上海市區(qū)，破發(fā)最為嚴(yán)重的項目，是哪一個？

　　實話說，我認(rèn)為是位于西藏北路板塊的次新房，中興路一號。

　　2025年，中興路一號的成交房源，幾乎全部破發(fā)。

　　如今市區(qū)號稱破發(fā)的小區(qū)，大部分還是考慮了持有成本，賬面破發(fā)的并不多——幾乎全部破發(fā)的更是獨此一份。

　　而近期的成交中，基本相比于買入價都要打九折，單價甚至只有10w左右，這個價格甚至已經(jīng)打破了當(dāng)年新房的拿地價格。

　　一個內(nèi)環(huán)內(nèi)品質(zhì)不錯的次新房社區(qū)，為何會破發(fā)的如此嚴(yán)重？

　　聊起中興路一號，就不得不說一下這個項目的傳奇歷史：

　　中興路一號這個項目，在上海樓市、乃至全國樓市歷史上，都是一個傳奇——

　　而這個項目今天遇到的全部困境，也就始于這個傳奇本身：

　　不斷的為了填前面的坑，而創(chuàng)造出了新的坑。

　　我還記得2016年那會夏天8月，我還在房企上班，當(dāng)時這塊地成交消息傳來，整個辦公室都轟動了——

　　融信集團經(jīng)過1個多小時的搏斗，溢價139%，擊敗了包括萬科、融創(chuàng)、世茂等在內(nèi)的17家房企及其聯(lián)合體：

　　以110.1億的總價，100315元/平方的直接單價，成為當(dāng)時中國歷史上的最貴地王——總價、單價都是歷史最高。

　　其實地塊的總價很容易靠面積大來抬高，500畝不夠就800畝。

　　但是土地的單價記錄其實很難打破，因為這個是實際衡量價值的標(biāo)尺。

　　現(xiàn)實的情況也是：

　　直到8年后2024年，綠城溢價率30%，成交樓面價131045元/平的徐匯濱江地塊，才打破了中興路當(dāng)年的記錄，成為新的全國單價地王。

　　當(dāng)然，10萬出頭只是表面上，這塊地的實際成本更高：

　　熟悉上海土拍市場的朋友應(yīng)該還記得，2021年之前上海土拍，地塊都帶著15%的自持和5%的保障性用房，中興路地王也不例外。

　　扣除這20%，中興路地王的實際樓面地價達到了121943元/平方米。

　　即便最低標(biāo)準(zhǔn)去建房子，保本售價也要接近15萬，如果考慮到這塊地拿地多年的資金成本，實際賣16w可能都是虧錢的。

　　當(dāng)然，這塊地王如今回望過去，就是15-16上海樓市火爆行情的情緒化產(chǎn)物：

　　本質(zhì)上就是開發(fā)商激情上頭，拿錯地了。

　　把一塊并不優(yōu)質(zhì)的項目，在市場最火的節(jié)點，炒到了天價，本身就是個坑。

　　而這種量級的地塊，當(dāng)時拿地的小民企融信自身是完全hold不住了。

　　為了填這個坑，不得不找來深耕中興路片區(qū)的老大哥萬科來入股操盤——

　　把坑，甩給了填坑能力更強的。

　　客觀來說，當(dāng)?shù)貎r高到這種程度的時候，面對17年之后全面熄火的上海樓市，誰來操盤基本就是無計可施的。

　　最理想的狀態(tài)，就是拖字決，和90年代的港資企業(yè)拿地一樣。

　　不斷拖到行情上漲到，10萬地價都不算貴的時代，這個地自然解套。

　　不過這個方案對于資金實力有限的民企融信肯定是扛不住的，后面入股了的萬科，作為上市公司也受不了。

　　那怎么辦？萬科只能劍走偏鋒：

　　用一個“跨時代的產(chǎn)品”去想辦法匹配全國地王的身價，盡可能多賣點價格，少虧一點。

　　于是，就有了如今中興路一號，這個由建筑大師理查德羅杰斯設(shè)計的跨時代作品：

　　作為一個行業(yè)觀察者，我們非常希望上海樓市能出現(xiàn)新產(chǎn)品帶動整個樓市的產(chǎn)品力——

　　但是很顯然，新產(chǎn)品不能完全脫離市場，那就只會成為樓市的異類。

　　而中興路一號的問題，很大程度上就來自于此：

　　一個非常超前且跨時代的產(chǎn)品，生錯了地段。

　　中興路一號最大的問題，其實和普陀萬里的中鷹黑森林有點像：

　　很牛的產(chǎn)品，因為生錯了板塊，顯得不倫不類。

　　中興路一號的這個產(chǎn)品，如果放在豪宅板塊，那絕對是一個王炸，非常適合富二代們暫時過渡；

　　但是放在了西藏北路，就顯得不倫不類——因為和主流中產(chǎn)的需求差距太大。

　　單純從產(chǎn)品本身出發(fā)，中興路一號本身就是豪宅的設(shè)計理念：

　　外立面是鋁板+陶板+落地窗，設(shè)計極具創(chuàng)新，完全領(lǐng)先于大部分中產(chǎn)社區(qū)，甚至超越了部分豪宅；

　　而項目內(nèi)部又配備了帶泳池的高檔會所，加上全面的管家式物業(yè)服務(wù)，可以說是妥妥的豪宅配置。

　　當(dāng)然，爭議比較大的地方，主要出在了產(chǎn)品內(nèi)部的創(chuàng)新設(shè)計上。

　　中興路一號所有樓體形狀都是v字型，按照官方的說法是十字梁結(jié)構(gòu)布局——

　　實話說說就是一個缺了一角的塔樓，只不是把純朝北的那個角給刨下去了而已。

　　如今市場上并不是沒有類似于塔樓的產(chǎn)品，因為只要是超高層其實本身都接近于塔樓。

　　只不過一般這種產(chǎn)品會盡可能把戶型做大，讓產(chǎn)品近似于一個普通住宅的南北通格局。

　　但是中興路一號采用的就是純辦公樓式的分割辦法——直接切方塊搞出來了三梯五戶的設(shè)計（圖有點糊）。

　　這造成的后果就是：

　　1、私密性很差，一層樓五戶人家。

　　2、沒有一個南北通透的戶型，都是切割出來的長方形戶型，且邊上的兩個戶型幾乎都是朝北的，采光也很差。

　　3、由于戶型都是切出來的方塊，內(nèi)部的布局也很怪。

　　除了下面這個雙南的兩房算是比較接近上海樓市的主流審美；

　　其他100平的戶型都是一個衛(wèi)生間的小兩房產(chǎn)品，臥室很小，大部分空間給了客廳。

　　還有這個，完全就是給單身貴族準(zhǔn)備的一房產(chǎn)品。

　　其實這個產(chǎn)品，如果說放到新天地，那么其實并不算怪，因為翠湖一二三期的小戶型也談不上格局多好。

　　但是中興路一號的品質(zhì)、質(zhì)感、服務(wù)，在新天地卻能最大程度的反映在溢價上面。

　　即便不是新天地，放在前灘，估計中興路一號如今的市場地位也不會太差。

　　畢竟前灘板塊內(nèi)，鴿子籠設(shè)計、朝向奇怪的房子太多了，中興路壹號的品質(zhì)放在前灘，可能還是板塊的標(biāo)桿社區(qū)。

　　地緣的景觀，甚至可以彌補產(chǎn)品朝向的缺點——

　　借用一句名言，景觀大于朝向，只要你景觀足夠牛逼。

　　綜合來看，中興路一號，本身是一個享受型消費的產(chǎn)品設(shè)計。

　　而只有這些豪宅區(qū)域、或者前灘這種特殊的板塊，是能找到愿意為了產(chǎn)品和品質(zhì)買單的客群的。

　　但是，如果回歸到西藏北路這個板塊，就完全不同。

　　西藏北路是一個典型的中產(chǎn)定位的板塊，由于商業(yè)、學(xué)區(qū)資源比較一般，大量的老破小夾在其中，甚至只能算是中產(chǎn)里比較剛需的板塊。

　　我們一般稱之為剛改——首次改善板塊。

　　剛改群體的需求非常清晰——功能性、實用性第一，整體的消費習(xí)慣更多趨向于實用主義。

　　而中興路壹號這個產(chǎn)品，對于中興路一號的主流接盤俠們來說，是非常奇怪的、甚至可以說是極差的。

　　市場上，大家拿一千萬買房子，主流選擇其實就是100平左右的南北通透的三房兩廳兩衛(wèi)戶型。

　　不是說市場只允許這種標(biāo)準(zhǔn)戶型存在，而是這至今為止都是最為符合主流中產(chǎn)家庭需求的產(chǎn)品，可以在功能性和面積之間做一個妥協(xié)：

　　在潮濕炎熱的傷害，南北通和正朝南保證了家庭長期生活的舒適性；三房保證了家庭的生活功能性。

　　而中興路一號這種房子，對于主流的中產(chǎn)家庭來說，首先戶型就不過關(guān)——功能性、舒適性太差。

　　甚至，作為優(yōu)勢的大落地窗看起來十分洋氣高端，而對于中產(chǎn)來說就是私密性極差的表現(xiàn)（不遮窗簾完全可以看進去）；

　　且中低區(qū)的景觀實在一般。

　　而中興路一號另一個亮點是牛逼的服務(wù)：

　　一房配一個阿姨、兩房配兩個，三房三個、四房四個阿姨，會所有漂亮的泳池和公共空間，定期舉辦業(yè)主聚會活動——聽起來非常的海歸。

　　但是這些東西其實和初級中產(chǎn)關(guān)系真的不大，且非常不實用：

　　再好的活動和私宴，我一年也參加不了幾次；

　　我自己辦的健身卡都不用，漂亮的泳池和我基本沒關(guān)系。

　　我自己家都不會請阿姨上門打掃，你給我配兩個阿姨更是沒有必要。

　　但是你要收我14.98塊的物業(yè)費，這個我非常在意——實在是太TM貴了。

　　房子不會賣，價格不好談

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　　中興路一號暴跌破發(fā)的原因，這就和頂樓、一樓的房子不好賣的原理是一樣的：

　　假設(shè)有10個買家看房，可能只有一個人愿意看一下頂樓和底樓的房子，大部分人聽到是頂?shù)椎模苯泳瓦x擇不看了。

　　如果200組看房能讓一套房子賣掉，普通的房子可能要半年，而頂?shù)卓赡芫鸵轿灞兜臅r間，想要快速賣掉就只能大降價。

　　對于中興路板塊的主要接盤俠來說：

　　大家選的是實用的中產(chǎn)定位房，中興路壹號這個小區(qū)極度不實用，其實更像是個板塊吉祥物，

　　除非為了滿足好奇心，不然看都不會去看。

　　中興路一號這個盤，之前每次開盤都會宣傳業(yè)主圈層很高，大多都是海歸，這其實就反映了項目的問題：

　　新房賣的時候，可以靠打廣告、大規(guī)模營銷產(chǎn)品力和服務(wù)去吸納全市的購買力，因此可以把一堆剛剛海歸、對上海樓市行情和產(chǎn)品都不太了解的買家吸引過來上車——

　　畢竟內(nèi)環(huán)內(nèi)、產(chǎn)品創(chuàng)新、看起來離陸家嘴很近，確實是個好項目。

　　但是到了二手房市場，買家就會非常的地緣化，就是周邊那幾公里的范圍，再也沒有新房時期的大范圍營銷去找小白；

　　扔到地緣的二手市場里，中興路一號，可以說是毫無競爭力。

　　而且，從樓市的供應(yīng)結(jié)構(gòu)可以判斷，中興路一號還要繼續(xù)破發(fā)。

　　中興路一號所處的北上海，這幾年又是新房的供應(yīng)大戶。

　　一方面，馬上就要迎來新房的解禁，楊浦、虹口、閘北都有一批房齡解禁、產(chǎn)品更符合中產(chǎn)需求的房子要釋放到市場上。

　　關(guān)鍵在于，這些項目的開盤價都比中興路一號13萬的開盤價格要低，對于中興路一號無疑是正面沖擊。

　　另一方面，北上海如今在售的這批新房，全面好房子化——轉(zhuǎn)角飄窗、架空層、會所都已經(jīng)普及。

　　曾經(jīng)中興路引以為傲的產(chǎn)品配置正在被這批新房逐漸追平——關(guān)鍵是大部分價格也沒有超越中興路一號，短期看由于市場不好，這些新房可能還要降價。

　　這里要提到這個小區(qū)的另外一個問題，層高太低——小戶型層高2.6米，大戶型層高2.7米。

　　現(xiàn)在的好房子，至少都是3米以上了。

　　這種情況下，曾經(jīng)可能因為中興路一號品質(zhì)買單的群體也在被持續(xù)的分流。

　　未來幾年，中興路一號的房價和流通性表現(xiàn)可能會更加雪上加霜。

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　　中興路一號這個小區(qū)唯一的優(yōu)勢，可能就是租金收益非常的高。

　　100平的兩房，租金可以到2.5-3w的水平，2%-2.5%的租售比在市區(qū)眾多一千多萬的房子里面算是第一梯隊。

　　這點其實不難理解——

　　高端租賃本身就是一個享受型的需求，主要客群是有閑有錢的富人群體年輕人。

　　到市中心足夠方便、小區(qū)房子品質(zhì)足夠高、服務(wù)好就夠了，而中興路一號無疑是一個比高端服務(wù)式公寓更像公寓的項目，足以滿足這批群體的需求。

　　但是這個優(yōu)勢能否長期保持，我并不是非常看好：

　　一方面，隨著房齡老化，社區(qū)的產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢會逐漸減弱——

　　轉(zhuǎn)而是地段成為區(qū)域租金拖底的基石，這點中興路一號不占優(yōu)勢。

　　另一方面，市區(qū)核心區(qū)的長租公寓正在連年變多，正在把高端租賃的價格打下來。

　　近期老寫字樓改公寓的事情大家也都知道，比較典型的像黃浦開業(yè)的蘇河美欣品質(zhì)、服務(wù)都很優(yōu)秀，兩房不到2萬塊、且位置更好。

　　而市中心這樣的項目未來越來越多，中興路一號的租金，恐怕也難以長期維持高位。

　　選房真的是一件不能單純因為顏值、品質(zhì)買單的事情，具體還是要綜合分析產(chǎn)品的市場站位，長期價值。

　　篇幅有限，具體如何選房，感興趣的朋友可以線下參加我們周末的沙龍，當(dāng)面聊聊選房問題。