看，黃浦區(qū)的房子，在這一輪樓市調(diào)整中表現(xiàn)還是比較堅(jiān)挺的。

黃浦區(qū)的普宅，直到最近一年才猛烈優(yōu)化。

目前打浦橋（南北高架西）的房子已經(jīng)觸底了。

新天地/豫園部分小區(qū)，也出現(xiàn)了見(jiàn)底信號(hào)。

2）靜安區(qū)

矜貴繁華的靜安區(qū)，率先見(jiàn)底的板塊，江寧路、不夜城。

目前900多萬(wàn)就能買(mǎi)到靜安內(nèi)環(huán)次新三房。

大寧的部分次新小區(qū)，現(xiàn)在價(jià)格也很合適了。

3）長(zhǎng)寧區(qū)

低調(diào)洋氣的長(zhǎng)寧區(qū)，在上一輪牛市漲幅不多，泡沫較小。

如今鎮(zhèn)寧路北側(cè)、中山公園（如中山公寓）都來(lái)到了相對(duì)合理的區(qū)間。

虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)、古北一期、新華路、西郊、仙霞等板塊也值得關(guān)注。

西郊的疊拼別墅，公寓房的價(jià)格，別墅級(jí)的享受。

新華路的一梯隊(duì)學(xué)區(qū)房，房子雖然舊了點(diǎn)，但地段和面積都足夠好。

4）普陀區(qū)

上海內(nèi)環(huán)內(nèi)三房最低門(mén)檻在普陀、中環(huán)內(nèi)四房最低門(mén)檻也在普陀。

總價(jià)低、價(jià)差梯度友好的普陀區(qū)，正在收割全上海的剛改和郊區(qū)富人。

今年上半年，普陀二手住宅網(wǎng)簽6899套，在市區(qū)7區(qū)里排第二，僅次于徐匯。

如今普陀的光新板塊、甘泉宜川，二手房?jī)r(jià)已經(jīng)觸底。

這里的老公房租售比4%已經(jīng)很普遍。

5）高校云集的楊浦區(qū)，中原板塊、新江灣城的大戶(hù)型，已經(jīng)觸底了。

6）虹口區(qū)見(jiàn)底的板塊，魯迅公園。

7）浦東新區(qū)率先見(jiàn)底的是老破小扎堆的板塊。

比如陸家嘴、塘橋、楊東、濰坊、世博、南碼頭。

這些地方的老破小價(jià)格跌到位了，去化速度也很快。

7）閔行區(qū)見(jiàn)底的板塊，華漕、金虹橋部分小區(qū)，現(xiàn)在都能抄底了。

8）青浦區(qū)值得關(guān)注的抄底板塊：徐涇、趙巷。

總的來(lái)看，上海樓市本輪調(diào)整，已經(jīng)進(jìn)入后半程了。

部分此前深度回調(diào)的區(qū)域和房源，價(jià)格雖然還沒(méi)有明顯上漲，但繼續(xù)下行的動(dòng)能已經(jīng)枯竭。

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最后

目前樓市觸底反彈的先行指標(biāo)，掛牌量已經(jīng)連續(xù)10周下滑。

市場(chǎng)雖未全面反轉(zhuǎn)，但好的信號(hào)正在涌現(xiàn)。

當(dāng)然，我非常理解買(mǎi)家心中的那份猶豫與觀望。

但我們也要接受，沒(méi)有人能真正買(mǎi)在最低點(diǎn)的現(xiàn)實(shí)。

等待底部不一定是等到那個(gè)絕對(duì)的最低價(jià)格，更多的是在等一個(gè)相對(duì)低估的區(qū)域。

如果你是剛需，且預(yù)算非常有限，在上海買(mǎi)不到什么好產(chǎn)品的情況下可以捂緊錢(qián)袋子。

若你正在置換，恭喜你你的容錯(cuò)率其實(shí)是比較高的。

你要賣(mài)的房子雖然跌了，但你想買(mǎi)的房子可能跌得更多。

你要做的就是先加速賣(mài)掉手中的差房子，手握現(xiàn)金，在下一套房中把損失“省回來(lái)”。

本質(zhì)上就是用劣質(zhì)資產(chǎn)換優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，劣質(zhì)資產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的時(shí)間周期不一致，不需要同步進(jìn)行。

如果你實(shí)在拿不定主意，可以聯(lián)系我們，無(wú)論買(mǎi)房或賣(mài)房都能給到你專(zhuān)業(yè)的建議。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。

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