最近，市場開始流行起一種說法：

“這一輪全國樓市回暖，要從香港開始了。”

據中原地產數據，香港前10月住宅累計買賣6.46萬宗，總成交額4919.9億——全年有望創下2021年以來的四年新高。

而微妙的是，當中，內地買家就錄得11290宗成交，占私人住宅總成交量的24%，總成交金額突破1000億，預計全年成交會創新高。

▲內地客成交占比突出

就連深圳業主，也開始加入到這場“抄底香港”的行動中。

“有沒有必要賣掉深圳房子

去香港置業?”

“有沒有必要賣掉深圳一套閑置的房，去香港置業？”在社交平臺上，有深圳業主發問。

這兩年以來，有類似想法的業主越來越多。

他們有的是深圳房東，手上有房子閑置，想買到香港，看看有沒有更保值的資產。

▲圖源：@玩圖思瑞

有的覺得深圳房子跌太狠、想要找更好的投資渠道，猶豫要不要買入香港。

▲圖源：@Dobby爸爸 HK

有的甚至是手持深圳自住房，想賣掉房子租房住，再買在香港出租——只為了利益最大化、保衛財產。

▲圖源：@yuanyuan

而另一邊，有的老深圳早就出手了。

最近，一位朋友告訴我們，她的阿姨紅姐前段時間就在香港買了房。

作為“香港老投資家”，紅姐以前在香港也買過房子、開過餐廳，有一套房還租給了香港知名演員。

“這次她賣掉了在南山白石洲的2套小區房，去香港全款買了套房出租。”

朋友說，紅姐還有點唏噓，“本來那兩套房高峰期賣掉能賺3千萬，現在只能賺一千萬了。”

紅姐置換到香港，一來是租金回報率更高一些，二來也存著抄底的想法。

類似的情況，在全國多地的高收入群人中上演。

近期，大V@羅蘭朵女士 發布的視頻，就描述了一位粉絲富婆在香港買房的經歷。

對方想買在香港的原因是“聽說今年香港房價漲了”，哪怕被告知其實是還在跌，她也還是要買：“卡里錢太多了，我揮霍無度。”

▲圖源：@羅蘭朵女士

最后，富婆粉絲買下了兩套800-900萬的房子，每套月租2萬。

房價租金雙漲！

香港買房，真的能賺嗎？

事實上，內地人到香港買房，原因有三：

一是，香港“撤辣”，內地人買房門檻和成本都降低；

二是，認為香港樓市大跌后回暖，適合抄底；

三是，為了香港的高租金回報率。

我們先來看，香港目前能不能抄底。

到目前為止，香港私人住宅售價指數從2021年的歷史峰值393.9下跌至292.5。

整體大跌約26%，跌幅和深圳相近。（深圳房價較2021年高峰期下跌約26.4%，數據來源：@樂有家研究中心）

但比起深圳持續陰跌，香港10月的全港私人住宅樓價指數已升至294.3，連漲5個月，同比去年升1.13%。

所以，業內對香港都比較樂觀。

中原集團主席施永青預計，香港樓價將在三年內升穿2021年樓市高位，與今年3月的低位相比，升幅達41.85%。

▲圖源：和訊網

近期，瑞銀報告也認為，香港樓市正處于轉折點，預計3-5年內會回升；早在今年6月時，摩根士丹利也曾表示，香港房價從高峰下跌30%后，可能正迎來一個持續4-5年的上升周期。

這些預測的出發點，則基于人口、經濟和金融等因素。

宏觀層面：

香港失業率從從疫情后的8%下降至最近的3.8%，市民家庭收入也在緩慢增長；通過“優才計劃”等政策，吸引了更多內地人才赴港等。

直接因素：

包括香港通過“撤辣”、房貸利率下降至約2.95%等等，使得租金回報率超過了房貸利率，從而吸引了部分投資需求。

但香港本地市民的看法，卻兩極分化：

▲香港市民有人看漲，有人看跌

再看租金回報率。

截至9月，香港的租金已經連升8個月、創歷史新高（美聯數據）。租金回報率也不斷提升，其中約40㎡以下的小面積住宅，平均回報率更是高達約3.7%！（克而瑞數據）。

▲香港不同面積的住宅，租金回報率走勢 | 圖源：克而瑞

甚至，部分房源已經月租＞月供！

今年7月，在克而瑞監測的143個成分屋苑中，就有104個的租金回報率高于拆息按揭息率。

比如，位于西環的嘉輝花園，一套月281呎（約26㎡）的住宅，總價421.6萬，月供1.2萬左右，卻能租到1.5萬！

減掉月供后，還有2900元的收入。

▲月租＞月供的房子 | 圖源：克而瑞

但這些高租金回報率的房子，樓齡在40年上下，而大部分內地買家都更喜歡買一手房。

比如前面提及的富婆粉絲，約800萬買入一套房，月租2萬，租金回報率約3%，再算上差餉、物業稅、物業費等，租金回報率降至約2.28%。

▲ 以總價800萬，租金2萬/月，面積332呎(約31㎡)為例，去掉固定支出后，租金回報率降至約2.28%

而香港房貸利率最低也要約2.95%。除非全款買房，否則買房出租很難有盈利空間。

另外，一旦香港房子有漏水、堵塞等問題，也是房東負責，人工費也是一筆不小的成本。

這樣看來，香港買房出租的收益，似乎并沒有那么誘人。

但對于閑錢較多的富人來說，可能這些都不是重點，因為比起炒股大跌、理財暴雷等風險，買房收租的“穩健”才是最難得的。

▲富婆粉絲反駁“買房出租不如理財”的說法 | 圖源：@羅蘭朵女士

最后，對高租金回報率感興趣的朋友，或者也可以看看深圳的小區：