你身邊有沒有那種，高位接盤買房，現(xiàn)在愁得整宿整宿睡不著的朋友？我見過太多這樣的人，當(dāng)年擠破頭搖號搶來的新盤，現(xiàn)在市值直接砍半，浮虧快到一半，天天睜眼先刷房價，半夜醒了還得翻一遍中介朋友圈，就想知道這日子還要熬多久。如今有業(yè)內(nèi)學(xué)者把樓市的底層規(guī)律攤開了，結(jié)果和大多數(shù)人想的完全不一樣。

馬光遠點破了一個全球都通用的樓市調(diào)整規(guī)律，任何國家的樓市下行，調(diào)整期一般也就三到六年。我們這一輪從2021年進入調(diào)整，到現(xiàn)在已經(jīng)走完快五年了。

這五年的深度洗盤下來，非核心區(qū)域的房價已經(jīng)跌了快一半，就算是以前很堅挺的核心地段，也普遍跌了三成到三成五。之前全民買房的狂熱早就被暴跌澆滅了，但跌出來的，其實是歷史級別的黃金抄底坑。

好多人到現(xiàn)在還在說，經(jīng)濟沒完全好，資產(chǎn)負債表衰退，房價不漲一切都好不了。其實2025年已經(jīng)是經(jīng)濟從修復(fù)轉(zhuǎn)向正常的第一步了，說白了就是已經(jīng)出院了，只是還沒徹底恢復(fù)到能出去瘋玩的程度。

現(xiàn)在不管是房地產(chǎn)政策還是宏觀政策，核心就是先拖住，能拖住就已經(jīng)很好了，剩下的交給市場自己調(diào)整到位就行。居民部門本來就是整個經(jīng)濟里最重要的部分，既要管消費又要管生產(chǎn)，消費起不來，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)怎么可能對。

很多人聊宏觀總愛拿自己的個人感受套，其實宏觀問題經(jīng)常和個體經(jīng)驗是反著來的。最典型就是大家常說的節(jié)儉悖論，你個人省錢攢錢沒毛病，所有人都攥著錢不敢花，經(jīng)濟只會越來越差。

聊資產(chǎn)配置，網(wǎng)上現(xiàn)在主流說法都是房子是高風(fēng)險低流動性的差資產(chǎn)，有錢都應(yīng)該拿去投股市，哪里收益高去哪里。2024年7月那波股市上漲，好多人喊著居民存款要搬家，都把錢拿出來買股票，畢竟那會看起來確實比跌了好幾年的房子劃算。

真算起來，普通人配置資產(chǎn)根本不是只看最高收益，人家早就在心里分好心理賬戶了，就像吃飯的分餐盤，哪塊放主食哪塊放菜早就定死了，根本不會完全跟著收益跑。

從2010年到現(xiàn)在十五年的數(shù)據(jù)顯示，咱們國內(nèi)居民整體，八成資產(chǎn)都放在了養(yǎng)老儲蓄類賬戶里，存款、理財、保險算進去，房子也在里面。這個比例十五年幾乎沒動過，畫出來就是一條平直線。

房子對咱們普通人尤其是城市居民來說，可不只是有居住屬性，那就是一輩子穩(wěn)穩(wěn)的養(yǎng)老靠山，這個心態(tài)十幾年都沒變過。這種把房子牢牢放在養(yǎng)老賬戶的想法，剛好和現(xiàn)在三到六年調(diào)整即將觸底的抄底窗口撞上了。

好多人覺得樓市和股市是蹺蹺板，這邊漲了那邊就得跌，其實真不是這么回事。也就2014、2015年那會出現(xiàn)過這種明顯的替代情況，之后就很少見了，2020年之后兩者甚至是完全同步的，本來反映的就是同一個宏觀環(huán)境的變化，根本不是替代關(guān)系。

業(yè)內(nèi)研究者已經(jīng)有判斷了，2026年就是這一輪房地產(chǎn)調(diào)整的最后一年，就算還有調(diào)整，幅度也會非常小，翻不起什么大浪。好多人說股市跟宏觀沒關(guān)系，經(jīng)濟好不好都不影響股市漲跌，這話真站不住腳。

宏觀經(jīng)濟和股市確實不是直來直去的正相關(guān)，但也不可能完全沒關(guān)系。大家拿出來說的特例也就2014到2015年那一次，那會本來就是政策堆出來的行情，不能拿特例當(dāng)常態(tài)用。

說回資產(chǎn)，房子在大家心里是養(yǎng)老用的，股票是用來搏暴富的，本來就不是一類資產(chǎn)，自然不存在誰替代誰的關(guān)系。只有宏觀環(huán)境轉(zhuǎn)好，大家對未來的景氣預(yù)期上去了，風(fēng)險偏好上來了，才會愿意多拿點閑錢投股市，這個邏輯才說得通。

網(wǎng)上現(xiàn)在全是悲觀論調(diào)，說樓市崩了再也救不回來，可跌了三成到五成的深度回調(diào)之后，核心地段的反彈勢能早就悄悄攢足了。現(xiàn)在整個房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入磨底階段，就差最后一步到位了。

大家都在說未來房地產(chǎn)會分化，只有大城市能漲，這話其實戳中了本質(zhì)。今后中國房地產(chǎn)本來就是幾十個大城市當(dāng)主體，三四線城市再也回不到當(dāng)年狂飆猛進的時候了，本來也沒人指望那邊還能漲上天。

而且三四五線小地方的人，本來對房價漲跌就不敏感，跌點漲點根本不影響日常生活，真正焦慮的都是大中城市背了大額房貸的人，房價焦慮本來就是大中城市的專屬，這點真沒說錯。

現(xiàn)在不加杠桿買房的人變多了，但整體買房的量已經(jīng)穩(wěn)了，沒有繼續(xù)往下跌。放在前兩年市場快速收縮的時候，這個數(shù)字還在一直掉，現(xiàn)在就算不借錢，也有人愿意買房，量還能穩(wěn)住，這已經(jīng)是非常好的信號了。

這種不再依賴杠桿，卻依然保持穩(wěn)定購買的狀態(tài)背后，其實預(yù)示著這一輪波瀾壯闊的財富洗牌，已經(jīng)快走完最后一步了。所有看起來亂糟糟的市場恐慌，說到底都逃不開宏觀規(guī)律的操控，沒有例外。

這一輪從2021年到2026年的調(diào)整，剛好跌了三成到五成，剛好契合了全球規(guī)律里三到六年的磨底周期，跌出來的黃金坑，窗口期就開在2027年之前。手里有余錢，想要置換資產(chǎn)躍階層的，這真的是歷史性的好機會。

瞎慌沒用，看不清趨勢只會白白錯過機會，認準(zhǔn)核心地段房產(chǎn)的保值屬性，踩準(zhǔn)2027這個關(guān)鍵節(jié)點，才是順勢而為的聰明選擇。就算是打算五六年之后才買房的年輕人，也可以提前做好準(zhǔn)備，錨定接下來的反彈周期。

周期永遠不會消失，它只會用貶值懲罰那些跟著情緒走的隨波逐流者，用豐厚的回報獎勵那些真正看懂規(guī)律的明白人。

參考資料：經(jīng)濟參考報 全球房地產(chǎn)調(diào)整周期分析