代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

久違的廣州拍地潮正式拉開帷幕。

今日（3日），珠江實(shí)業(yè)以13.31億元底價(jià)，樓面價(jià)25231元/㎡，競得荔灣區(qū)坑口AF0211011地塊。

地塊用地面積2.52萬㎡，計(jì)容建筑面積5.27萬㎡，容積率3.5。從體量來看，又是近年來廣州流行的”小而美“地塊，比較適合”快進(jìn)快出“的打法。

隨著該地塊的成交，荔灣區(qū)2025年土拍正式收官。克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2025年荔灣涉宅用地成交4宗，同比去年增加2宗，成交總建筑面積8.66萬㎡，同比增長80%，成交金額9.44億元，同比減少28%。

接下來一起看地塊的綜合素質(zhì)及市場(chǎng)表現(xiàn)：

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作為坑口舊改首宗“做地”模式下轉(zhuǎn)化而來的地塊，前身為玻璃廠，對(duì)此出讓公告提出，地塊由原權(quán)屬人開展土壤污染修復(fù)，在交地前完成土壤污染修復(fù)工作。

有媒體爆料，此前目前地塊一級(jí)開發(fā)由珠江實(shí)業(yè)旗下珠江產(chǎn)投負(fù)責(zé)，所以珠江實(shí)業(yè)參與該地塊競拍也是合理之中。

同時(shí)還提到，鼓勵(lì)配套公服設(shè)施集中布局，建設(shè)社區(qū)綜合體，其中公服配套建筑面積3000㎡。

在地段上，地塊位于荔灣區(qū)白鵝潭中部板塊內(nèi)，距離地鐵11號(hào)線、廣佛線交匯沙涌站約300米，西南面為荔灣兒童公園，三公里范圍內(nèi)有萬象城（在建）、大灣區(qū)藝術(shù)中心，聚龍灣太古匯（在建）、山姆會(huì)員店（在建）、廣州醫(yī)科大學(xué)附屬腦科醫(yī)院、荔灣區(qū)人民醫(yī)院等商業(yè)配套與生活配套加持。

可以看到，業(yè)主不僅可以在家樓下滿足日常生活需求，周邊各大休閑玩樂配套毗鄰在側(cè)，生活便捷程度高。

加上背靠坑口村舊改加持，板塊發(fā)展空間充滿想象。

教育資源方面，芳村小學(xué)毗鄰在側(cè)，還規(guī)劃了有54班中小學(xué)。

02

市場(chǎng)表現(xiàn)方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，近十三月荔灣區(qū)商品住宅成交5722套，成交均價(jià)50098元/㎡。

其中板塊所處的白鵝潭中部板塊受供應(yīng)放緩的影響，目前在售項(xiàng)目少，均為改善及高改以上項(xiàng)目，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，近十三月板塊商品住宅成交177套，成交均價(jià)75148元/㎡，是荔灣區(qū)商品住宅成交均價(jià)最高的板塊。

聚焦到地塊周邊，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，地塊周邊三公里內(nèi)近十三月商品住宅成交10982套，成交均價(jià)44807元/㎡。

其中距離地塊最近的新房項(xiàng)目萬科理想花地，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，近十三月該項(xiàng)目累計(jì)成交1045套，成交均價(jià)48073元/㎡。

二手房方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，地塊周邊三公里內(nèi)二手房成交1059套，成交均價(jià)32153元/㎡。

根據(jù)地塊體量及建設(shè)要求，或許不妨猜測(cè)未來地塊主打供應(yīng)剛需/剛改產(chǎn)品，形成錯(cuò)位競爭。

在庫存規(guī)模上，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，截至2025年10月末白鵝潭板塊商品住宅庫存229套，去化周期19個(gè)月，其中120㎡以下產(chǎn)品庫存20套。

本周五，備受關(guān)注的海珠南泰路地塊開始競拍，究竟誰會(huì)拿下？敬請(qǐng)關(guān)注克而瑞。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過與上下游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商的互動(dòng)和滲透，最終形成一個(gè)完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達(dá)、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。