這已經(jīng)快成為一個(gè)哲學(xué)問(wèn)題了

所以也允許我籠統(tǒng)的回答一下吧

01

坊間一直有個(gè)數(shù)據(jù)信號(hào)，關(guān)于12月上海樓市成交又破2萬(wàn)套，大概會(huì)站上2.2萬(wàn)套的數(shù)據(jù)

從目前的趨勢(shì)來(lái)看確實(shí)如此

這是一個(gè)好事情

加上11月的2.2萬(wàn)套，上海已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月成交破兩萬(wàn)

而且是在年底

這樣的成績(jī)可喜可賀

其實(shí)今年一整年的上海二手房數(shù)據(jù)都很好，月均成交能夠達(dá)到2萬(wàn)套

這在大家意識(shí)中的淡市周期里這是一個(gè)了不起的結(jié)果

放眼全國(guó)，這是唯一

02

但是為什么很多人體感上感覺(jué)不到

核心邏輯在于

現(xiàn)在的主力成交不是我們身邊的大多數(shù)

不知道各位有沒(méi)有意識(shí)到

最近咱們手機(jī)里的中介兄弟很多的微信名都加了一個(gè)后綴（親屬過(guò)戶(hù)代辦）

包括不少門(mén)店門(mén)頭都開(kāi)始醒目的寫(xiě)著高品質(zhì)的親屬過(guò)戶(hù)代辦只要2000

上海的手拉手交易一直都存在，而且占比一直龐大，中介為什么突然看上了這個(gè)蛋糕

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，也是迫于無(wú)奈

第一，各家中介為了做市占率

其他的二手房交易做不上去，用這個(gè)做點(diǎn)市占率提升下數(shù)據(jù)規(guī)模

第二，不少朋友過(guò)戶(hù)完之后可能就是再買(mǎi)房，也是一次機(jī)會(huì)

第三，一個(gè)關(guān)鍵因素，用這種方式接觸到真正的購(gòu)房者

03

現(xiàn)在上海二手房成交的火熱，背后的代價(jià)其實(shí)是二手套均總價(jià)在持續(xù)下滑

各位知道嗎，目前市面上50%的購(gòu)買(mǎi)力

是200萬(wàn)以下的需求

這個(gè)變化有多大

三年前市面上50%的購(gòu)買(mǎi)力還是300萬(wàn)

樓市調(diào)整這幾年，總價(jià)段直接下滑了100萬(wàn)

而上海300萬(wàn)以下的客戶(hù)占比已經(jīng)超過(guò)了70%，這種變化非常的大

可以說(shuō)大到驚人

低總價(jià)客群的購(gòu)買(mǎi)力在這一年急速放大，從而支撐了樓市的絕對(duì)成交套數(shù)

04

這不是簡(jiǎn)單的房?jī)r(jià)下滑，而是剛需購(gòu)買(mǎi)客群的本質(zhì)性變化

現(xiàn)在的買(mǎi)房剛需不是我們常規(guī)眼中的年輕人、大學(xué)畢業(yè)生之類(lèi)的

我一個(gè)中介朋友很直白的對(duì)我說(shuō)

現(xiàn)在買(mǎi)一百多萬(wàn)房子的都是在上海很多年的務(wù)工人員

他們從來(lái)沒(méi)想過(guò)，甚至沒(méi)準(zhǔn)備在上海買(mǎi)房

但是突然抬頭一看

身邊租的房子只要一百多萬(wàn)，大家湊一湊首付現(xiàn)在完全可以，月供和租金都差不多了

這件現(xiàn)象的發(fā)現(xiàn)，推動(dòng)他們決定買(mǎi)房

05

他們買(mǎi)哪里

很簡(jiǎn)單，買(mǎi)市中心的老破小

第一，對(duì)他們來(lái)說(shuō)買(mǎi)房就是絕對(duì)的剛需

面積湊合而且出行方便，這兩點(diǎn)滿(mǎn)足的便宜房子即可

第二，老破小降價(jià)幅度最大，現(xiàn)在也最容易講價(jià)

好談也有的挑

一百多萬(wàn)真的能在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)買(mǎi)房

現(xiàn)在市面上流動(dòng)性最大的就是這波房子，這也是很多中介門(mén)店改頭換面的原因

因?yàn)檫@波客戶(hù)真的對(duì)價(jià)格特別敏感，手拉手的業(yè)務(wù)公開(kāi)化也讓他們有了可以磋商的可能

06

這就是市場(chǎng)數(shù)據(jù)火熱但是我們體感不強(qiáng)的原因

大家熟悉的那些購(gòu)房者如今依然不買(mǎi)房

原來(lái)樓市被認(rèn)定為無(wú)購(gòu)買(mǎi)力的人群，如今進(jìn)入了市場(chǎng)

那這部分的成交對(duì)于未來(lái)樓市回暖有幫助嗎

毫無(wú)疑問(wèn)還是有的

因?yàn)檫@部分人進(jìn)入市場(chǎng)關(guān)鍵要素就是補(bǔ)上了老破小的流動(dòng)性，讓客群擁有了向上置換的可能

這些成交的存在真正具備一套帶兩套的可能性，從而讓整個(gè)樓市開(kāi)始活躍起來(lái)

07

樓市什么時(shí)候算回暖

一個(gè)最重要的指標(biāo)，就是：剛需開(kāi)始買(mǎi)房了

沒(méi)有其他，就是這個(gè)信號(hào)

盯死這個(gè)信號(hào)就能看到市場(chǎng)回暖的跡象

無(wú)非現(xiàn)在不同的是，剛需變了

但黑貓白貓，能抓到老鼠的就是好貓

不論現(xiàn)在剛需長(zhǎng)啥樣，現(xiàn)在能入場(chǎng)買(mǎi)房的就是對(duì)樓市巨大的支撐

他們之所以接盤(pán)就意味著價(jià)格已經(jīng)跌倒他們心理價(jià)位了

如果這個(gè)意識(shí)繼續(xù)鞏固，本質(zhì)上就是樓市開(kāi)始回暖的理由

08

上海樓市在之前其實(shí)經(jīng)歷一段高位盤(pán)整的周期

就是一手市場(chǎng)豪宅化之后吸納了全國(guó)3000萬(wàn)以上的購(gòu)買(mǎi)力進(jìn)入上海，這創(chuàng)造了一段時(shí)間的樓市的火熱

但是本質(zhì)上這種火熱是短暫的

因?yàn)檫@種需求沒(méi)有聯(lián)動(dòng)性

買(mǎi)就買(mǎi)，不買(mǎi)就不買(mǎi)，沒(méi)辦法形成滾雪球

這也是現(xiàn)在上海一手房又有點(diǎn)冷的原因

但是現(xiàn)在二手成交套數(shù)的回暖意味著一個(gè)重要結(jié)論就是：基底剛需開(kāi)始下場(chǎng)

這部分力量會(huì)推動(dòng)老破小的釋放解套，也能讓這部分房東繼續(xù)往上置換，從而讓行業(yè)蓄水池開(kāi)始活躍起來(lái)

這水不論流到二手還是一手，總是都是活水

09

我對(duì)明年的市場(chǎng)有信心

今年過(guò)年在2月，只要1月市場(chǎng)成交還能穩(wěn)住2萬(wàn)套，那么明年的市場(chǎng)應(yīng)該就不會(huì)太差

過(guò)好年之后的小陽(yáng)春應(yīng)該會(huì)有不錯(cuò)的反饋

我好像是第二次這樣表達(dá)對(duì)于明年市場(chǎng)的判斷了，希望三月我再來(lái)看這篇文章會(huì)覺(jué)得自己看的還行

然后提前祝大家新年快樂(lè)，馬年不破不立

以上為正文，來(lái)自真叫盧俊