作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

市場的氣氛很微妙了。

樓市走到今天這個(gè)局面，既有市場的因素，也有一個(gè)比一個(gè)卷的結(jié)果。

新房繼續(xù)卷

年后，深圳的新房市場相對比較沉寂。

畢竟一年了，基本上都在做手頭上的項(xiàng)目收尾和復(fù)盤以及匯報(bào)。

甚少項(xiàng)目會在這個(gè)節(jié)點(diǎn)突擊。

不過最近位于深圳寶安區(qū)的綠城越秀錦和玉鳴吹風(fēng)節(jié)奏是比較緊湊的。

在正式開放樣板間后，據(jù)官方宣傳，4天接待約3500組客戶，顯示出了一定的熱度。

相信很快就有可能會如實(shí)，搶下2026年樓市新盤的頭彩。

項(xiàng)目是去年8月拿下的地塊，位于寶安沙井比較核心的地段，并且按照新規(guī)住宅的要求給出約束，容積率僅3.1，住宅高度不超過80m，市場的預(yù)期一下子被拔高。

項(xiàng)目總占地約 1.9萬㎡，計(jì)容建面約5.97萬㎡，規(guī)劃5棟16-25層小高層及1所9班幼兒園，配建約1500㎡商業(yè)，總戶數(shù)462戶，純商品住房，預(yù)計(jì)2027年11月精裝交付。

所以隨著項(xiàng)目入市節(jié)奏的加快，市場的討論度也多了起來。

目前項(xiàng)目的進(jìn)度已經(jīng)出地面四五層的高度，大門展廳建設(shè)裝修完畢，園林也有了初始模樣。

項(xiàng)目的定位是深圳限高限容后首個(gè)”好房子“，也是寶安首個(gè)國標(biāo)新規(guī)住宅。

根據(jù)實(shí)地考察，看得出品質(zhì)是卷起來了，從入戶大堂、樓道以及樣板房的標(biāo)準(zhǔn)可以看到顏值在線——

交 付的樣板間標(biāo)準(zhǔn)，從展示的樣板間看也體現(xiàn)出開發(fā)商一些誠意——戶型相對實(shí)用， 格局方正，橫廳設(shè)計(jì)，采光面大，次臥可出陽臺。

就是視野預(yù)期不能抱太高期待。

除了少數(shù)樓棟和樓層，大部分戶型室外視野受限或?qū)σ暎嚯x范圍建筑遮擋明顯，由于項(xiàng)目占地面積小花園內(nèi)景觀也有限。

同時(shí)，商業(yè)、教育、地鐵等配套暫時(shí)需要依賴周邊社區(qū)現(xiàn)有配套。

項(xiàng)目的適配性，更多的時(shí)候見仁見智。

市場退潮

項(xiàng)目的市場性如何，更多看的是市場的結(jié)構(gòu)性，比如品質(zhì)是否比同類項(xiàng)目更優(yōu)質(zhì)，價(jià)格定價(jià)是否符合市場預(yù)期，位置區(qū)域是否具備優(yōu)越性等。

其實(shí)，沙井片區(qū)的新房產(chǎn)品最大的阻力并不是來自產(chǎn)品不夠給力，而是沙井整個(gè)板塊的高光已經(jīng)過去，該兌現(xiàn)的東西很多都已經(jīng)兌現(xiàn)。

比如會展新城這一片，基本已經(jīng)完善。

會展中心2019年9月全面建成，并于2019年11月4日正式投入使用，到如今已經(jīng)投入使用六年多，周邊的會展公園、福海河公園已經(jīng)開放；深圳地鐵12號線二期

（海上田園東站—松崗站）

周邊的道路網(wǎng)絡(luò)，地鐵線路，購物中心、餐飲、娛樂，公園綠地以及濱水景觀等都建成并開通了；

產(chǎn)業(yè)方面也吸引組展機(jī)構(gòu)、搭建公司、物流服務(wù)商等專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)入駐，形成產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)。

比如在規(guī)劃中的海洋新城片去年11月已全面達(dá)到海域使用竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，大空港片深中通道于2024年6月30日建成通車，深圳機(jī)場航站區(qū)、貨運(yùn)區(qū)、外部的一些景觀工程等，推進(jìn)進(jìn)度明顯。

比如沙井塘尾的鴻榮源珈譽(yù)府的灣區(qū)壹方基本建設(shè)成型，預(yù)計(jì)過兩年就會投入使用，而萬豐海岸城2024年7月已經(jīng)開業(yè)。

鴻榮源珈譽(yù)府總占地約31萬㎡，總建面約248萬㎡，萬豐海岸城整體規(guī)劃體量超500萬平方米，都是沙井片區(qū)集住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、教育、交通、生態(tài)等于一體的超大型城市綜合體。

再比如沙井的眾多新建設(shè)的住宅社區(qū)，不少已經(jīng)建成交付，就連沙井的舊改巨無霸規(guī)劃容積達(dá)477.86萬平方米的沙井金蠔小鎮(zhèn)舊改項(xiàng)目也在推進(jìn)中。

這些東西，曾經(jīng)還在規(guī)劃的藍(lán)圖中，如今都一一落實(shí)，并且快速讓整個(gè)沙井快速日新月異。

而這些曾經(jīng)的規(guī)劃藍(lán)圖以及概念紛紛兌現(xiàn)后，對市場而言就不再是投資的“起點(diǎn)”，而是價(jià)值兌現(xiàn)的“終點(diǎn)”。

當(dāng)“規(guī)劃紅利”被提前透支、“邊際效應(yīng)”持續(xù)減弱、“供需關(guān)系”轉(zhuǎn)為買方市場時(shí)，市場的關(guān)系自然也就更微妙了。

最典型的就是沙井的博林君瑞，曾經(jīng)因?yàn)橛锌赡軙患{入深外寶安分校學(xué)區(qū)的預(yù)期，二手房成交價(jià)踏著深圳樓市行情飛升至8萬+/平。

但隨著學(xué)區(qū)劃分塵埃落定，博林君瑞也迎來了市場最典型的調(diào)整。

2023年8月89平的3房比曾經(jīng)的參考價(jià)535萬低65萬報(bào)價(jià)470萬都算是筍盤，如今同戶型報(bào)價(jià)最新的最低只有330萬，實(shí)際成交的價(jià)格估計(jì)會更便宜。

另外，就是這些年，沙井的市場結(jié)構(gòu)已經(jīng)調(diào)整過來。

2018年之前，沙井板塊還能打“稀缺”的牌銷售新房，因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)新房供應(yīng)少，存量的二手房小區(qū)年限已久。

但2018年后萬科星城、華強(qiáng)城、博林君瑞、萬豐海岸城、鴻榮源珈譽(yù)府、拾悅城等陸續(xù)供應(yīng)，補(bǔ)充了區(qū)域內(nèi)新房供應(yīng)緊缺的短板，沙井的新房以及次新房也陸續(xù)多了起來。

市場再打“稀缺”的牌就已經(jīng)打不通，只能隨市場卷價(jià)格或者品質(zhì)。

目前沙井典型的小區(qū)成交均價(jià)在3.3-5.5萬/平水平。

如萬豐海岸城去年12月成交一套約90.37平戶型，成交總價(jià)約350萬，折合單價(jià)約3.87萬/平；

鴻榮源禧園，去年11月成交一套約71.8平戶型，成交總價(jià)約365萬，折合單價(jià)約5.08萬/平；

西薈城三期去年10月成交一套約88.33平戶型，成交總價(jià)約317萬，折合單價(jià)約3.59萬/；

拾悅城去年10月成交一套約86.04平戶型，成交總價(jià)約301萬，折合單價(jià)約3.5萬/平。

這樣的市場，已經(jīng)不是產(chǎn)品卷起來就能賣得好，而是整個(gè)市場的結(jié)構(gòu)都重新調(diào)整了。

所以，整個(gè)項(xiàng)目后續(xù)表現(xiàn)如何，非常考驗(yàn)開發(fā)商對區(qū)域市場的操盤能力。

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