謝逸楓：中國房地產釋放改善信號，何時止跌回穩？

文/謝逸楓

2026年1月19日，一組統計部門發布的2025年全國房地產市場基本情況數據透露，房地產市場總體呈現跌幅收窄，邊際改善的形勢，核心指標呈現全面收縮、超調、超跌態勢，延續震蕩、下調、筑底的深度調整階段。

總體看，2025年房地產各項指標處于深度調整過程中，這更加突出了2026年著力穩定房地產市場的重要性和迫切性。同時，意味著房地產各指標仍然存在調整和改善的空間，未來需要更大力度、規模、系統的刺激政策。

逆周期之下，政策將加大力度維穩房地產，一系列政策工具會繼續出臺。目前房地產市場連續4年已經超調、超跌了，短期內全國房價難止跌，但房價下跌態勢放緩，跌幅會收窄。供求關系發生重大變化，庫存和二手房掛牌量都居高不下。

統計局披露同比增速說明，投資、銷售等指標的增速均按可比口徑計算。報告期數據與上年已公布的同期數據之間存在不可比因素，不能直接相比計算增速。第一是自2023年3月開始，統計局銷售與投資等指標口徑調整。

剔除退房、非房地產開發性質的項目投資以及具有抵押性質的銷售數據。第二是自2024年1月-2月開始，統計局進一步明確房地產開發統計界定標準，將符合房地產開發統計標準的項目納入統計范圍。

剔除單純一級土地開發等非房地產開發項目。本報告中銷售與投資相關數值均使用本次統計局直接公布的同比增速。所以，2023年3月開始，房地產開發和銷售情況的數據，會與2023年一季度前的數據不同。

統計部門的數據顯示，2025年全國商品房價9527元/平（銷售均價）環比上漲0.20%，同比下降4.27%。單月看，12月全國房價9370元/平，環比上漲3.01%，同比下降9.48%，說明中國房價跌幅擴大，未止跌，處于筑底期。

目前全國房價處于探底、止跌的筑底調整階段，全年全國房價同比跌幅收窄0.5%，單月房價止漲下跌，表明總體往改善的方向邁進，但沒有明顯的止跌效果。主要是去年同期的高基數、房企以價換量、市場結構性的因素。

2025年全國商品房銷售、金額數據指標下降的幅度已經明顯收窄，分別為同比下降8.7%、12.6%，對比2024年12.9%、17.1%的跌幅，分別收窄4.2%、4.5%。總體來看，行業風險繼續出清，延續深度調整趨勢，表現出積極向好的改善。

2025年開發投資額同比跌幅擴大6.6%、施工面積跌幅收窄2.7%、新開工面積跌幅收窄2.6%、竣工面積下降18.1%（2024年下降27.7%），跌幅收窄9.6%、土地購置金額和購置面積分別下跌10%以上，說明供應端邊際改善，緊縮趨勢不變。

2025年銷售面積同比跌幅收窄4.2%，銷售額跌幅收窄4.5%、房價同比下降4.3%（2024年同比下降4.8%），跌幅收窄0.5%，表明市場量價齊跌。房企到位資金跌幅收窄3.6%、待售面積增幅收窄9.0%、國房景氣指數跌幅收窄1.33。

第一是供應端，開發投資跌幅擴大。2025年全國房地產開發投資8.2788萬億元，同比下降17.2%，跌幅比2024年擴大6.6%。其中住宅投資6.3514萬億元，同比下降16.3%，跌幅比2024年擴大5.8%

辦公樓3203萬平方米，同比下降22.8%，跌幅比2024年擴大13.8%。商業營業用房5947萬平方米，同比下降14.0%，跌幅比2024年擴大0.1%。開發投資額總體跌幅擴大，供應收縮，不管是住宅、辦公樓、商業營業用房投資。

2014年-2025年開發投資分別為9.5036萬億元、9.5979萬億元、10.2581萬億元、10.9799萬億元、12.0264萬億元、13.2194萬億元、14.1443萬億元、14.7602萬億元、13.2895萬億元、11.0913萬億元、10.0280萬億元、8.2788萬億元。

2014年-2025年全國房地產開發投資漲跌幅分別為增長10.4%、增長1.0%、增長6.9%、增長7.0%、增長9.5%、增長9.9%、增長7.0%、增4.4%、下降10.0%、下降9.6%、下降10.6%、下降17.2%。

房地產開發投資額已經回到2013年（開發投資8.6013萬億元，同比增長19.8%），跌幅已經連續下降4年（48個月）。投資一路下滑的趨勢尚未得到根本性扭轉，總體來看，改善修復效應不明顯，政策傳導到投資效果差，恢復緩慢。

房地產開發投資累計同比降幅擴大6.6%，呈現惡化的趨勢。現在房地產行業修復緩慢。房企投資信心嚴重不足，民營房企資金改善不明顯，其中施工面積、新開工面積和竣工面積下降幅度大，土地購置面積和費用降幅大。

房企前期拿地減少、資金承壓、庫存較高等情況并未出現實質性改善，房企多“以銷定產、以需定投”，2026年新開工和投資預計將持續回落，降幅都會收窄。能否出現小幅修復的關鍵在于貨幣化舊改推進進度、盤活閑置存量土地的開展等。

單月數據看，2025年12月開發投資金額4197億元，環比下降16.53%，同比下降35.79 %，單月投資降幅擴大主要是住宅類投資、商辦類投資降幅擴大所致，整體房地產開發投資降幅擴大，投資額處于2013年以來同期的最低水平。

12月開發投資金額同比下降35.79 %，降幅較11月再度擴大5.5%， 今年以來單月投資降幅持續擴大， 創下2000年有數據以來的最大單月同比降幅。總體單月來看，開發投資額自2022年下降，下降的幅度不斷擴大。

自2022年開始，單月連續下降48個月，呈現探底態勢。主要下行壓力來自房企現金流緊張、開工意愿不足、新開工面積及土地購置面積、金額持續大幅度下降，導致投資一直處于下降的狀態，融資、到位資金、銷售回款一直沒有明顯好轉。

2025年住宅開發投資6.3514萬億元，同比下降16.3%，降幅擴大5.8%，已經連續下降4年（48個月）。而辦公樓開發投資同比下降22.8%，跌幅比2024年擴大13.8%，這兩類開發投資跌幅最大，是開發投資的跌幅擴大主要原因。

2015年-2025年住宅投資額分別為6.4595萬億元、6.8704萬億元、7.5148萬億元、8.5192萬億元、9.7071萬億元、10.4446萬億元、11.1173萬億元、10.0646萬億元、8.3820萬億元、7.6040萬億元、6.3514萬億元。

2015年-2025年住宅投資同比增速分別為增長0.4%、增長6.4%、增長9.4%、增長13.4%、增長13.9%、增長7.6%、增長6.4%、下降9.5%、下降9.3%、下降10.5%、下降16.3%。

住宅開發投資額已經回到2014年（開發投資6.5352萬億元，同比增長9.2%），跌幅已經連續下降4年（48個月）。住宅開發投資一路下滑的趨勢尚未得到根本性扭轉，總體來看，改善修復效應不明顯，政策傳導到投資效果差，恢復緩慢。

單月來看，12月住宅開發投資金額3082 億元，同比下降35.6%，降幅較11月擴大 6.1%。從絕對值來看，單月投資額處于2012年以來同期的最低水平，行業供給端大幅收縮，開發投資受制于土地市場以及施工建安投資的低迷。

按照物業類別看，2025年房地產開發投資跌幅擴大，分別下跌16.3%、22.8%，商業營業用房同比跌幅14.0%。按照地區區域看，2025年東部下降19.7%、中部下降15.3%、西部下降9.8%、東北部下降27.0%，總體看跌幅擴大的趨勢。

房地產市場表現為前低后高、先抑后揚的變化。隨著需求端和供應端的政策發力、融資端的政策加碼，商品房銷售、銷售金額迎來邊際改善的明顯，充分反映了當前房地產市場供需兩端修復正在加快，筑底趨勢漸明。

目前房地產市場未“止跌回穩”，不僅未達到市場止跌預期，也沒有鞏固回穩態勢，關鍵是下行趨勢進一步惡化，指標下降、部分核心指標降幅加大，總體改善不明顯，分化嚴重，處于降溫加快、震蕩下行、探底的筑底調整階段。

房地產最大的問題，首先是去庫存風險，供需關系未逆轉。二是預期和信心差。三是房價、銷售面積和銷售額的下降幅度擴大。四是債務重組困難、交房難度大、房企資金惡化的風險。五是止跌回穩的動能減弱，政策堵點未打通。

房地產市場要實現止跌，首當其沖的是房價止跌，恢復房價上漲的預期。其次是穩就業和收入，增加市場購買力。再次是去庫存，改變供需關系。實現房企自我造血的功能，現金流平穩。最后是保交房，購房者對市場有信心。

第二是供應端，房屋施工面積跌幅收窄。2025年全國房屋施工面積65.9890億平方米，同比下降10.0%，跌幅比2024年收窄2.7%。其中住宅施工面積46.0123億平方米，同比下降10.3%，跌幅比2024年收窄2.8%。

辦公樓2.7979億平方米，同比下降6.2%，跌幅比2024年收窄3.9%。商業營業用房5.6975億平方米，同比下降9.8%，跌幅比2024年收窄2.8%。毫無疑問，施工面積的收窄與房企去庫存、保交房有直接的關系。

2024年房屋施工面積65.9890億平方米，同比下降10%，降幅收窄2.7%，連續下降4年（48個月），施工面積一路下滑的趨勢尚未得到根本性“扭轉”，總體來看，施工面積改善、修復的效應不明顯，政策傳導到投資效果差，房企大量停工。

2014年-2025年房屋施工面積分別為72.6482億平、73.5693億平、75.8975億平、78.1484億平、82.2300億平、89.3821億平、92.6759億平、97.5387億平、90.4999億平、83.8364億平、73.3247億平、65.9890億平。

2014年-2025年房屋施工面積同比增速分別增長9.2%、增長1.3%、增長3.2%、增長3.0%、增長5.2%、增長8.9%、增長3.7%、增長5.2%、下降7.2%、下降7.2%、下降12.7%、下降10.0%。

房屋施工面積已經回到2013年（施工面積66.5572億平方米，同比增長16.1%）水平，跌幅已經連續下降4年（48個月）。房屋施工面積呈現跌幅收窄的趨勢，總體看施工面積的修復緩慢。

單月來看看，自2021年8月開始，單月房屋施工面積連續下降54個月，呈現繼續探底，底部未修復完成態勢，說明政策傳導到投資、供應端效果緩慢。主要是銷售低迷、政策落實不到位、房企大量的項目停工，集中精力保交房。

2025年住宅施工面積46.0123億平方米，同比下降10.3%，降幅比2024年收窄2.8%，已經連續下降4年（48個月）。而施工面積中辦公樓、商業營業用房分別收窄，已經收窄至個位數的水平。

2014年-2025年全國住宅施工面積分別51.5096億平、51.1570億平、52.1310億平、53.6444億平、56.9987億平、62.7630億平、65.5558億平，69.0319億平，63.9696億平、58.9884億平、51.3330億平、46.0123億平。

2014年-2025年全國住宅施工面積增速分別為增長5.9%、下降0.7%、增長1.9%、增長2.9%、增長6.3%、增長10.1%、增長4.4%、增長5.3%、下降7.3%、下降7.7%、下降13.1%、下降10.3%。

住宅施工面積已經回到2013年（住宅施工面積48.6347億平方米）水平，跌幅已經連續下降4年（48個月）。住宅施工面積呈現跌幅擴大的趨勢，總體看住宅施工面積的修復緩慢。

第三是供應端，房屋新開工面積跌幅收窄。2025年全國房屋新開工面積5.8770億平方米，同比下降20.4%，跌幅比2024年收窄2.6%。其中住宅新開工面積4.2984億平方米，下降19.8%，跌幅比2024年收窄3.2%

辦公樓1471萬平方米，同比下降21.9%，跌幅比2024年收窄5.8%。商業營業用房3805萬平方米，同比下降23.5%，跌幅比2024年擴大0.2%。毫無疑問，新開工面積的收窄與保障性住房、城市更新有直接的關系。

2025年房屋新開工面積5.8770億平方米，同比下降20.4%，降幅收窄2.6%，連續下降6年（72個月）。房屋新開工面積呈現跌幅收窄的趨勢，總體看新開工面積的修復緩慢，下降的幅度超過20%。

2013年-2025年新開工面積分別為20.1208億平、17.9592億平、15.4454億平、16.6928億平、17.8654億平、20.9342億平、22.7154億平、22.4433億平、19.8895億平、12.0587億平、9.5376億平、7.3893億平、5.8770億平。

2013年-2025年新開工面積增速同比分別為增長13.5%、下降10.7%、下降14.0%、增長8.1%、增長7.0%、增長17.2%、增長8.5%、下降1.2%、下降11.4%、下降39.4%、下降20.4%、下降23.0%、下降20.4%。

2002年-2012年新開工面積分別為4.28億平方米、5.47億平方米、4.79億平平方米、5.52億平方米、6.44億平方米、9.54億平方米、10.3億平方米、11.6億平方米、16.4億平方米、19.1億平方米、17.7億平方米。

新開工面積已經回到2003年（新開工面積5.4707億平方米）水平，跌幅已經連續下降6年（72個月）。新開工面積呈現跌幅收窄的趨勢，總體看新開工面積的修復緩慢，與去庫存、保交房有直接關系。

單月來看，12月新開工面積5313萬平，同比下降19.3%，降幅較11月收窄了8.3 %，同比降幅約兩成。呈現探底態勢，修復速度緩慢，政策傳導效果差。新增土地供應將減少，企業無力開發、不愿開發住宅和商服用地。

2025年住宅新開工面積4.2984億平方米，同比下降19.8%，跌幅比2024年收窄3.2%，連續下降6年（72個月）。住宅新開工面積呈現跌幅收窄的趨勢，總體看新開工面積的修復緩慢，與去庫存、保交房有直接關系。

2013年-2025年住宅新開工面積分別為14.5845億平、12.4877億平、10.6155億平、11.5911億平、12.8098億平、15.3353億平、16.7463億平、16.4329億平、14.6379億平、8.8135億平、6.9286億平、5.3660億平、4.2984億平。

2013年-2025年住宅新開工面積同比增速為增長11.6%、下降14.4%、下降14.6%、增長8.7%、增長10.5%、增長19.7%、增長9.2%、下降1.9%、下降10.9%、下降39.8%、下降20.9%、下降23.0%、下降19.8%。

住宅新開工面積已經回到2003年水平（4.3676億平方米），跌幅已經連續下降6年（72個月）。住宅新開工面積呈現跌幅收窄的趨勢，總體看新開工面積的修復緩慢，與去庫存、保交房有直接關系。

第四是供應端，房屋竣工面積跌幅收窄。2025年全國房屋竣工面積6.0348億平方米，同比下降18.1%，跌幅比2024年收窄9.6%。其中住宅竣工面積4.2830億平方米，下降20.2%，跌幅比2024年收窄7.2%。

辦公樓2071萬平方米，同比增長6.7%，2024年下降35.2%，實現止跌反彈。商業營業用房4259萬平方米，同比下降12.9%，跌幅比2024年收窄18.7%。毫無疑問，竣工面積的收窄與保交房力度加大、新增供應減少有直接的關系。

2025年全國房屋竣工面積6.0348億平方米，同比下降18.1%，跌幅比2024年收窄9.6%，連續下降2年（24個月），竣工面積呈現跌幅收窄的趨勢，總體看竣工面積的修復緩慢，與去庫存、保交房、新增供應減少有直接關系。

2013年-2025年竣工面積分別為10.1435億平、10.7459億平、10.0039億平、10.6128億平、10.1486億平、9.3350億平、9.5942億平、9.1218億平、10.1412億平、8.6222億平、9.9831億平、7.3743億平、6.0348億平。

2013年-2025年竣工面積同比增速分別為增長2.0%、增長5.9%、下降6.9%、增長6.1%、下降4.4%、下降7.8%、增長2.6%、下降4.9%、增長11.2%、下降15.0%、增長17.0%、下降27.7%、下降18.1%。

竣工面積已經回到2007年（竣工面積6.0606億平方米）水平，跌幅已經連續下降2年（24個月）。竣工面積呈現跌幅收窄的趨勢，總體看竣工面積的修復緩慢，與去庫存、保交房、供應減少有直接關系。

單月來看，12月竣工面積2.09億平方米，同比下降18.3%，降幅較11月收窄7.2 %，降幅約二成，降幅仍然較大。呈現探底態勢，修復速度緩慢，政策傳導效果差。新增土地供應將減少，保交房力度不斷加大。

由于2021年下半年以來新開工明顯縮量，同比持續負增長，按照2年-3年的工程進度來計算，竣工持續承壓。由于2023年-2024年為竣工大年，同期基數相對較高，因此，2025年以來竣工持續出現兩位數的單月同比降幅。

2025年住宅竣工面積4.2830億平方米，同比下降20.2%，跌幅比2024年收窄9.6%，連續下降2年（24個月），住宅竣工面積呈現跌幅收窄的趨勢，總體看竣工面積的修復緩慢，與去庫存、保交房、新增供應減少有直接關系。

2013年-2025年住宅竣工面積分別為7.8741億平、8.0868億平、7.3777億平、7.7185億平、7.1815億平、6.6016億平、6.8011億平、6.5910億平、7.3016億平、6.2539億平、7.2433億平、5.3741億平、4.2830億平。

2013年-2025年住宅竣工面積同比增速分別為下降0.4%、增長2.7%、下降8.8%、增長4.6%、下降7.0%、下降8.1%、增長3.0%、下降3.1%、增長10.8%、下降14.3%、增長17.2%、下降27.4%、20.2%。

住宅竣工面積已經回到2006年（住宅竣工面積4.3247億平方米）水平，跌幅已經連續下降2年（24個月）。竣工面積呈現跌幅收窄的趨勢，總體看竣工面積的修復緩慢，與去庫存、保交房、供應減少有直接關系。

第五是供應端，土地成交跌幅擴大。2025年全國土地購置面積、土地購置金額分別下降超過10%，累計同比下降分別為7年、5年，連續下降84個月、72個月，這輪土地購置面積、土地購置金額自2019年、2021年開始下行，一直到現在。

1998年-2009年全國土地購置面積分別為1.0109億平、1.1958億平、1.6905億平、2.3409億平、3.1356億平、3.5696億平、3.9784億平、3.8253億平、3.6573億平、4.0245億平、3.9353億平、3.1909億平。

2010年全國購置土地面積3.9953億平，增長25.2%；2011年4.10億平，增長12.6%；2012年3.56億平，下降19.5%；2013年3.88億平，增長8.8%；2014年3.33億平，下降14%。2015年2.28億平，下降31.7%。

2016年2.20億平，下降3.45%。2017年2.55億平，增長15.8%；2018年2.91億平，增長15.2%。2019年2.58億平，下降11.4%；2020年2.55億平，下降1.1%。2021年2.15億平，下降15.45%；2022年1.0051億平，下降53.4%。

2023年-2025年全國土地購置面積因統計部門未公布，無法獲得。土地購置面積平均約為1億平方米、09億平方米、0.8億平方米，2025年土地購置面積已經回到1997年的水平，土地供應下降的周期達到7年時間。

1998年-2009年全國土地購置金額分別為375.4億元、500億元、733.9億元、1038.8億元、1445.8億元、2055.2億元、2574.5億元、2904.4億元、3814.5億元、4873.2億元、5995.6億元、6023.7億元。

2010年全國土地購置金額9999億元、2011年11527億元、2012年12100億元、2013年13501億元、2014年17458億元、2015年17675億元、2016年18778億元、2017年23169億元、2018年36387億元、2019年41675億元。

2020年44451億元、2021年43504億元、2022年40907億元。2023年全國土地購置金額38616億元，下降5.5%；2024年35655億元，下降8.7%；2025年30760億元，下降13.9%。2025年全國土地購置金額依然是第七高水平。

全國土地市場呈現五大特征，整體規模縮量、土地供應提質、房企投資高度聚焦于核心城市優質地塊、市場分化格局進一步凸顯、央國企占主導位置。這些新變化折射出房地產上游正率先向新發展模式過渡。

克而瑞數據顯示，2025年全國300座城市經營性土地成交面積5.1億平方米，較上年減少10.8%。成交建筑面積近10億平方米，較上年減少11.8%。成交總金額2.85萬億元，較上年減少11.2%。

成交土地均價5549元/平方米，較上年下降0.5%。成交樓面價2860元/平方米，較上年上漲0.6%。整體成交量價規模較2020年歷史高點下降超過六成。全國300城經營性土地平均溢價率5.27%，較上年提高了1.12%。

2025年房企投資呈現兩個明顯特征，一是集中度高企，投資金額前十的企業以央企、國企為主。第二，2025年銷售全口徑前100企業拿地銷售比平均為0.29，較2024年上升0.12，回歸到2021年投資力度水平。

2025年重慶、成都、武漢、濟寧、揚州、濰坊、徐州、宜昌、襄陽、杭州的成交面積分別為1530.38萬平、812.85萬平、748.32萬平、717.57萬平、689.86萬平、662.22萬平、636.94萬平、635.99萬平、543.97萬平、524.09萬平。

而杭州、北京、上海、成都、南京、武漢、重慶、西安、廣州、南通的土地出讓金額分別為1630.21億元、1568.53億元、1449.50億元、933.52億元、741.87億元、736.31億元、596.76億元、581.13億元、549.46億元、519.63億元。

中指數據顯示，2025年全國300城各類用地成交面積24.6億平方米，同比下降10.4%。土地出讓收入3.3萬億元（人民幣，下同），同比下降11.4%，目前土地成交規模下滑很大程度上源于供應縮量。

2025年全國300城推出各類用地規劃建筑面積為28.4億平方米，同比下降13.0%，降幅高于土地成交面積降幅。這說明在成交乏力、房價總體走低的背景下，各地主動壓降土地和商品房供應規模。

中指研究數據顯示，2025年全國300城各類用地出讓金3.3萬億元，同比下降11.4%。其中300城住宅用地共成交6.2億平方米，同比下降13.5%，降幅較2024年收窄9.2%。300城住宅用地出讓金2.3萬億元，同比下降10.6%。

2025年300城住宅用地成交規劃建筑面積為6.2億平方米，同比下降13.5%，出讓金2.3萬億元，同比下降10.6%。雖然整體規模縮量，但在上海、北京、杭州、成都等城市，高總價、高單價、高溢價地塊屢屢刷新。

截至2025年末，一二線城市的宅地出讓金占300城的比例達57.0%，較2024年提升4.4%。其中，一線城市宅地出讓金占比為15.5%，二線城市占比41.5%，三四線城市占比為43.1%，房企的投資步伐越發趨向核心城市。

數據顯示，2025年，拿地金額TOP10企業占拿地金額TOP100企業比例高達50.5%，TOP20企業占拿地金額TOP100企業比例為62.7%，相比去年底分別提高9.1、7.8%，頭部房企拿地金額占比明顯上升。央國企仍然是主力。

頭部十家房企的拿地所耗金額，已超過百強房企拿地總金額的一半。2025年拿地金額TOP100企業中，有84家為央國企及地方國資，而拿地金額前十企業中，更是有8家都為央國企。頭部大型房企，成為“搶食”優質地塊的主力軍。

第六是需求端，成交跌幅收窄。2025年全國新建商品房銷售面積8.8101億平方米，同比下降8.7%，跌幅比2024年收窄4.2%。其中住宅銷售面積7.3299億平方米，同比下降9.2%，跌幅比2024年收窄4.9%

辦公樓2239萬平方米，同比下降6.2%，跌幅比2024年收窄5.3%。商業營業用5353萬平方米，同比下降9.5%，跌幅比2024年擴大4.4%。表明政策效果逐漸呈現，但政策的效果持續性不強，缺乏持續力。

2025年全國新建商品房銷售面積8.8101億平方米，同比下降8.7%，跌幅收窄4.2%，連續下降4年（48個月）.總體看，商品房銷售面積呈現跌幅收窄的趨勢，供需關系的修復緩慢，與高庫存、保交房有直接關系。

2013年-2025年商品房銷售面積分別為13.0557億平、12.0649億平、12.8495億平、15.7349億平、16.9408億平、17.1654億平、17.1558億平、17.6086億平、17.9433億平、13.5837億平、11.1735億平、9.7385億平、8.8101億平。

2013年-2025年商品房銷售面積增速分別為上漲17.3%、下降7.6%、上漲6.5%、上漲22.5%、上漲7.7%、上漲1.3%、下降0.1%、上漲2.6%、上漲1.9%、下降24.3%、下降8.5%、下降12.9%、下降8.7%。

商品房銷售面積已經回到2009年（商品房面積9.3713億平方米）水平，跌幅已經連續下降4年（48個月）。商品房銷售面積的下降，土地供應的下降，庫存高企，需求的萎縮有關。同時市場供需不平衡。

按照分類物業銷售看，其中銷售面積、辦公樓和商業營業用房同比跌幅收窄。按照地區銷售情況看，東、中、西、東北部同比跌幅較上月收窄，中部地區跌幅為各區域最大。東部銷售、金額占全國分別為50%、60%。

單月來看，12月商品房銷售面積9399萬平，同比下降15.6%， 同比降幅較11月收窄了 1.7%，從絕對值來看，處于2002 年以來同期最低水平。說目前的房地產市場處于邊際改善的筑底調整中，未完全止跌回穩。

2024年以來房地產一系列的各項利好政策疊加下，呈現出“止跌回穩”的趨勢。具體城市看市場表現各異，高能級城市受利好政策影響更加明顯，中小城市則反映較弱。毫無疑問，未來房地產市場要實現止跌回穩，需要政策加大力度。

2025年全國商品住宅銷售面積7.3299億平方米，同比下降9.2%，跌幅比2024年收窄4.9%，連續4年下降（48個月），住宅銷售呈現止跌回穩的跡象，但下降的幅度依然比較大，與年底房企以價換量的營銷策略有關

2013年-2025年住宅銷售面積分別為11.5723億平、10.5182億平、11.2406億平、13.7540億平、14.4789億平、14.7929億平、15.0144億平、15.4878億平，15.6532億平、11.4631億平、9.4796億平、8.1450億平、7.3299億平。

2013年-2025年住宅銷售面積增速分別為上漲17.5%、下降9.1%、上漲6.9%、上漲22.4%、上漲5.3%、上漲2.2%、上漲1.5%、上漲3.2%、上漲1.1%、下降26.8%、下降8.2%、下降14.1%、下降9.2%。

住宅銷售面積已經回到2007年（住宅銷售面積7.0136億平方米）水平，跌幅已經連續下降4年（48個月）。住宅銷售面積的下降，土地供應的下降，住宅庫存高企，需求的萎縮有關。同時市場供需不平衡。

單月來看，12月住宅銷售面積同比下降17.9%， 降幅比上月收窄0.7 %。主要是因為去年基數較低，受益于月末至今積極表態和地產支持政策不斷落地。年底房企沖刺銷售業績，推盤力度與營銷力度有所加大。

目前房地產市場尚處在筑底、底部修復、行業持續處于轉型調整過程中，定調“行業供求關系發生重大變化”后，房地產高質量發展的提出后，各項利好政策相繼出臺，除少數大城市外限制性政策幾乎全部退場。

2025年全國新建商品房銷售額8.3937萬億元，同比下降12.6%，跌幅比2024年收窄4.5%。其中住宅銷售額7.3335萬億元，同比下降13.0%，跌幅比2024年收窄4.6%。總體來看，以價換量是市場主流

辦公樓2900億元，同比下降9.3%，跌幅比2024年收窄5.0%。商業營業用房4991億元，同比下降11.7%，跌幅比2024年收窄1.9%。表明房地產市場邊際改善效果減弱，處于筑底、底部修復趨勢。

2025年全國新建商品房銷售額8.3937萬億元，同比下降12.6%，跌幅比2024年收窄4.5%，連續下降4年（48個月）。商品房銷售額已經回落到2013年（8.1428萬億元，2015年8.7281萬億元）水平。

2014年-2025年商品房銷售額為7.6292萬億元、8.7281萬億元、11.7627萬億元、13.3701萬億元、14.9973萬億元、15.9725萬億元、17.3613萬億元、18.1930萬億元、13.3308萬億元、11.6622萬億元、9.6750萬億元、8.3937萬億元。

銷售額2年內跌破9、8萬億元。2014年-2025年商品房銷售額增速為下降6.3%、增長14.4%、增長34.8%、增長13.7%、增長12.2%、增長6.5%、增長8.7%、增長4.8%、下降26.7%、下降6.5%、下降17.1%、下降12.6%，連續2年下跌。

單月來看，12月商品房銷售金額8807億元，同比下降23.6%， 同比降幅較11月收窄1.5%。影響居民購房能力及購房意愿的收入與就業預期尚未根本性扭轉，市場信心仍然不足，房企以價換量的項目增加。

2025年全國商品住宅銷售額7.3335萬億元，同比下降13.0%，跌幅比2024年收窄4.6%，連續下降4年（48個月）。住宅銷售額已經回落到2015年（7.2753萬億元，同比上漲16.6%）水平

2016年-2025年住宅銷售額為9.9064萬億元、11.0240萬億元、12.6393萬億元、13.9440萬億元、15.4567萬億元、16.2730萬億元、11.6747萬億元、10.2990萬億元、8.4864萬億元、7.3335萬億元，住宅銷售額跌破8萬億元大關。

2016年-2025年住宅銷售額增速為增長36.1%、增長11.3%、增長14.7%、增長10.3%、增長10.8%、增長5.3%、下降28.3%、下降6.0%、下降17.6%、下降13%，全國住宅銷售額已經連續下降4年。

單月來看，12月住宅銷售金額同比下降26.4%， 降幅比上月收窄1.2%。毫無疑問，住宅庫存4億平方米的背景下，房企選擇以價換量的方式去庫存，加快銷售回款和保交房是非常正確的選擇。

第七是需求端，庫存創歷史最高。2025年末全國商品房待售面積7.6632億平，比上年末增長1.6%，比11月末回落1.0%。其中住宅待售面積4.0236億平，增長2.8%。辦公樓5530萬平，增長0.3%，商業營業用房1.4247億平，下降1.4%

12月末全國商品房待售面積7.6632億平，比11末增加1326萬平。其中住宅待售面積增加875萬平，辦公樓增加96萬平，商業營業用房增加142萬平。受年末項目竣工驗收和交付節點影響，商品房待售面積持續9個月減少的走勢結束。

較11月末明顯增長，較上年末增加1.6%。按當前銷售面積計算消化周期為10.4個月，去化壓力仍然較大。去庫存政策貫徹全年，未來仍將持續，但不再局限住房市場，從國家到地方，將有更多具體措施支持推動商辦市場去庫存。

現房住宅庫存壓力仍然較大， 占整體庫存的比重進一步提升至27%。住宅廣義庫存面積（住宅累計新開工面積-住宅累計銷售面積）來看，截至2025年末商品住宅廣義庫存面積為14.9億平，環比下降2.4%，同比下降16.9%。

去化周期（廣義庫存面積/過去六個月住宅銷售均值）25.6個月，環比增長0.2個月，同比下降 0.4個月。 現房庫存（已竣工未銷售）來看， 截至 2025年末住宅現房庫存面積（住宅待售面積）4.0236億平，環比增長2.2%，同比增長 2.8%。

現房去化周期為21.0個月（由于12月現房銷售未公布，采用 2025年6-11月銷售均值計算） ，環比增長0.5個月，同比增長0.2個月。住宅現房庫存占全國住宅廣義庫存面積的比重為27.0%， 環比提升 1.2%，同比提升 5.2%。

其中商業庫存（辦公樓5530萬平、商業營業用房1.4247億平）1.9777億平方米，去化周期超過36個月，商業庫存去化壓力依然較大，庫存規模已經超過2015年的歷史最高點，創1987年有統計紀錄以來歷史最高。

2025年全國商品房待售面積超過2015年歷史最高點，達到7.6632億平方米，創1987年有統計紀錄以來歷史最高。2011年、2.7194億平、2012年3.6460億平、2013年4.9295億平、2014年6.2169億平、2015年7.1853億平。

2016年6.9539億平、2017年5.8923億平、2018年5.2414億平、2019年4.9821億平、2020年4.9850億平、2021年5.1023億平、2022年5.6366億平，2022年6.7295億平，2023年6.7295億平、2024年7.5327億平、2025年7.6632億平。

第八是房價端，房價跌幅收窄。2025年全國商品房銷售均價為9527元/平米，同比下降4.3%（4.27%），比2024年跌幅收窄0.5%，已經連續下降2年（24個月），表明房價正在止跌筑底，呈現止跌回穩的跡象

2025年房價漲幅收窄。主要原因是放松限價、限簽政策、房企調整定價策略等有關，及市場區域、產品結構性的因素。即售價較高的核心城市、東部城市是成交主力，其他是房企以價換量的因素存在，所以房價分化延續至2025年。

2016年-2025年全國商品房銷售平均價為7475元/平、7892元/平、8736元/平方米、9310元/平、9860元/平、10139元/平、9814元/平、10437元/平、9938元/平、9527元/平，全國商品房銷售平均價連續2年跌破萬元大關。

2016年-2025年全國商品房銷售平均價增速同比分別上漲10.1%、上漲5.6%、上漲10.5%、上漲6.6%、上漲5.9%、上漲2.8%、下降3.2%、上漲6.4%、下降4.8%、下降4.3%，全國商品房銷售平均價已經連續2年下跌。

2025年全國商品房銷售均價為9527元/平米，全國平均房價已經回落到2019年（9310元/平方米）水平。統計局口徑下的全國新房房價（銷售平均價）連續兩年下跌，較2023年最高點（10437元/平方米）下降9%。

單月來看，12月全國房價9370元/平，環比上漲3.01%，同比下降9.48%，同比降幅較11月擴大0.02%， 創下2024年5月以來單月最大同比跌幅。說明房價跌幅擴大未止跌，處于筑底期，止跌企穩基礎不牢固，短期內見底反彈條件不具備。

2016年-2025年全國商品房住宅銷售均價為7202元/平、7613元/平、8544元/平、9287元/平、9979元/平、10395元/平、10184元/平、10864元/平、10419元/平、10005元/平，全國住宅平均價絕對值連續2年下跌，面臨跌破萬元大關

2016年-2025年全國商品房住宅銷售均增速同比分別上漲11.5%、上漲5.70%、上漲12.2%、上漲8.69%、上漲7.45%、上漲4.16%、下降2.0%、上漲6.6%、下降7.0%、下降4.0%，全國住宅平均房價連續2年下跌。

2025年全國住宅銷售均價為10005元/平米，全國住宅平均房價已經回落到2020年（9979元/平方米）水平。統計局口徑下的全國住宅房價（銷售平均價）連續兩年下跌，較2023年最高點（10864元/平方米）下降8.6%。

單月來看，12月全國住宅銷售均價（住宅房價） 9794元/平， 環比上漲2.1%， 同比下降10.4%， 同比降幅比11月收窄0.6%， 創下2024年5月以來單月最大同比第二大跌幅。總體看，住宅房價止跌回穩的效果不明顯。

第九是房企到位資金，跌幅收窄。2025年房企到位資金9.3117萬億元，同比下降13.4%，跌幅比2024年收窄3.6%，已經累計下降4年（48個月）。說明單月看，狀況呈現惡化趨勢，未明顯改善好轉，總體債務、交房、庫存風險未出清

2025年房企到位資金9.3117萬億元，同比下降13.4%，降幅較2024年收窄3.6%。定金及預收款2.8089萬億元，同比下降16.2%，跌幅比2024年收窄6.8%。個人按揭貸款1.2852萬億元，同比下降17.8%，跌幅比2024年收窄10.1%。

國內貸款14094億元，同比下降7.3%，跌幅比2024年擴大1.2%。自籌資金33149億元，同比下降12.2%，跌幅比2024年0.6%。利用外資25億元，同比下降20.8%，跌幅比2024年收窄5.9%。

2025年房款4.09萬億元（定金及預收款28089億元、個人按揭貸款12852億元）， 占比44%，同比下降16.7%。非房款5.22萬億元（國內貸款14094億元、自籌資金33149億元），占比56%，同比下降10.6%。房款壓力大于非房款。

2013年-2025年房企到位資金為12.2122萬億元、12.1991萬億元、12.5203萬億元、14.4214萬億元、15.6053萬億元、16.5963萬億元、17.8609萬億元、19.3115萬億元、20.1132萬億元、14.8979萬億元、12.7459萬億元、10.7661萬億元、9.3117萬億元。

2013年-2025年房企到位資金增速同比分別為增長26.5%、下降0.1%、增長2.6%、增長15.2%、增長8.2%、增長6.4%、增長7.6%、增長8.1%、增長4.2%、下降25.9%、下降13.6%、下降17.0%、下降13.4%。

2025年房企到位資金9.3117萬億元，已經回落到2012年（9.6538萬億元，同比增長12.7%）水平。統計局口徑下的房企到位資金連續4年下跌，較2021年最高點（20.1132萬億元）下降超過60%。

主要是受商品房銷售市場影響，定金及預收款、個人按揭貸款同比跌幅持續擴大，分別較上期擴大1.0%和2.7%。自籌資金占全部資金的35.6%，較上期降低0.3%，定金及預收款和個人按揭貸款占44.0%，較上期提高0.7%。

2025年房地產市場未筑底，房企業績規模下滑，資金面持續承壓。2026年金融政策將繼續支持企業改善資金壓力，低成本資金通過政策性銀行傳導至地方城投和房企，有助于緩解企業流動性壓力，還有一定降準降息空間，利好房企資金面。

單月來看，12月房企到位資金7972億元，同比下降26.7%，跌幅比上月收窄5.8%。受銷售端邊際修復帶動，定金及預收款、個人按揭回款改善，資金回籠壓力階段性緩解。融資協調機制優化， 融資迎來一定改善。白名單”項目貸款展期。

第十是國房景氣指數。2025年12月國房景氣指數為91.45，環比下降0.44，同比跌幅收窄1.33，已經連續5年（60個月）跌破100。跌幅收窄，表明市場的景氣、活躍、信心、繁榮度有所好轉，總體處于止跌筑底，邊際修復趨勢

依然連續5年刷新2016年初以來國房景氣指數最低水平，可謂罕見。2022年1月-12月國房景氣指數為96.83、96.93、96.66、95.89、95.59、95.4%、95.3%、95.07、94.86、94.70、94.42、94.35。

自2022年1月景氣指數破100后，一直持續下跌，邊際修復緩慢，2025年12月景氣指數創歷史最低水平。2023年1月-12月景氣指數為94.39、94.60、94.65、94.71、94.50、94.01、93.74、93.53、93.42、93.39、93.41、93.36。

2024年1月-12月指數92.20、91.93、91.88、91.83、91.95、92.05、92.17、92.32、92.39、92.48、92.62、92.78。2025年1月-12月指數93.26、93.71、93.89、93.79、93.66、93.55、93.30、93.03、92.76、92.42、91.89、91.45。

房地產市場問題和風險的化解，急需超常規一攬子大力度大規模的強政策刺激救市。一方面是實體經濟需要房地產的企穩，房地產已經成為影響經濟復蘇的關鍵。另一方面是房地產的庫存去化、供需關系平衡、房地產風險的化解。

只有超常規一攬子政策，一次性給足的一步到位救市，實體復蘇、就業穩定、居民收入增加、房價上漲，房地產市場問題和風險才能漸漸化解，才能避免房地產市場起起伏伏，改變政策的市場效果斷斷續續、持續力不強局面。

房地產何時止跌反彈，需觀察。首先是取決于債務、庫存、交房的風險出清完成時間，市場預期和信心及供需關系平衡恢復時間。其次是取決于宏觀經濟和實體經濟增長及居民收入、就業增長的情況。最后是后續政策支持的力度和規模。

呼吁出4萬億-10萬億穩樓市計劃；取消住宅限制措施、取消商業地產限制措施、下調房貸首付及利率、稅收減免；打通城市更新貨幣化安置、收儲存量商品房和收回閑置土地的政策堵點，解除融資限制，暫停三道紅線和房地產貸款集中制。

當前市場止跌特征為結構性、城市分化、一二線區域強、城市弱復蘇，總體止跌、企穩的根基尚不穩固，反彈的條件不具備，依然處于核心城市、核心區域止跌、底部修復、邊際改善階段。鞏固市場止跌、回穩成效，需政策持續發力。

高能級一二線熱點城市、核心區域、核心板塊保持一定的熱度，新房與二手房市場存在分化，二手房強于新房。銷售嚴重分化，央國房企銷售強于民企。土地市場分化，熱點城市強于其他城市。毫無疑問，分化將貫穿2026年。