連續兩天，地產股突然大漲，且多只股票集體漲停！

按照過去的規律，地產股大漲通常是因為有相關政策消息。

要么是政策已經公布，要么是有媒體（包括外媒）傳言將要出臺政策。

這次大漲主要源于一則媒體消息：

有媒體從多家房企相關人士處獲悉，目前其所在公司已不再被監管部門要求每月上報 “三道紅線” 指標。不過，部分出險企業仍需向總部所在城市專班組定期匯報資產負債率等財務指標。

“三道紅線” 究竟是什么？

它是一項重大的抑制性房地產政策，也是導致本輪房地產市場降溫的核心政策之一。

時間回溯到 2020 年。

那一年，為應對疫情，宏觀政策明顯放松，房地產市場在局部地區出現了一輪牛市。

相關部門在過去幾年連續出臺調控政策的基礎上，推出了一系列力度較大的舉措，“三道紅線” 便是其中之一。

2020 年 8 月 20 日，住建部和央行召開重點房企座談會，提出：要實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，并正式宣布了房企融資的 “三道紅線”：

1、剔除預售款后的資產負債率大于 70%；

2、凈負債率大于 100%；

3、現金短債比小于 1 倍。

根據房企踩線程度的不同，監管部門會將其劃分為紅、橙、黃、綠四個檔次，分別控制有息負債規模的年增長速度。

該政策首批對 12 家大型上市房企展開試點，到 2021 年，基本在全行業推行。

這一政策的核心是對房企的杠桿、負債和融資進行管制。

當時，監管層已經意識到，部分房企（尤其是一些激進的民營企業）呈現出 “三高” 特征 —— 高杠桿、高負債、高周轉，這對行業的健康發展極為不利。

事實上，2020 年至 2021 年上半年，很多房企拿地成本極高。

經過幾年的連續調控，中國中西部地區、東北地區的三四五線城市樓市已基本降溫，大型房企的拿地范圍大幅縮小，主要集中在一線、二線城市，以及東部地區的浙江全省、江蘇全省和少數三線城市。

在這些樓市尚未降溫的地區，房企拿地競爭激烈，地價漲幅遠超房價漲幅。

房企要想盈利，只能依賴高杠桿、高周轉模式，而且實際利潤率并不高，但為了沖規模、爭排名，房企們拼了。

“三道紅線” 出臺后，對房企的影響十分顯著。

盡管部分房企采取了一些臨時應對措施，但總體而言，房地產企業盲目擴張、杠桿率過高的現象得到了有效抑制。

不久之后，國家又對房地產融資增設了一道 “枷鎖”。

2020 年 12 月 31 日，央行、銀保監會出臺《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理的通知》，將銀行劃分為不同分類分檔，分別設置房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限。

這一政策針對商業銀行，要求其總體控制房地產相關貸款的占比。

房地產是資金密集型行業，而 2020 年連續出臺的兩項重大金融政策均為抑制性政策。

因此，幾個月之后，全國房地產市場便轉入下行通道。

如今，媒體報道 “三道紅線” 退出，對行業而言無疑是一個利好消息。

但老楊認為，目前來看，這一政策的退出與否，實際差異并不大。

大部分民營企業已經爆雷，上市公司中不少也已退市。

要知道，在 “三道紅線” 出臺之前的 2020 年，很多民營企業還是 “又高又壯”的姚明，經過五年的市場洗禮，尤其是市場大幅降溫后，不少民營企業已變得 “身形單薄”的潘長江。

不過，對于那些未爆雷的企業，尤其是央企、國企而言，“三道紅線” 的取消仍是一個利好，但這一利好主要體現在未來：只有當全國房地產市場止跌回穩、進入復蘇回暖通道，這些企業需要更多融資時，利好才能真正顯現。

而當前房地產市場較為低迷，即便商業銀行愿意提供杠桿，企業也不敢輕易加杠桿。

此外，近幾年房地產開發企業的融資主要實行白名單制度。

過去，銀行貸款融資既關注項目層面，也關注企業的規模和信譽；而按照目前的房地產白名單融資規則，商業銀行重點關注具體項目層面 —— 只有具備具體的房地產開發項目，且項目運行健康，銀行才會給予合理的融資支持。

“三道紅線” 政策出臺時 “電閃雷鳴”，退出時卻 “悄無聲息”，這也符合我國很多政策的運行特征。

暫時來看，這一政策對地產股是利好，但對房地產市場的利好促進作用有多大？房價會因此止跌嗎？

大家一定要清楚，目前推動房地產市場止跌回穩的核心政策，應該是刺激需求面，其次是壓縮供給面，最關鍵的是房地產去庫存。

而 “三道紅線” 的取消，僅對房地產市場的主體 —— 開發商有一定小利好，與購房需求基本無關。

因此，這并不算國家層面的 “大招”，基本不影響未來一段時間樓市的運行。

我們仍需耐心等待真正的重磅政策出臺。