作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

或許是最近的頂豪賣出了高光給了一些公寓勇氣，也或許是地段的光環給了一些公寓底氣。

總之，就有公寓賣到均價15萬+/平了，貴的要賣到34萬/平。

最貴公寓誕生

深圳豪宅之年，不僅迎來了最貴的住宅，也迎來了最貴的公寓。

位于深圳南山區深超總的聯泰超總灣12月11日獲批預售，T3棟推出125套建筑面積約303-1032㎡超大戶型公寓性質的產品，備案均價150100元/㎡，總價區間約3278～3億50079萬元。

其中，中低區90套為主推房源，建筑面積約303-327-402㎡，低區（3-11層）均價約11.7萬/㎡，中區（12-37層）均價約14.1萬/㎡，高區（39-57層）均價約18.9萬/㎡，頂層一層一戶（建面約1032㎡戶型），單價34萬/㎡，總價超3.5個億。

均價超15萬/㎡是什么概念？

這不僅比深圳過往的公寓都貴，也是僅次于深圳最貴住宅的價格，遠超南山同地段的市場價格。

2019年11月位于福田香蜜湖的深圳中心·天元T7棟公寓類產品入市，52套380~393平房源，備案均價約146000元/㎡ ，總價區間約4437萬～6086萬元，就已經是深圳天花板級別的價格；

2022年12月的太子灣·瑞璽公寓，191套215~644平戶型也才備案約103300元/㎡，總價門檻在1589萬～1億2552萬，也是南山top價的公寓類產品。

而梳理深圳這些年曾經推售的公寓項目，聯泰超總灣不僅是單價最貴的，就連天花板戶型也是最貴的，需要3.5個小目標才能拿下1032平終極戶型。

這樣的價格實在太兇猛了。

要知道，深圳灣澐璽是住宅，348套209~1149平戶型備案價才能去到深圳之最，約168800元/㎡，但實際總價門檻也比聯泰超總灣便宜，3063萬元/套起步，總價最貴的戶型也只比聯泰超總灣貴2663萬。

很難想象，有一天深圳的公寓產品能賣出這樣的價格。

再看如今豪宅類型的公寓的市場，其實市場的偏好是非常低的，曾經引領深圳價格的公寓，很多都未能清盤。

比如備案均價10.6萬/平臨海攬山御園公寓，2021年5月推售312套94~243平戶型，但即使是在深圳樓市牛市階段的推盤，也依舊剩余277套未售。

再比如2019年11月推售的深圳中心·天元T7棟公寓產品，但52套380~393平戶型，仍舊剩余12套房源未售。

就連已經開盤超過10年的福田香蜜湖東海國際中心，954套76~871平戶型備案均價約88500元/㎡，總價區間約532萬～2億5258萬，依舊還剩115套。

東海國際中心不僅剩下上百套房源未售，二手房市場上也基本已經骨折，整體掛盤均價只剩6.89萬/平。

今年6月和9月東海國際中心分別成交一套187.48平戶型及143.29平戶型，成交單價分別6.29萬/平以及7.68萬/平。

所以，聯泰超總灣的價格，已經是深圳罕見的天花板。

更重要的是，其他一些同類產品，也都還有不少房源在售，不僅還在售，還遍地打折。

比如與聯泰超總灣相距約1.3公里的超總灣壹號等，同樣是高端公寓項目，但價格卻便宜不少。

所以，作為公寓產品，聯泰超總灣底氣從何而來？

豪宅硬傷

或許是地段，位于深超總，周邊聚集了一眾實力企業，或許是競品價格捅破天際也賣了7成，又或許是曾經的深圳灣一號能成功，給出了操盤經驗。

但這些都不重要。

重要的是，聯泰超總灣配置了什么？豪宅性如何。

曾經的深圳灣1號雖然2013年首期產品開盤時，價格區間約為6萬—17萬元/㎡，部分高區或特殊戶型價格接近上限，但實際的深圳灣1號，除了地段以及室內裝潢設計，集齊了很多能夠支撐起豪宅的配置——私家泳池，高端會所，萊佛士酒店，云端餐廳，音樂廳，長廊酒吧和停機坪候機廳等。

這些象征身份的東西加持，也是深圳灣一號能賣很貴，其他公寓就比較一般的原因。

但作為市場上的頂豪級別的公寓，聯泰超總灣似乎并未能滿足市場的期待——

1、戶型303~1032平，“看起來很大”，但“住起來不大”，實際備案顯示得房率僅約72%，個別戶型得房率還不足70%。

2、戶型存在設計布局上的短板，如304㎡兩房三衛只做了兩房，且存在兩個暗衛，327㎡三房四衛朝向欠佳，兩個次臥也都朝北，兩個暗衛，且無法看海，再比如402㎡四房四衛兩個次臥都朝北。

3、項目產品組合多元，既有超高層公寓、辦公樓也有獨棟產品及商業，其中超高層公寓園林需要與商業辦公類產品共享，整個項目開發規定容積率雖為3.0，實際上辦公樓產品以及獨棟占了絕大部分用地，且與公寓產品以通道隔離開來，未來居住性大概率缺乏純粹。

戶型是最能體現開發商用心的地方，設計布局也是最能體現戶型后期價值的核心。

但以聯泰超總灣的戶型來看，均價接近16萬/平也依舊無法做到盡善盡美，或許需要開發商從其他地方彌補公寓的豪宅性了。

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作者觀點，不代表格隆匯立場