有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的現(xiàn)象？

在社交平臺(tái)上，只要有出現(xiàn)想買(mǎi)房/賣(mài)房求建議的帖子，底下的評(píng)論區(qū)最洶涌的留言往往是：不要買(mǎi)/趕緊賣(mài)。

樓市下行，是這幾年公認(rèn)的大趨勢(shì)；然而，大趨勢(shì)里也有一些小細(xì)節(jié)，往往跟我們自己的感受相悖。

你是不是覺(jué)得，深圳房?jī)r(jià)還會(huì)“跌跌不休”？甚至在評(píng)論區(qū)里還有人篤定稱，整體還要跌20%-30%。

你是不是覺(jué)得，房?jī)r(jià)下降，賣(mài)房都來(lái)不及，哪還會(huì)有多少人買(mǎi)房？

你是不是覺(jué)得，只有降價(jià)越狠，房子才能賣(mài)得越快？

我們的體感和判斷，通常來(lái)源于自身和周遭，而數(shù)據(jù)就像探照燈，正在照亮我們看不到的區(qū)域，在更大范圍里糾正一些關(guān)于深圳樓市的錯(cuò)覺(jué)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：樂(lè)有家研究中心《2025年深圳樓市年度報(bào)告》。

錯(cuò)覺(jué)1：2025深圳房?jī)r(jià)還在大跌？

新房?jī)r(jià)格跌2%，二手房跌6%

2025年的深圳樓市，還是以價(jià)換量的一年。

深圳一二手住宅全年網(wǎng)簽總量約9.4萬(wàn)套，同比下降9%。當(dāng)中，一手住宅全年網(wǎng)簽37879套，同比下滑22%，但二手房成交量則是連續(xù)3年回升，網(wǎng)簽56217套，同比上漲3%。

價(jià)格方面，2025年深圳一手住宅預(yù)售網(wǎng)簽均價(jià)約5.31萬(wàn)/㎡，同比下跌2%；二手住宅成交均價(jià)約5.9萬(wàn)/㎡，同比下跌約6%，回落到2018年前后。

需要說(shuō)明的是，這是整體數(shù)據(jù)，具體到片區(qū)和小區(qū)，肯定會(huì)存在跌幅超過(guò)6%的房源，對(duì)于這部分房源的業(yè)主們而言，個(gè)人感受就是“還在大跌”。

另一方面，從樂(lè)有家整理的深圳各片區(qū)二手房?jī)r(jià)格梯隊(duì)圖來(lái)看，“地板價(jià)”片區(qū)正在減少。

對(duì)比2024年12月3萬(wàn)/㎡以下的片區(qū)還有11個(gè)，2025年12月監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，只剩下5個(gè)。

鹽田梅沙、龍崗南聯(lián)、布吉街、新生及坪山街道等片區(qū)，已實(shí)現(xiàn)價(jià)格進(jìn)階。

錯(cuò)覺(jué)2：都在說(shuō)一路向西

但價(jià)格率先穩(wěn)住的在東部

樓市上行期，深圳西部真的熱得不行。

還記得2021年前后的寶安光明嗎？連售樓處都沒(méi)有，新盤(pán)就能做到開(kāi)盤(pán)日光。光明新房?jī)r(jià)格一度突破6萬(wàn)/㎡、二手最高成交價(jià)突破9萬(wàn)/㎡。

but，進(jìn)入到橫盤(pán)期，我們發(fā)現(xiàn)率先穩(wěn)住的區(qū)域都在東部。

2025年一手住宅預(yù)售網(wǎng)簽均價(jià)出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)的只有兩個(gè)區(qū)：羅湖和龍崗。

其中，羅湖新房網(wǎng)簽均價(jià)約6.5萬(wàn)/㎡，同比增長(zhǎng)5%，龍崗均價(jià)約3.6萬(wàn)/㎡，同比增長(zhǎng)6%。

二手房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)的區(qū)域，但跌幅最小的也在東部，羅湖均價(jià)約4.7萬(wàn)/㎡，同比下滑1%。

錯(cuò)覺(jué)3：年輕人不買(mǎi)房了？

三成千萬(wàn)豪宅被90后買(mǎi)走

深圳買(mǎi)房大軍里，從來(lái)不缺少因?yàn)榻Y(jié)婚、孩子上學(xué)導(dǎo)致的買(mǎi)房需求。

從樂(lè)有家的數(shù)據(jù)來(lái)看，2025年深圳平均購(gòu)房年齡再度上漲，達(dá)37.7歲，對(duì)比2021年增加1.6歲。但年輕人的購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁，無(wú)論是哪個(gè)總價(jià)段，都是數(shù)一數(shù)二。

在300萬(wàn)以下、300-500萬(wàn)、500-800萬(wàn)區(qū)間，90后占到了4成以上；800-1000萬(wàn)的總價(jià)段，90后買(mǎi)房人的占比達(dá)到35.8%。

2025年深圳總價(jià)1000萬(wàn)元以上豪宅成交中，90后購(gòu)房者占比達(dá)到31%。這一群體主要集中在科技創(chuàng)新領(lǐng)域，包括科研、互聯(lián)網(wǎng)、智能制造、新能源汽車(chē)及半導(dǎo)體等行業(yè)。

去年一位90后買(mǎi)家“深圳小俠”就因在微博高調(diào)曬出購(gòu)買(mǎi)頂豪信悅灣而出圈。其在微博中還發(fā)表了自己的觀點(diǎn)：

樂(lè)有家總結(jié)這批90后高端買(mǎi)家的特點(diǎn)時(shí)提到，這批買(mǎi)家本身可能就是高收入群體，或者有上一輩財(cái)富積累的支持，具備高購(gòu)買(mǎi)力，對(duì)生活品質(zhì)有高追求。

錯(cuò)覺(jué)4：降價(jià)越狠，賣(mài)得越快？

“業(yè)主最新驗(yàn)真價(jià)”房源成交周期縮短

急著賣(mài)房的業(yè)主們，在2025年或多或少都有經(jīng)歷過(guò)中介的PUA：哥/姐，你的房子如果不降價(jià)，吸引不了客戶過(guò)來(lái)看房，想快速賣(mài)掉還要繼續(xù)降。

甚至還可能出現(xiàn)有中介為了吸引客戶，未經(jīng)業(yè)主同意擅自修改其在平臺(tái)上的掛牌價(jià)格的現(xiàn)象。

降價(jià)越狠，就賣(mài)得越快嗎？

也未必。

樂(lè)有家數(shù)據(jù)顯示，有“業(yè)主最新驗(yàn)真價(jià)”的房源成交周期較普遍房源縮短23天。

“業(yè)主最新驗(yàn)真價(jià)”是樂(lè)有家平臺(tái)去年上線的功能，據(jù)了解，這個(gè)功能的核心內(nèi)容包括房源價(jià)格由業(yè)主本人親自核驗(yàn)確認(rèn)，調(diào)價(jià)要經(jīng)過(guò)業(yè)主允許。

“按常理來(lái)說(shuō)，價(jià)格調(diào)得越低，越有人買(mǎi)，但實(shí)際上不是這樣的。”樂(lè)有家營(yíng)銷(xiāo)總裁賀玲坦言，一個(gè)小區(qū)只有連續(xù)幾套成交的價(jià)格都穩(wěn)住了，客戶才會(huì)愿意買(mǎi)；如果這個(gè)小區(qū)出現(xiàn)成交價(jià)一套比一套低，客戶心里沒(méi)底，更不敢下手。

錯(cuò)覺(jué)5：“屠龍刀砍價(jià)”在哪都好使？

核心區(qū)“老破小”正在反轉(zhuǎn)

買(mǎi)家們的“屠龍刀”在過(guò)去一年毫不手軟。

在買(mǎi)方市場(chǎng)主導(dǎo)下，深圳二手房的議價(jià)空間從2025年初的8.2%上升至年底的11.2%，樂(lè)有家營(yíng)銷(xiāo)總裁孟凡振舉了個(gè)例子：“年初1000萬(wàn)的房子可以‘砍’80萬(wàn)，現(xiàn)在可以‘砍’100多萬(wàn)。”

具體而言，越是核心區(qū)、高價(jià)段的房源，議價(jià)空間越小。

不過(guò)，據(jù)賀玲透露，近期核心區(qū)的老破小卻出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)，議價(jià)空間正在變小。“城市更新這塊的概念，把市場(chǎng)信心提振起來(lái)了。”

據(jù)其分析，核心區(qū)老破小議價(jià)空間收窄，主要還是因?yàn)榉孔觾r(jià)值擺在那里 ， “配套成熟、學(xué)區(qū)價(jià)值也不錯(cuò)。”

當(dāng)然，還有一種可能：核心區(qū)“老破小”在前期下跌中基本已經(jīng)跌到位了，而且這類房源出租價(jià)格不錯(cuò)，只要業(yè)主不是急用錢(qián)，寧可出租都不愿接受買(mǎi)家的“屠龍刀”。

展望2026，賀玲用了“更穩(wěn)”作為關(guān)鍵詞。

他表示，深圳二手住宅成交量三連漲，市場(chǎng)底部特征明顯，2026年是價(jià)格“回穩(wěn)”的關(guān)鍵一年，“以價(jià)換量”步入尾聲，核心區(qū)資產(chǎn)將率先企穩(wěn)， 市場(chǎng)進(jìn)入L型筑底階段。

所以，深圳業(yè)主不要喪，深圳買(mǎi)房人也別糾結(jié)。大抵我們都能看到更穩(wěn)的2026。