新年伊始，西安在元旦節后第一時間發布了《西安市保障性租賃住房項目退出管理操作指引》，此為國內首部專門針對保障性租賃住房項目退出管理的系統性操作指引。

URI城市租住研判，這一指引不僅為其他省市提供了可借鑒范本，也填補了保租房退出管理的制度空白，更為各地平衡保障屬性與市場效率、防范政策套利和金融風險提供了實操借鑒。

西安市保障性租賃住房項目退出管理操作指引.docx

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政策背景：

規模飆升 管理復雜性提升

2020年，西安市開展住房租賃市場發展試點工作，目標三年新增租賃住房12萬套；“十四五”力爭新增保障性租賃住房達到30萬套（間），前期(2021年-2022年)，預計完成籌建保障性租賃住房11萬套(間)。中期(2023年-2024年)，預計完成籌建保障性租賃住房13萬套(間)。后期(2025年)，完成籌建保障性租賃住房約6萬套(間)，并對保障性租賃住房進行優化補充。

隨著保租房規模擴張，若缺乏相應的管理機制，可能會導致“保障屬性-資源配置”的平衡被打破，引發公共資源浪費、保障目標偏離、市場秩序紊亂等多重亂象。此外對于監管部門來說，缺乏退出機制則會導致監管成本持續上升，面對空置、違規、經營困難等不同類型的項目，缺乏標準化處置流程，只能“一事一議”，不僅行政效率低下，還可能滋生尋租空間，進一步損害政策公信力。

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《指引》到底是什么？

適用范圍 三種退出機制 退后管理

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政策適用范圍：

西安行政區域內（含西咸新區）已取得保租房認定書項目

關于認定保租房項目，在西安住建官微查詢項目是否認定，經URI城市租住查詢，官微發布了2022年、2023年各兩批次的保租房認定項目，后續項目則以單獨發布或幾個項目打包的形式發布，據URI不完全統計，目前總計認定的保租房項目超過110個。

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三種退出類型：

URI城市租住將三種退出模式整理如下：到期退出通過認定期滿自動終止，實現項目生命周期的規范閉環；依申請退出允許運營方因需求不足、經營困難或不可抗力提前退出，兼顧市場變化與企業實際；強制退出則針對違規建設、經營等行為實施剛性約束，嚴厲打擊政策套利。

三者協同形成動態調整機制，既保障政策嚴肅性，又提升資源配置效率，有效防范低效占用與金融風險。

三種退出類型工作程序：明晰申報、初審、復審、公告各個環節工作流程及相關部門職責，確定申請、申報資料目錄及審核工作程序，確保退出工作規范有序。

URI城市租住解讀發現，三種退出類型流程清晰區分了發起主體：到期退出與強制退出均由屬地住建部門主動發起，前者是主管部門在項目認定期滿后主動審核上報，經審批后下發《退出通知書》并公告，后者是主管部門針對違規項目主動申報，經審核后完成通知與公告；依申請退出則由項目單位自行發起，通過主動申報、初審、復審等環節完成退出。三類退出均需完成《退出通知書》下發與官網公告兩大核心環節，確保公開透明。

這種“主動監管+自主申請”的互補流程，既強化了主管部門的動態管理責任，也賦予運營方靈活調整的空間，確保退出機制兼具剛性約束與彈性適配。

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退后管理：

項目退出之后，嚴格的退出管理制度是保租房全周期閉環管理的關鍵環節，核心意義在于筑牢政策底線、防范資源錯配與風險傳導。

一方面，通過要求履行租賃合同、退回政策性資金、補繳稅費及土地成本，既保障了承租人居住權益，又徹底斬斷政策套利空間，避免公共資源被低效占用；另一方面，終止稅收與民生價格優惠、禁止以保租房名義融資，不僅維護了租賃市場的公平競爭秩序，更從源頭防控金融風險，確保保租房政策精準惠及剛需群體，為行業可持續發展筑牢制度屏障。

具體來看，履約租賃合同/簽訂解除協議的要求，保障了承租人權益；退回政策性資金、補繳土地出讓金等，則守住公共資源不被低效占用；稅收與民生價格優惠的動態調整/已享受優惠補繳，從經濟端徹底封堵套利空間，維護政策公平性；禁止以保租房名義融資的約束，降低了金融風險，杜絕紅利濫用。

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退出機制對各類市場主體

的積極保障意義

保租房的核心屬性是政策性、過渡性、保障性，其供給目標是解決特定階段新市民、青年人的住房困難，而非提供永久居住載體，相較于銷售型商品房，保租房需要更高的“靈活度”。

URI城市租住認為，設置退出機制，是實現保租房“動態供需匹配、提升市場自由度、防范政策套利”的關鍵制度設計，是彌補“重準入、輕退出”局面的必要舉措，也是保障保租房市場可持續發展的核心支撐。

對于保租房市場整體而言，通過退出機制清退低效、閑置、違規項目，引導新增保租房供給向需求旺盛的區域傾斜，能夠實現“供需空間匹配”，讓保租房的供應順應城市產業的發展需求；明確違規項目的強制退出及懲罰措施（如補繳稅收優惠、補繳土地出讓金），杜絕“偽保租房”項目擠占政策紅利，保障合規運營主體的公平競爭環境，有利于保租房市場更加長遠良好運作；而標準化的退出流程和清晰的約束條款，降低了市場主體的政策不確定性，能夠吸引更多合規的國企、民企參與保租房建設運營。

對于保障房住戶而言，指引明確“退出前必須履行完所有租賃合同或簽訂合法解除協議”，杜絕運營方單方面終止合同、強制清退等行為，保障承租人的居住穩定性；退出機制中的“強制退出”類型將倒逼運營方合規運營，間接推動運營方提升房源維護、租戶服務的質量和水平，最終提升租戶的居住體驗。

對于保障房項目運營商來說，明確退出路徑，降低經營不確定性：指引細化了“依申請退出”的條件（如經營困難、需求不足）和流程，為運營方提供了“合法退出”的渠道，賦予企業轉型靈活性，避免項目因政策捆綁而陷入持續虧損。

對于資產方來說，清晰的退出流程為資產方提供了明確的資產處置規則，若項目需退出保租房序列，資產方可依規完成“政策解綁-資產盤活”的操作（如補繳土地費用后轉為市場化資產），提升資產的流動性和估值穩定性；透明的退出機制和風險防控條款，降低了保租房REITs、ABS等金融產品的潛在政策風險，增強了投資者對保租房資產的信心，有利于推動更多金融創新工具在保租房領域的應用。

數據來源：公開數據復核、URI調研及data bank

撰文: URI研究中心

內容審核:山楂美式

內容復核:木兮

運營編輯:湯夢