文/言叔

1月8日晚，萬科A一紙公告為郁亮的35年職場長跑畫上句點。

因到齡退休，郁亮向董事會提請辭去全部職務，即日起不再擔任公司任何崗位。

這位在萬科服務了36年的老兵，徹底告別他為之奉獻了大半生的企業(yè)。

沒有保留"榮譽主席"的虛銜，沒有轉任顧問的過渡，干脆利落的離開方式，倒是很符合這位財務出身掌門人的性格。

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時間撥回1990年，彼時剛從北京大學國際經濟學系畢業(yè)兩年的郁亮，懷揣著南下闖蕩的熱忱，從深圳外貿集團跳槽至當時還名為"深圳現(xiàn)代企業(yè)有限公司"的萬科。

那時的萬科，剛剛完成股份制改造三年，正在成為中國改革開放后最早一批上市的房地產企業(yè)之一。

郁亮主要負責證券和投資相關工作，憑借扎實的財務功底與出色的資本運作能力，很快在企業(yè)的規(guī)范化管理中嶄露頭角。

1993年，郁亮主導完成4500萬B股的發(fā)行工作，為萬科募集到4.5億港幣資金。

這筆寶貴的資本，不僅夯實了企業(yè)發(fā)展的根基，更讓郁亮的能力得到管理層的高度認可。

2001年，36歲的郁亮正式接任萬科總經理，開始執(zhí)掌這家年銷售額僅約30億元的企業(yè)。

當時中國房地產市場正處在快速發(fā)展的初期，郁亮提出"十年千億"的目標，在當時被視為天方夜譚。

但郁亮以一套被稱為"5986"的高周轉打法——

拿地5個月開工、9個月開盤、80%房源面向剛需、開盤當月回款60%，強勢推進全國化擴張。

2010年，萬科銷售額突破1081億元，成為中國首家千億元房企。

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郁亮最為人稱道的，莫過于他對行業(yè)周期的敏銳預判。

2014年，當大部分房企還在沉浸于房地產黃金時代的余溫中時，郁亮率先提出房地產進入"白銀時代"的判斷，主張從規(guī)模擴張轉向質量效益，推動萬科從單一住宅開發(fā)向"城市配套服務商"轉型。

2018年，在萬科南方區(qū)域季度例會上，會場懸掛著醒目的標語：“活下去”。

這幾個字如同驚雷，在房地產行業(yè)引發(fā)震動。

當時大部分房企仍在激進拿地、加杠桿擴張，萬科的警示一度被認為或有危言聳聽之嫌。

然而，隨后的行情證明了這一警示的前瞻性。

2022年，郁亮進一步拋出"黑鐵時代"論斷，直言"房地產行業(yè)已經入了黑鐵時代，正縮表出清，這會是破釜沉舟、背水一戰(zhàn)的一年。”

如何理解背水一戰(zhàn)？

就是要么死、要么活，沒有中間狀態(tài)。

郁亮的預言成真了，但萬科也未能獨善其身。

2024年，萬科交出了自1991年上市以來的首份虧損財報：全年實現(xiàn)營業(yè)收入3431.76億元，同比下降26.32%；歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損494.78億元，同比大幅下滑506.81%。

這虧損可不是個小數(shù)目啊！

要知道前一年人家還盈利121.63億呢，這一虧一賺，反差簡直大得驚人，就像坐過山車一樣，太刺激了，不過這刺激可讓人有點笑不出來。

萬科在致股東的公開信中坦言：

當房地產市場供求關系發(fā)生重大變化，公司未能及時擺脫高負債、高周轉、高杠桿的擴張慣性，出現(xiàn)了投資冒進、多賽道布局步子過大、融資模式未能及時轉型等問題。

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郁亮時代還有一個顯著特征——

讓萬科成了"運動員公司"。

45歲之前，郁亮還是個"胖叔叔"。

為了給50歲獻禮，他硬是把自己練出了六塊腹肌，還登了珠峰、跑了全馬。2013年，從雪山下來的他跑出了3小時44分的成績，正式坐穩(wěn)萬科"首席運動員"位置。

從此，萬科成了"運動員公司"，員工們改口叫他"首長"，整個地產圈都被他帶進了跑步時代。

在內部開長會時，他要求給所有人（包括他自己）的餐食只訂漢堡。理由很簡單：吃漢堡快，省時間，還能邊開會邊吃。

然而，隨著房地產行業(yè)進入深度調整期，即便是萬科這樣的"優(yōu)等生"也難以幸免。

2025年1月，大股東深鐵集團開始全面入主萬科，郁亮辭任董事會主席職務，由深鐵集團董事長辛杰接任。

自此，由王石所創(chuàng)立、郁亮延續(xù)的萬科特色的職業(yè)經理人治理模式走向終結，萬科作為混合所有制房企的身份結束了，將回歸深圳市屬國企的身份。

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在言叔看來，郁亮的離任，不僅標志著萬科"郁亮時代"的落幕，更折射出房地產行業(yè)的時代變遷——

高杠桿、高增長的狂飆時代終結，房企轉向收斂聚焦、穩(wěn)健經營的新周期。

過去三十年，中國房地產行業(yè)經歷了從"黃金時代"到"白銀時代"再到"黑鐵時代"的演變。

郁亮用35年時間，完整地走過了中國房地產從制度破冰、規(guī)模擴張，到金融化狂飆、再到急劇收縮的全過程。

如今，房地產行業(yè)正面臨前所未有的挑戰(zhàn)。

人口紅利消退、城鎮(zhèn)化率趨緩、政策調控持續(xù)，房子賣不動，房企現(xiàn)金流吃緊。以前"躺著賺錢"的日子一去不復返，"高杠桿、高周轉"的模式玩不轉了。

郁亮轉身離去，留下的不僅是一家企業(yè)的重整之路，更是一個時代轉型的沉重背影。

萬科的故事，某種程度上就是中國房地產行業(yè)發(fā)展的縮影，而郁亮無疑是書寫這段歷史的重要執(zhí)筆者。

隨著國資背景管理層進駐，萬科也邁入全新發(fā)展階段。

只是不知道，在"黑鐵時代"的嚴酷現(xiàn)實中，沒有了"運動員精神"的萬科，還能否跑出新的精彩？

作者：言叔，資深財經評論員，堅信 “認知才是最大的不動產”。關注我，用不一樣的視角看世界。