2025年中國酒店投資市場回眸

截至2025年11月，中國內地酒店交易額約為110.65億元；2024年同期約為151.79億元，同比下降27.1%。這一下滑并非簡單的市場滯緩，而是結構性的供需調整。其背后存在雙重原因：一是大型交易及高知名度資產投資機會銳減，優質供給暫時稀缺；二是部分業主面臨現金流壓力，開始以更具吸引力的價格釋放資產，部分買家也因此采取觀望態度；資產成交價格較低疊加交易活躍度放緩，拉低整體酒店交易額表現。

對于資金充裕且具備長遠視野的投資者而言，當前市場環境正提供一個難得的“買方窗口期”。資產價格的理性回調，使得投資回報率進入更具吸引力的區間，為真正的價值投資創造了條件。

市場復蘇呈現顯著的區域分化。截至2025年10月，在仲量聯行跟蹤的中國內地12個主要市場中，深圳(+5.3%)、上海(+5.1%)、三亞(+2.6%)、廣州(+1.9%)和杭州(+1.5%)的高端酒店在2025年前10個月實現了每間可售房收入（RevPAR）的同比正增長，而12個城市的RevPAR均值同比有所下滑。

仲量聯行分析發現，增長主要由入住率提升驅動，而非平均每日房價（ADR）上漲。這種“以量換價”的現象，揭示了消費預算約束與市場競爭加劇的現實，也標志著酒店資產的盈利模型正在發生轉變——從依賴“高房價驅動”轉向深耕“高效率運營”。投資者與運營方愈發注重通過數字化管理、成本優化及開發“住宿+”復合業態等方式，深入挖掘盈利潛力，拓展酒店價值鏈。

市場的調整期也伴隨著投資主體的代際更替。傳統的機構投資者正在審慎調整策略，而國內高凈值人士、海外華人家族辦公室及中東戰略基金等“新錢”正成為越來越重要的市場力量。

仲量聯行發現，這批“新錢”往往具備更靈活的投資策略與更長遠的持有視野。他們不完全受傳統估值模型束縛，而更看重資產的長期戰略價值、品牌效應、現金流穩定性，以及資產的傳承功能等。多元化的資本結構正在悄然重塑中國內地酒店投資市場的生態與估值體系。

積極因素同樣在積聚。2025年上半年入境外國人達1915.7萬人次，同比增長約30.8%；其中免簽入境外國人1364萬人次，占比71.2%，與去年的52%相比出現顯著增長。有利的簽證政策是提振入境旅游表現的核心驅動因素，以上海、深圳為代表的門戶城市率先享受到這一政策紅利。

仲量聯行分析認為，政策與市場正在形成良性循環：政策優化刺激需求釋放，需求增長支撐資產價值，價值改善進而增強投資者信心。這一正向機制雖需時間傳導，但為市場的長期復蘇奠定了明確且堅實的基調。

與內地的審慎氛圍形成對比，香港酒店投資市場在2025年展現出強勁的復蘇動能。前三季度，香港在亞太區交易份額上升至6%，比去年同期上漲3個百分點，交易總額同比激增106%至約4.57億美元。

市場活力的快速修復得益于多因素疊加：去年同期的低基數效應、年初重大標桿交易帶來的信心提振，以及資產價格經調整后進入更具吸引力的區間。其中，“資產用途轉換”成為最具辨識度的投資主題。

這一趨勢精準回應了市場供需變化：香港高等教育吸引力帶來的剛性住宿需求，與傳統酒店業面臨的成本壓力形成對沖。改造為學生公寓不僅能滿足社會需求，更能為投資者帶來穩定且可觀的現金流回報。

與此同時，香港酒店運營基本面持續改善，訪港旅客量強勢復蘇，每間可售房收入已恢復至2018年峰值水平的80%以上，為資產估值提供了有力支撐。市場參與者也呈現多元協作格局：在開發商及高凈值人士提供資產供給的同時，私募基金與機構投資者積極把握估值落差帶來的機會，分別瞄準需要改造的資產與運營成熟的穩定型酒店資產。

基于對當前基本面的研判，仲量聯行預測，2025年中國內地酒店投資交易總額約為16億美元，2026年有望小幅提升至17億美元。復蘇將是漸進且結構性的，一線城市及核心地段的優質資產將率先回暖。

對于香港市場，2026年交易額預計將達到8億美元。除了量的增長，市場質的提升更值得關注，尤其是在資產證券化（如REITs、CMBS）等創新金融工具應用方面，香港有望持續引領市場，并為內地提供借鑒。

陳玲瑋總結道：“展望2026年，在多重因素交織下，香港酒店投資熱度有望進一步升溫。市場將持續為能夠識別價值落差、把握主題機遇的投資者提供機會。”

結語

中國內地與香港酒店投資市場的“雙城記”，實質上是同一宏觀經濟背景下，不同市場階段與政策環境演進的生動寫照。對于投資者而言，關鍵在于超越短期波動，建立符合各自市場特性的長期戰略：在內地，需要培養發現價值的耐心與堅守價值的定力；在香港，則需要保持對趨勢的敏銳洞察與執行的敏捷反應。盡管路徑各異，但核心目標一致——在中國消費分級與市場開放的大趨勢中，把握酒店資產作為實體資產與消費體驗載體的長期投資價值。