12月23日下午，北京土拍市場迎來年度“勁爆”大戲 ——

海淀區上地 0702 街區東地塊（宗地編號 HD00-0702-18、24、23）正式成交！交易起始價84.22億元，最終成交價84.56億元。

宗地的總用地規模7.71萬平方米、規劃總建筑規模22.54萬平方米。

地塊由三宗子地塊組成 ，分別是兩宗居住用地（HD00-0702-18、24） + 一宗多功能用地（HD00-0702-23）的復合型社區，每宗子地塊的指標都直接決定了未來的居住體驗：

但住宅的樓面價，要細算一筆賬：

23多功能用地的建筑面積是13.23萬平米，按商業最低的建安成本4000元/平去算，實際負擔這部分的毛成本在5.3億，這個是要加在住宅的樓面價里的，所以實際的住宅承擔的樓面總價是89.86億元。

而住宅的建筑面積是9.3萬平，所以實際樓面價達到了9.66萬/平！

能拍出這個價，拆哥認為，核心原因是“地段+教育” 的雙重稀缺的優勢。

地塊沿著馬連洼北路有很大的展示面，相對功德寺有更強的昭示性，更具有“城市封面”的作用！

北側1公里即中關村軟件園，百度、騰訊、聯想、網易等大廠云集，園區年收入占海淀GDP一半以上。這意味著持續的高購買力與租賃需求。

距地鐵13號線與昌平線交匯的清河站直線約 1200米，西側2公里可達16號線馬連洼站，未來還有規劃中的地鐵快線 R5 線沿上地西路敷設，無論是到市區還是副中心，通勤效率都將大幅提升。

緊鄰101中學上地校區，這所十二年一貫制的學校預計2028年開學，作為“海淀六小強”之一的教育品牌，加上同屬上地街道，旁邊的功德寺雙子項目業主已通過購房合同鎖定上地學區優質資源，新地塊的入學利好幾乎是“確定性福利”。

宗地本身也是一組有硬實力的“巨無霸” 地塊。

HD00-0702-23號這塊多功能用地，可以說是撐起板塊的價值上限。

用地規模3.48萬平方米，地上建筑規模13.23萬平方米，容積率3.8，限高36米，綠化率15%。

根據規自委的多規意見，這宗地塊的辦公業態占比不低于70%，并且白紙黑字要求聚焦人工智能、智能健康和智能終端。

民生配套規劃了800㎡托老所、200㎡老年活動設施、200㎡社區助殘服務中心、700㎡室內體育文化設施、500㎡商業服務設施，一系列民生配套的捆綁，則讓這個藍圖顯得更為扎實和溫暖。

換句話說，這里未來不只是一個睡覺的社區，更是一個工作、生活、研發能夠同步發生的微型城市單元。

規劃者似乎想在這里進行一次“產城融合”的精致實驗。

住宅部分容積率均為2.2，限高30米，綠化率30%。這意味著產品形態很可能以6-10層的低密洋房為主，與目前海淀新房市場中主流的“高層+小高”形成明顯差異。

HD00-0702-18和24號地塊是純粹的居住屬性，合計用地規模4.23萬平方米，規劃建筑規模9.3萬平方米，堪稱“雙生子”配置。

兩宗地塊容積率均為2.2，限高30米，綠化率30%，這些數字翻譯成市場語言，幾乎直接指向低密洋房的核心標準。

其中18號地塊用地規模2.2萬平方米，地上建筑規模4.84萬平方米；24號地塊用地規模2.03萬平方米，地上建筑規模4.47萬平方米，體量相當，便于規劃統一的社區景觀和動線。

結合地塊“東西向窄、南北狹長”的地形特點，開發商大概率不會走極端。

往大了做，要直面朱房雙盤、中海樹村的擠壓；往小了做，看旁邊今年初開盤的功德寺項目，140㎡左右的四居賣可比90㎡的兩面寬賣的快得多。

因此最理想的方案，應該是6-10層的低密洋房，主力產品預計鎖定在110-140㎡三面寬的三至四居，既保證了居住舒適度，又能精準擊中互聯網大廠高薪人群的改善需求。

后續0702地塊的產品公示、戶型圖發布將是關鍵節點，大家可以加拆哥微信 menglin_2019 ，最新消息第 一時間發您。

那么，這塊地可能買到多少錢？其實市場已經給出了有趣的預演。

西側鄰居就是今年初創造"雙盤同開賣出152億元"的功德寺雙子星--和樾玉鳴、和樾望雲。
和樾玉鳴以139-267㎡精裝洋房為主，得房率82%以上，目前僅剩少量尾房。和樾望雲主打99-179㎡戶型，178㎡四居 “四葉草” 布局實用，網簽去化率94%；目前網簽均價10.5萬/㎡，預算1500-2500萬、看重即買即住和確定學區的家庭，這兩個項目是目前的最優解，再猶豫可能真的沒房源了。往朱房方向看，華潤臻澐134-275㎡的戶型，均價12.5-13萬 /㎡。精心打造的實體園林和會所開放后，獲得了不錯的口碑。據說139㎡的中堅戶型已所剩無幾，229㎡和275㎡的四居，堪稱是擁有“宇宙中心”一線河景的超級平層。

建發海晏戶型更大，183-340㎡四至五居，均價13.4 萬/㎡，王府中式風格的實景呈現很圈粉。它們的優勢是戶型舒展、圈層純粹，距離地鐵13A線上地站更近，適合預算2000-4000萬的終極改善家庭，預算夠的朋友可以直接關注。

這幾個項目的表現，已經 清晰地勾勒出一個10萬+均價梯隊的區域板塊。而0702地塊， 按市場平穩期的預期來看，預計售價在11~12萬元/㎡， 對應110-140平品質 改善 ，總價是在1500w+。

對于買房的朋友來說，不用過度糾結會不會站崗，因為海淀改善的核心邏輯永遠是產業+學區+低密，只要踩中這三點，長期來看都不會錯。

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