大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

千億房企，曾經(jīng)在地產(chǎn)行業(yè)響當(dāng)當(dāng)?shù)囊粋€(gè)稱謂，從字面上理解是規(guī)模達(dá)到千億體量，但是早期的千億房企有了另外一種潛在含義：有了千億才真正到了牌面。

從高峰期的43家到去年的10家，四年時(shí)間，行業(yè)游戲規(guī)則改變，千億房企陣營(yíng)急速縮水的背后是市場(chǎng)價(jià)值的重塑，更是行業(yè)如何可持續(xù)發(fā)展的全新命題。

持續(xù)消失的33家千億房企中，大部分房企的命運(yùn)不盡相同，更是一場(chǎng)深刻行業(yè)巨變和模式更迭的縮影。

2015年12月31日，中指研究院、克而瑞、億翰智庫(kù)等機(jī)構(gòu)發(fā)布2025年房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)。據(jù)中指研究院，保利發(fā)展、綠城中國(guó)、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地4家房企全年銷售額均超2000億元。

其中，保利發(fā)展2530億元、綠城中國(guó)2519億元、中海地產(chǎn)2512億元、華潤(rùn)置地2336億元。

盡快頭部央企持續(xù)加碼一二線城市，但是從銷售數(shù)據(jù)來看，如今能夠還有一定增長(zhǎng)的房企也就只有中國(guó)金茂了。

行業(yè)持續(xù)下行的四年，更是房企軍團(tuán)持續(xù)洗牌的四年，這一特定周期，也側(cè)面反映這個(gè)超級(jí)產(chǎn)業(yè)從無規(guī)則的狂奔到有質(zhì)量的可持續(xù)發(fā)展的轉(zhuǎn)型。

規(guī)模的狂歡到暗流的涌動(dòng)

從數(shù)量上來看，2020年到2021年可謂是千億房企軍團(tuán)最高峰時(shí)期，數(shù)量高達(dá)43家，這里面包括常見的閩系，粵系房企數(shù)量占據(jù)很高份額。

早期傳統(tǒng)粵系是以曾經(jīng)享譽(yù)全國(guó)的“華南五虎”作為代表，加上后來居上的奧園地產(chǎn)，龍光地產(chǎn)等巨頭，這一時(shí)期的粵系房企也是最為風(fēng)光的。

閩系軍團(tuán)一直都是民營(yíng)房企的中堅(jiān)力量，特別是以世茂，旭輝，陽(yáng)光城為代表的幾大典型房企，也是這一歷史時(shí)期全國(guó)知名的一線地產(chǎn)品牌。

在那個(gè)階段，規(guī)模是絕對(duì)的硬道理。房企們通過大膽融資、全國(guó)化擴(kuò)張、下沉至三四線城市，迅速做大盤子。

房企追求銷售額突破千億，意味著更強(qiáng)的融資能力、更低的成本和更高的市場(chǎng)聲望，這一時(shí)期很多房企把規(guī)模增長(zhǎng)作為首要核心戰(zhàn)略，為了規(guī)模可以犧牲經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。

隨著規(guī)模成為地產(chǎn)行業(yè)核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，各大房企上下游供應(yīng)鏈也進(jìn)入了市場(chǎng)繁榮期，無論是地產(chǎn)中介還是金融機(jī)構(gòu)，都享受著行業(yè)增量的巨大紅利。

不過這一時(shí)期的市場(chǎng)紅利，其根本是建立在持續(xù)的市場(chǎng)上行需求，簡(jiǎn)單來說就是只有房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，這種三高模式才會(huì)可持續(xù)。

但是很顯然，任何一個(gè)行業(yè)一個(gè)產(chǎn)業(yè)都有增量到存量的過渡期，任何產(chǎn)品是不可能一直漲價(jià)的，房地產(chǎn)這一時(shí)期過多的金融風(fēng)險(xiǎn)也逐漸暴露。

千億房企數(shù)量就在2021年達(dá)到上限，房企的好日子似乎到頭了，接下來的行業(yè)調(diào)控與疫情接踵而來，極致的高周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)模式應(yīng)該退出江湖了。

房企洗牌時(shí)刻

行業(yè)紅利消失，三四線庫(kù)存增壓，2022年開始，房地產(chǎn)行業(yè)陷入急速下滑，房企開啟冷凍投資，地產(chǎn)人開始慌了。

隨著“三道紅線”等金融審慎政策的嚴(yán)格執(zhí)行，融資水龍頭驟然擰緊，市場(chǎng)的下行周期也隨之而來。

早期依賴“借新還舊”循環(huán)的房企瞬間陷入困境，高周轉(zhuǎn)模式戛然而止。房企暴雷潮逐漸開啟，往日那些風(fēng)光無限的民企巨頭們似乎找不到方向了。

這一時(shí)期開啟了千億房企消失潮，無論是傳統(tǒng)的閩系，粵系，還是渝派巨頭們，融資渠道的枯竭，加上銷售額的急速下滑，它們不僅從千億名單中跌落，很多甚至進(jìn)入了破產(chǎn)重組或資產(chǎn)處置程序。

到了2024年，很多民企規(guī)模房企甚至出現(xiàn)了老板直接消失的局面，加上后疫情時(shí)代，老百姓收入持續(xù)減少，早期房產(chǎn)急速貶值，整個(gè)行業(yè)銷售額甚至已經(jīng)回到10年前。

此刻早期很多千億房企完全停止拿地，絕大多數(shù)都處于保交付狀態(tài)，近期兩大暴雷房企融創(chuàng)中國(guó)與旭輝控股債務(wù)重組迎來歷史時(shí)刻，或許也是規(guī)模民企中的另類。

2022年到2025年，地產(chǎn)行業(yè)房企軍團(tuán)迎來歷史性洗牌時(shí)間，行業(yè)戰(zhàn)略從規(guī)模為王已經(jīng)完全升級(jí)到產(chǎn)品為王，房企更加關(guān)注產(chǎn)品營(yíng)造與服務(wù)升級(jí)，迎來歷史轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

這一關(guān)鍵時(shí)刻，國(guó)央企憑借較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)管控體系在這一時(shí)間節(jié)點(diǎn)迎來了逆風(fēng)翻盤機(jī)遇，這幾年的行業(yè)主導(dǎo)權(quán)回歸到國(guó)央企陣營(yíng)。

可以看到，盡管2025年的千億房企只有十家，但是其中9家來自國(guó)央企與混改房企，只有杭州濱江集團(tuán)始終占據(jù)行業(yè)第一梯隊(duì)。

因此，當(dāng)前僅存的10家千億房企，構(gòu)成了一個(gè)特征鮮明的新格局：

國(guó)家隊(duì)代表：保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口，越秀集團(tuán)等央企國(guó)企，深耕一二線核心區(qū)域，占據(jù)高端市場(chǎng)主要份額。

深耕型民企代表：杭州濱江作為如今唯一的千億房企，也是唯一的民營(yíng)房企，其特點(diǎn)就是極致的聚焦核心城市杭州，憑借超強(qiáng)產(chǎn)品力與成本控制能力，能夠屹立不倒，值得尊敬。

這一時(shí)期各大房企戰(zhàn)略體系里已經(jīng)很少關(guān)注千億規(guī)模，特別是如今活下去的眾多房企，早已不再以規(guī)模為核心追求，它們共同的目標(biāo)就是經(jīng)營(yíng)安全，可持續(xù)發(fā)展比行業(yè)排名更加重要。

頂豪戰(zhàn)略與單盤主義

在2025年下半年開始，行業(yè)更是進(jìn)入了頂序產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，無論是頭部房企陣營(yíng)的中海發(fā)展，招商蛇口，還是華潤(rùn)置地，迎戰(zhàn)一二線城市頂豪市場(chǎng)成為這一時(shí)期房企核心戰(zhàn)略。

行業(yè)需求急速分化，剛需客戶猶豫不絕，但是頂豪項(xiàng)目憑借超級(jí)稀缺的底層調(diào)性，讓其重新回歸金融屬性，贏得了高凈值客戶追捧。

2025年10月到12月，僅僅兩個(gè)月時(shí)間，北上廣深四大一線城市頂豪市場(chǎng)迎來各大巨頭產(chǎn)品發(fā)布時(shí)刻，其中最高單價(jià)更是高達(dá)38萬(wàn)/㎡。

2025年的深圳樓市，魔幻得讓人直呼看不懂。臨近年關(guān)，當(dāng)普通住宅還在為去化發(fā)愁時(shí)，深圳灣的頂級(jí)豪宅卻上演了一場(chǎng)史無前例的"軍備競(jìng)賽"。

短短30天內(nèi)，四大頂豪項(xiàng)目狂攬283億元，有錢人跟買白菜一樣掃貨，把房子當(dāng)成了"實(shí)物比特幣"來囤。

上海市場(chǎng)，2025年全年新建商品住宅新開盤項(xiàng)目152個(gè)成交總金額約4471億元

而單盤成交金額榜單前兩位，上海壹號(hào)院和嘉里金陵華庭，就已經(jīng)拿下438億成交總額，接近全年成交10%

成交榜單前十的金額總和，已經(jīng)接近全年成交四分之一。上海千萬(wàn)住宅項(xiàng)目似乎已經(jīng)變成了剛需起步產(chǎn)品，3000萬(wàn)豪宅才是核心主菜。

廣州天河區(qū)保利玥璽灣于2025年11月7日開盤，單日銷售額約106億元，成為全國(guó)首個(gè)當(dāng)日銷售破百億元的豪宅項(xiàng)目。

保利發(fā)展更是在廣州打響了豪宅名號(hào)，這也給廣州市場(chǎng)帶來了不少熱度，珠江新城總價(jià)超2000萬(wàn)元的房源成交在2025年12月出現(xiàn)明顯翹尾行情，成交均價(jià)達(dá)到14.8萬(wàn)/平方米。（數(shù)據(jù)來源：貝殼）

位于珠江新城東區(qū)的凱旋新世界·廣粵觀邸全年網(wǎng)簽均價(jià)達(dá)到21.8萬(wàn)元/平方米，位列全國(guó)第一（數(shù)據(jù)來源：克而瑞），廣州高端市場(chǎng)潛力無限。

這一時(shí)期，盡管千億房企消失了33家，但是行業(yè)正在回歸產(chǎn)品屬性，它意味著，一個(gè)依賴金融杠桿博取增長(zhǎng)的時(shí)代結(jié)束了，一個(gè)依靠專業(yè)能力、精細(xì)管理和信用為本的時(shí)代正式開啟。

頂豪戰(zhàn)略與單盤主義的持續(xù)發(fā)力，正在成為2026年房企革命性工程，行業(yè)不會(huì)消失，只會(huì)以更理性、更專業(yè)、更分化的形態(tài)存在。

2026年或許真是“好時(shí)代”的開始——但對(duì)玩家的要求，已截然不同。

今天就聊到這里，對(duì)于今天的內(nèi)容有想分享的朋友，也可以留言討論。