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◎掘金日本房產（ID：Japan_gold）| 掘金醬

東京樓市的真正推手，從來不是想象中的那群人。

過去幾年，“外國人買爆東京”“海外炒房團推高房價”這樣的說法，在國內外媒體間反復被放大，始終甚囂塵上。

可等到日本國土交通省首次拿出官方登記數據，許多人才意識到，真正把東京房價推到歷史新高的，其實壓根不是海外資金。

以東京中心六區為例：千代田、中央、港、新宿、文京、澀谷，這里是日本房價上漲最猛烈、供給最緊張的區域。2025年上半年，海外居民在這里購買的新建公寓占比只有7.5%；放大到整個東京23區，則只有3~3.5%左右。

換句話說，東京核心資產的9成以上，依舊掌握在本地居民手中。更有意思的是，海外買家中數量最多的也不是中國大陸，而是來自中國臺灣地區的同胞們。

今年1~6 月，東京23區登記的海外地址買家里，中國臺灣有192套，中國大陸只有30套 ，兩者足足相差超6倍，緊接著是新加坡21套。在神奈川、千葉、埼玉等周邊縣，海外買家占比甚至連1%都不到。

這與坊間的想象，幾乎完全相反。

不過，真正讓官方跳腳的，是另一組數字：

東京23區的新建公寓中，有9.3%在購買一年內完成轉手；而在千代田、中央、港、新宿、文京、澀谷六區，這個比例更是飆到12.2%。全東京都的平均數也有8.5%。

這樣的比例早已偏離正常置產節奏，官方的判斷也很直接——屬于短期投機，也就是炒房。

但關鍵在于，誰在炒？

按照公布的信息，海外買家在東京23區全部成交中只占3.5%左右。即便他們全部倒貨，也填不滿9.3%的缺口。

換算成實際數量，差距一下就顯出來了，以東京23區今年上半年約5800套新建公寓供應量為例：

• 海外買家只占3.5%，對應的實際成交約203套

• 一年內被轉售的卻達到9.3%，約539套

哪怕海外買家“人人倒貨”，也只覆蓋不到三分之一。剩下至少六成以上的短期拋盤，只能來自日本國內的買家。

現實里，海外買家同樣存在自住、出租、家族資產配置等多元需求，因此真正的“日本國內倒手”比例只會更高。

于是，真相浮出水面，這一輪房價暴漲，真正在“炒房”的并非海外投資者，而恰恰是日本本土買家。

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但為什么日本突然“緊盯”起海外買家的動向了？理由很簡單，并不是覺得他們掀動了漲價，而是房價實在漲得太急。

2025年10月最新數據顯示，東京23區新建公寓的平均價格已達到1.5313億日元，同比暴漲18.3%。在過去極度溫和的日本房地產市場，這種漲幅是極其罕見的。

政府必須提前扎好籬笆，防止重演80年代泡沫。

漲勢背后，是東京新房供應被壓縮到泡沫時代的三分之一，土地貴、地價堅挺、建材成本上漲、勞動力短缺，加上日本企業普遍財務穩健、不急于促銷，新房飆升又迅速傳導二手房。

在過去兩年里，日本國內高凈值人群和本地住戶成為價格的直接推動者。海外買家只是“順勢而為”，在洪流旁邊掬了一捧水。

而且，水面之下，更重要的變化正在悄然發生——全球資產的邊界正在被打破。

房地產正從“國別資產”變成“跨國資產”。東京憑借低波動、強現金流和高穩定性，被全球資本視為長期倉位；而日本本地家庭也開始用“資產國際化”對沖單市場風險。

當房價持續刷新高點、供應進一步收縮、短期轉售升溫時，政策焦點自然從“誰在買”轉向“如何穩住”。

國土交通大臣金子康之已明確表態：不論國籍，只要屬于非自住、短期倒賣傾向，就要被限制。

這也解釋了日本房地產協會同步推出的行業新規：禁止交付前倒賣，違規可能被終止合同并沒收定金，甚至提出限制購房數量。

這些規定雖無強制力，卻明確傳遞出一種態度，穩定優先于投機，長期重于短期。

當官方要求登記國籍、行業限制轉售，東京樓市的“秩序”被重寫。

而對全球資本而言，這不僅沒有削弱吸引力，反而進一步強化了東京的價值——監管更完善、價格更透明、市場更穩定的城市，才具備跨周期持有的安全感。

于是，一個耐人尋味的局面出現：

海外買家數量不多，卻越來越精；本地買家是漲價的直接推手，卻也在主動擁抱全球資產的邏輯。日本官方一邊設限，一邊繼續打磨東京的長期價值，而東京的房價，依舊在歷史高位上穩步向前。

在全球資產重新洗牌的時代，每個大城市的買家都在面對同一個命題：資產，不再是地理意義的擁有，而是跨越邊界的配置能力。

東京的數據，只是這股全球趨勢里最先被看見的那一筆。

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