2015-2020年，五大新城是上海樓市主角之一。

　　2021年后五大新城樓市衰落，未來可能會一直跑輸上海。

　　五大新城又面臨著一次轉型。

　　五大新城原來都是江蘇管轄，1958年連同寶山、金山共十個縣一同劃歸上海。

　　上海原來太小了，只有636 平方公里，合并后擴大到 6185 平方公里。

　　時任上海市副市長裴先白回憶："解決上海的副食品供應，是造成 1958 年行政區劃變化的重要原因"。

　　后來經濟發展不順利，江蘇十縣除了貢獻農副產品，更多的是獨立發展。

　　直到1992年上海起飛，這些郊區縣城跟上海慢慢聯系密切起來。

　　2001年提出一城九鎮，松江新城登上舞臺。

　　2005年松江大學城建成，2007年地鐵9號線通車，市區資源開始注入新城。

　　此后九大新城、七大新城概念一個接一個，2017年確定為五大新城。

　　為什么要在2001年提出一城九鎮？

　　是因為上海變了，需要江蘇十縣新的配合。

　　改革開放后我們不再為農副產品發愁，2000年讓上海人發愁的是發展速度太快，擔心未來市區承載不了。

　　人口越來越多，車輛越來越多，房子越來越密，環境承載不了。

　　把部分人遷到江蘇十縣，提前布局新城，可以避免大城市病。

　　遷到城市邊緣不最好嗎？遷那么遠上班都是大問題。

　　其實城市邊緣也有，叫副中心。

　　副中心還是不夠，希望更遠的地方再來一些地方疏解，那只能去五大新城。

　　中間地帶的泗涇、徐涇等等配套不行，太荒涼，建設難度太大。

　　五大新城好歹有人口基礎、資源基礎。

　　當時的設想是，主城區是山峰，五個新城是次級山峰。

　　中間地帶就是山谷。

　　所以當時五大新城樓市很火，楊行離市區近的多，價格都沒五大新城貴。

　　五大新城底子厚，資源強，楊行只是普通鄉鎮。

　　這個故事在2021年后講不下去了。

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　　五大新城剛開始提供農副產品供應，1992年后農副產品不再是問題。

　　2001年五大新城開始疏解市區人口、資源，2021年后也不再是問題。

　　上海已經連續多年人口漲不動，早就面臨2500萬的上限。

　　不需要像過去那樣快速疏解。

　　因為人口增速放緩，五大新城原來的規劃都要推翻。

　　人口增長乏力嚴重制約經濟發展。

　　2021年給嘉定、青浦、松江新城核心區定的目標是，2025年達到1000億元GDP。

　　2024年嘉定新城980億元、松江新城890億元、青浦新城820億元，可能只有嘉定能完成。

　　五大新城核心區的規劃，很難落地，定位降低。

　　人口不再增長，但是公共資源爆發式增長。

　　五大新城和市區交界處的鄉鎮，配套迅速補齊。

　　徐涇、華漕有萬科廣場、開市客、印象城，醫院有華山醫院，各種好學校也來了，居住水平反超青浦新城。

　　九亭商業提升，宜居性提升，學區提升，跟新城的差距也在縮小。

　　九亭夜景

　　五大新城跟市區中間，不再是洼地。

　　市區外溢的資源優先被他們抓到，五大新城核心區定位開始模糊。

　　青浦新城在青浦還有多大統治力？是不是徐涇能級更強了？

　　嘉定新城在嘉定頭都抬不起來，安老大南老二才是錢袋子。

　　只有奉賢，還拿南橋當耶路撒冷。

　　但是近期優質資源，國婦嬰、龍湖天街等等，去了金匯鎮。

　　優質企業，都去了靠臨港的藍灣。

　　臨港其實已經退出了五大新城行列，升級成臨港新片區，屬市里規劃。

　　2021年出爐的國土空間總體規劃中，臨港已經不跟它們并列。

　　五個新城，如果指的是五個區級行政區，還有意義。

　　如果是狹義的五個新城核心區，區政府所在的那片，已經失去了統一規劃的意義。

　　當時統一規劃五大新城核心區，是真的希望他們發展起來。

　　之前的定位一直是“培育成在長三角城市群中具有輻射帶動作用的綜合性節點城市”。

　　綜合性節點城市，聽著就很高大上，環二能想到的是東京都市圈的橫濱。

　　橫濱離東京核心區27公里，跟五大新城差不多，比嘉定遠，比松江、青浦近。

　　橫濱現在是日本第二大城市。

　　如果上海五大新城也能建設成這樣，五個百萬級人口城市，跟上海又獨立又合作，那肯定可以做大做強。

　　規劃時確實按橫濱來的，就是下面這張圖片。

　　五大新城都規劃了大片的中央商務區，那個時候理解的市中心就是這個。

　　嘉定遠香湖中央活動區，規劃面積3.6 平方公里，總體量531.4 萬㎡，其中商辦約284.1 萬㎡，定位為嘉定唯一的市級商業中心。

　　打造 "國際住區、商業集群、文化地標" 三位一體的現代化城市中心。

　　陸家嘴總建筑面積是620萬方，比遠香湖中央活動區大點有限。

　　看起來確實也很漂亮。

　　跟東京唯一的不同是，橫濱是個獨立城市，五大新城是上海的下級。

　　橫濱獨立發展，找到了自己道路。

　　五大新城不行，還是要接受資源統籌。

　　高大上的，適合進中央商務區的，會去五大新城？

　　不管是嘉定遠香湖、松江新城、青浦新城、奉賢新城，很多辦公樓都沒落地。

　　建成的幾個，招商情況也很不理想。

　　嘉定新城大衛國際大廈確實來了不少企業，80%以上公司都是50人以下。

　　尤其是近幾年市區辦公樓都空著，虹吸了很多郊區企業過去。

　　導致五大新城經濟增速還不如市區。

　　當然不是說五大新城沒未來，只是它們成不了橫濱，成不了獨立的城市。

　　你本身就是上海的下級，怎么可能獨立發展。

　　“在長三角城市群中具有輻射帶動作用的綜合性節點城市”不是五大新城，而是蘇州、杭州、南京。

　　五大新城能做的，只能跟市區錯位發展。

　　適合搞CBD的，你就甭想了，誰搞誰爛尾。

　　南翔CBD至今還沒擺脫陰影。

　　上海市區都空著，北外灘還沒建成，還需要大量的企業填滿，撐起國際形象。

　　總不能北外灘辦公樓燈都點不亮，先去點松江新城吧？

　　很多東西市區不適合搞，那就是五大新城的宿命。

　　華為去了青浦，助推青浦經濟增速登上郊區第一，軟件服務業增速動不動就20%30%。

　　西虹橋來了大量企業總部，安踏、美的等等，也成了產業中心。

　　青浦新城核心區反而空心化。

　　臨港抱上市區大腿，早就跟惠南沒關系了，現在是自貿區，是金融開放區，要代表上海市研究跨境金融、離岸金融等等。

　　所以五大新城已經變質，未來還會變質。

　　我們建議十五五期間，五大新城要全面推翻，重新規劃。

　　2017年做規劃時，時代背景跟現在差距太大。

　　五大新城的樓市，還要下行。

　　五大新城已經不是高地，產業上未必是高地，資源上未必是高地，離市區距離還更遠。

　　房價還有什么理由保持高地？