本文作者：阿慶

01

最近一線城市的樓市，消息有好有壞。

好消息是部分頂豪樓盤在大賣。

比如華潤旗下的深圳灣澐璽、北京潤園，兩個盤加起來賣了165億（澐璽賣了130億，潤園賣了35億），干出了很多開發(fā)商一年的業(yè)績；

上海萬科的高福云境，25套總價1.3億至1.7億元的房源（單套建面約600平方米）迅速售罄，單日銷售額超過2024年上海全年同價段豪宅成交總額，創(chuàng)下頂豪市場去化紀(jì)錄。?

另外，最近盛傳會出房貸貼息1%的政策，如果是真的，對于高房價和頂豪樓盤是大利好，因為貸得越多貼息越多。

壞消息是很多新樓盤都破發(fā)了。

以下是北京樓市部分新房破發(fā)情況表：

▲昨天群里發(fā)了個帖子，北京近四年來的新樓盤破發(fā)率接近100%，大部分買房人買入即接盤，少部分買到特價房的可能還沒破發(fā)，不過也不遠(yuǎn)了（在我印象里，近幾年的新房也就中信城四期、太陽宮中建玖合府比較穩(wěn)，其他就連奶西的中建宸園據(jù)說都破發(fā)了）。

▲想當(dāng)初，多少媒體大V推薦這個樓盤，又有多少人相信海淀房保值。可惜大夢一場，房價形勢全面走弱，覆巢之下無完卵。

當(dāng)然，由于現(xiàn)房會不斷老化，居住改善的需求一直會存在，品質(zhì)好的新盤始終會有人買單。但是買單的這個新房能不能賺錢，只能另說。

畢竟，住老房子的北京人，實在是太多了。深圳還好，作為最年輕的城市，像月亮灣花園、梅林花園那樣的老小區(qū)，相對北京而言是較少的。

總之，當(dāng)下仍處于樓市寒冬，二手房成交雖然活躍，但大邏輯仍然是以價換量、低總價撐量。

最近我們“硬核買房工作室”，將在海淀西四環(huán)舉辦2025年首場有關(guān)“北京買房&學(xué)區(qū)”的線下私享會，我們會講到北京各區(qū)域買房、上學(xué)的黑科技干貨，名額就20個，想來的寶子立刻+阿慶V：chenqing34567留座位。

02

事實上，當(dāng)下買新房和二手的，已經(jīng)分化為不同類的兩種人。

比如買二手房的，追求的是絕對性價比，一分錢一分貨，砍價基本往死里砍，手不留情的那種。

而買新房的，主要是追求品質(zhì)，所以新房價格相比二手房普遍貴一些，這些買房人也能捏著鼻子接受。

此外，二者邏輯也不同。二手房市場主要是因為當(dāng)前供大于求，很多房子骨折價出售，但買家仍然是有需求才會買，很少有因為房價下跌就抄底的；

而新房滯銷，則主要是因為開發(fā)商往往不接受市場的報價，開發(fā)商有拿地建安成本，在這個成本上還有利潤追求，因此開發(fā)商往往會根據(jù)土拍價格制定一個比較高的開盤價慢慢降，追求利益最大化。

▲硬撐著不降價，往往會虧得更多。比如廣州大壯名城這個項目，周邊二手賣5萬的時候它說自己值6萬，二手降到4萬它說自己值5萬。結(jié)果就是根本賣不動，給市場徹底教育了一通后，最終在供應(yīng)商不斷催款催賬的壓力下扛不住了，現(xiàn)在報價3.1萬起，出貨終于提速了。

因此，對于普通新房，并不是缺少人買，實際上需求是有的，但新房價格與市場錯配，導(dǎo)致普通新房出現(xiàn)明顯的滯銷。加上二手房貶值造成買家置換信心缺乏，置換鏈條斷裂，普通人想買新房也不敢買。反倒頂豪在熱銷，因為買得起頂豪的，其實并不是特別在意房價，這部分買房人，關(guān)注的是居住升級和核心資產(chǎn)。

反過來說，正因為開發(fā)商的定價大都循著土拍價，而土地供應(yīng)太多，開發(fā)商買的地極易貶值，更加劇了土拍地價-新房房價-市場接受價三者的矛盾。

典型如北京西紅門，今年9月出讓給中建壹品的土地樓面價大約為3萬元/平方米，較 2023 年板塊4.1萬元/平方米的地價水平驟降 30%，比 2024 年 9 月出讓的 6030 地塊還低6000元+/平，堪稱近期該板塊土地成本最顯著的 "價格跳水"。

▲北京今年是個樓市小年，但卻是供地大年。供需完全錯配，哎！

綜上，開發(fā)商的新盤定價，因為要核算成本+保利潤，并不一定會遵循市場規(guī)律降價（有些樓盤想降價也受管制），因此導(dǎo)致定價過高，市場不愿為此買單。

阿慶建了個北京樓市叨逼叨群，想加群的粉絲備注“買房群”+V: chenqing34567

03

剛剛慶哥聊了下一線樓市尤其是北京的具體情況。個人認(rèn)為，一線樓市，需要反內(nèi)卷。

首先是反產(chǎn)品內(nèi)卷。

當(dāng)順義的懋源驪橒薹得房率突破140%，南向陽臺半贈送+北向設(shè)備平臺全贈送+空中庭院，這種贈送拉滿的房子，可以說是在全方位吊打二手房和其他存量在售新房。

對此，慶哥曾在《》文章中呼吁，新房偷面積、贈送這些不能太過，太過了對于二手和存量新房就是降維打擊，會倒逼這些房源踩踏下行。

事實上，各個區(qū)對于贈送的規(guī)定也是不一樣的。當(dāng)順義的新項目已經(jīng)有了數(shù)十平米的大陽臺，而海淀的新項目，如中建壹品的海宸元境還是羞答答的一步陽臺，中海樹村項目安瀾北京，則是名為“外掛花池”的花池陽臺，你就知道雖然同為北京，但各個項目的差距真的大了去了。

而除了反產(chǎn)品內(nèi)卷，還應(yīng)反供地內(nèi)卷。

從上段里的供地日歷，我們就知道當(dāng)前土地供應(yīng)是非常充足的。但很多人不知道的是，未來北京還會沿著軌道交通大量供地，據(jù)說光是海淀，就有朱房二期粉絲廠、西冉、香山片區(qū)地塊，田村半壁店、寶山等多宗地....所以以前都吹海淀沒地、沒新項目，為啥樓市降溫后，新地塊新項目卻如雨后春筍到處都是呢？

事實上，除了供地，當(dāng)下北京的很多房企，庫存都非常大，據(jù)說光是一個中海的庫存，就有超過1000億。而北京如此多的央國企，其庫存堆積，難以想象。

因此，在供應(yīng)端，個人認(rèn)為真的該行動起來。反內(nèi)卷，不應(yīng)該只在價格端反內(nèi)卷，其實北京樓市新房的特價，像6萬的朝陽奶西御林灣、5萬2的石景山招商元璽，8萬多的西城百萬佳苑，4萬多的通州融御，這樣的價格卷王反倒挺少的。

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