如今很多人看房子都是依靠中介在中間盤(pán)旋，不同風(fēng)向標(biāo)的情況下，中介的話術(shù)也都不一樣，什么買(mǎi)房靠搶、看房排隊(duì)這樣的話術(shù)，給人一種房源很緊張的狀態(tài)，可事實(shí)卻跟話術(shù)大不相同，最直觀的就是中介在中間搗鬼。

中介話術(shù)大反轉(zhuǎn)：從勸賣(mài)唱衰到催買(mǎi)唱多，套路藏著真相

房產(chǎn)中介的嘴，如今成了樓市最直觀的“風(fēng)向標(biāo)”，曾經(jīng)清一色唱衰勸賣(mài)的話術(shù)，如今徹底反轉(zhuǎn)，全員切換成催買(mǎi)模式，這樣的轉(zhuǎn)變?cè)谌珖?guó)多個(gè)城市同步上演。

有位年輕人分享了自己的真實(shí)經(jīng)歷，他偶遇一位相識(shí)的中介，對(duì)方去年還一味唱衰樓市，勸他趕緊賣(mài)房，聲稱再不賣(mài)就徹底賣(mài)不出去，后續(xù)只會(huì)虧損更多。

此次重逢，這位中介卻態(tài)度大變，極力勸說(shuō)他抓緊買(mǎi)房，語(yǔ)氣急切得像是錯(cuò)過(guò)就再也沒(méi)有機(jī)會(huì)，年輕人忍不住斥責(zé)了中介的前后矛盾，畢竟去年的警告還歷歷在目。

中介卻顯得十分無(wú)辜，坦言自己只是按規(guī)矩辦事，說(shuō)辭全是門(mén)店統(tǒng)一下發(fā)的，門(mén)店有明確考核要求，員工必須熟練背誦統(tǒng)一話術(shù)，錯(cuò)一個(gè)字都可能影響業(yè)績(jī)考核。

此前的說(shuō)辭主要面向賣(mài)家，核心就是唱衰樓市，逼著賣(mài)家降價(jià)拋售、盡快成交，現(xiàn)在的說(shuō)辭則徹底轉(zhuǎn)向，重點(diǎn)對(duì)著買(mǎi)家唱多，逼著猶豫的人抓緊入手。

這一轉(zhuǎn)變的核心原因，是近期賣(mài)家房源在辦公自動(dòng)化系統(tǒng)上的上架難度明顯增加，據(jù)2026年1月最新房產(chǎn)行業(yè)新聞報(bào)道，全國(guó)多數(shù)城市二手房掛牌審核趨嚴(yán)，虛假房源、違規(guī)掛牌被大量清理。

中介門(mén)店的成交壓力陡增，只能換個(gè)套路引流，從“逼賣(mài)家”轉(zhuǎn)向“催買(mǎi)家”，本質(zhì)上還是為了完成業(yè)績(jī)指標(biāo)，至于樓市真實(shí)走勢(shì)，反而成了次要考量。

據(jù)媒體報(bào)道，北京、上海、廣州等一線城市，已有超六成中介門(mén)店調(diào)整了客戶溝通話術(shù)，唱多買(mǎi)房的比例大幅上升，和去年的唱衰姿態(tài)形成鮮明對(duì)比。

自媒體唱衰不死心：極端言論博流量，誤導(dǎo)大眾無(wú)底線

中介早已悄悄更換推廣套路，但那些一直唱衰樓市的自媒體，依舊嘴硬不肯改口，甚至愈發(fā)極端，即便市場(chǎng)出現(xiàn)新變化，他們?nèi)栽诜磸?fù)宣揚(yáng)房?jī)r(jià)會(huì)大幅下跌。

諸如“房?jī)r(jià)除以三、除以二”的言論從未停止，翻來(lái)覆去就是那一套說(shuō)辭，不管市場(chǎng)實(shí)際情況如何，也不管不同城市的差異，清一色唱空到底。

目前仍有自媒體宣稱，以2024年的房?jī)r(jià)為基礎(chǔ)，全國(guó)所有城市五年內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)除以二，更有極端言論稱五年內(nèi)會(huì)除以五，這種說(shuō)法毫無(wú)邏輯，卻總能吸引大量關(guān)注。

他們給出的理由看似合理，聲稱房?jī)r(jià)需與人均收入匹配，還將這種極端下跌的觀點(diǎn)稱之為“價(jià)值回歸”，包裝得冠冕堂皇，實(shí)則就是為了博眼球、賺流量。

這些自媒體動(dòng)輒將房子稱作“籠子”“殼子”，言語(yǔ)間充滿偏見(jiàn)，仿佛自家世代都被房子束縛，把買(mǎi)房的人都當(dāng)成“傻子”，刻意煽動(dòng)買(mǎi)不起房人群的負(fù)面情緒。

這類(lèi)言論之所以能吸引大量流量，核心在于買(mǎi)不起房子的人，本就比買(mǎi)得起房子的人多得多，迎合大眾情緒、販賣(mài)焦慮，從來(lái)都是自媒體賺流量的捷徑。

就像近期某知名房產(chǎn)自媒體，靠著“五年房?jī)r(jià)除以二”的極端言論，單條內(nèi)容播放量突破千萬(wàn)，評(píng)論區(qū)全是買(mǎi)不起房人群的附和，流量賺得盆滿缽滿。

還有一些人，在看完理性分析后，仍要跑到這些唱衰自媒體的賬號(hào)下確認(rèn)觀點(diǎn)，這種行為很像東北的神獸狍子，缺乏獨(dú)立判斷，總是盲目跟風(fēng)，讓人無(wú)奈又好笑。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全網(wǎng)主打“唱衰樓市”的自媒體超千家，其中八成以上從未有過(guò)房產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)歷，所說(shuō)言論全是主觀臆斷，毫無(wú)數(shù)據(jù)和事實(shí)支撐。

樓市底層邏輯：商品房≠人人可買(mǎi)，保障房才是民生底色

大家需要明確，我們當(dāng)下討論的房子主要分為三類(lèi)：一類(lèi)是商品房；一類(lèi)是原有老公房，市面上交易的主要是城市內(nèi)的大戶型老公房和小戶型老公房；第三類(lèi)是保障房。

二手房市場(chǎng)中的商品房也屬于商品房范疇，這類(lèi)房子在任何國(guó)家和地區(qū)價(jià)格都相對(duì)偏高，它代表著當(dāng)下居住的先進(jìn)水平，配套、品質(zhì)都是頂尖的。

在我國(guó)，這類(lèi)房子被稱為“好房子”，本質(zhì)上就不是人人都能買(mǎi)得起的產(chǎn)品，就像奢侈品一樣，從來(lái)都不是為所有人準(zhǔn)備的，而是面向有購(gòu)買(mǎi)力的人群。

北京新房庫(kù)存僅7萬(wàn)多套，上海新房庫(kù)存6萬(wàn)多套，這兩個(gè)城市的常住人口都超兩千萬(wàn)，家庭數(shù)量達(dá)七八百萬(wàn)，即便不取消限購(gòu)政策，現(xiàn)有房源也無(wú)法滿足所有人需求。

房?jī)r(jià)定價(jià)本質(zhì)上是按照財(cái)富排序決定的，這與奢侈品定價(jià)邏輯一致，奢侈品定價(jià)從不參考人均收入，只聚焦于有購(gòu)買(mǎi)能力人群的購(gòu)買(mǎi)力；商品房定價(jià)亦是如此。

這就如同清華大學(xué)、北京大學(xué)的錄取分?jǐn)?shù)線，核心參考的是能考上這兩所大學(xué)的學(xué)生成績(jī)，絕不會(huì)因?yàn)槿珖?guó)學(xué)生都想報(bào)考，就按照全國(guó)高考平均分?jǐn)?shù)來(lái)劃定錄取線。

地價(jià)決定房?jī)r(jià)，新房?jī)r(jià)格決定二手房?jī)r(jià)格，這是兩大核心觀點(diǎn)，一座城市的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)進(jìn)步，必然會(huì)帶動(dòng)地價(jià)水漲船高，老公房?jī)r(jià)格也會(huì)同步提升。

此前出臺(tái)的部分政策，實(shí)則忽視了房產(chǎn)的金融屬性，初衷是通過(guò)打壓新房?jī)r(jià)格，讓買(mǎi)不起房子的人能夠?qū)崿F(xiàn)購(gòu)房需求，但這一思路已不合時(shí)宜，如今經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不佳，政策導(dǎo)向也在調(diào)整。

若想實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)，相關(guān)部門(mén)的核心職責(zé)應(yīng)是全力推進(jìn)保障房建設(shè)，就像香港和新加坡那樣，有錢(qián)人可買(mǎi)高端商品房，經(jīng)濟(jì)條件有限的人可申請(qǐng)保障房。

保障房雖居住條件相對(duì)一般，但至少能讓人擁有穩(wěn)定的居所，不必再因無(wú)房而怨天尤人、抱怨家庭與時(shí)代。畢竟規(guī)則對(duì)所有人一視同仁，未來(lái)發(fā)展終究取決于個(gè)人努力。

這些年我國(guó)累計(jì)實(shí)現(xiàn)80萬(wàn)億元的賣(mài)地收入，即便拿出其中一半資金用于保障房建設(shè)，也足以打造完善的保障房體系。令人遺憾的是，目前保障房建設(shè)的推進(jìn)力度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

2026年1月，住建部發(fā)布新聞通報(bào)，明確提出今年將加大保障房建設(shè)投入，力爭(zhēng)新開(kāi)工保障房200萬(wàn)套以上，逐步完善住房保障體系，讓更多低收入人群“住有所居”。

若保障房建設(shè)能夠落實(shí)到位，就不會(huì)有這么多人深陷樓市爭(zhēng)議，也不會(huì)有那么多人被房?jī)r(jià)問(wèn)題困擾，樓市的健康發(fā)展，從來(lái)不是房?jī)r(jià)一味漲跌，而是“商品房有價(jià)值，保障房有溫度”。

最后，想引用川子談?wù)撁绹?guó)房地產(chǎn)時(shí)的一句話：“如果我真的想迅速摧毀房地產(chǎn)市場(chǎng)，我完全可以很快做到讓人們用很低的價(jià)格買(mǎi)到房子，但那樣做會(huì)摧毀大量已經(jīng)擁有住房的人。”

“但那樣做會(huì)摧毀大量已經(jīng)擁有住房的人。如果市場(chǎng)被強(qiáng)行壓垮，在貸款條款沒(méi)有任何變化的情況下，他們的負(fù)擔(dān)卻會(huì)突然變得很重，最終失去房子。我不想去傷害他們。”

面對(duì)當(dāng)下的樓市現(xiàn)狀，我們確實(shí)該停下?tīng)?zhēng)論，認(rèn)真反思。樓市的本質(zhì)是居住，不是投機(jī)，也不是流量密碼。唯有兼顧商品房的市場(chǎng)屬性與保障房的民生屬性，才能實(shí)現(xiàn)真正的“居者有其屋”。

相信隨著保障房體系的不斷完善，隨著大家對(duì)樓市認(rèn)知的逐漸理性，那些極端言論終將被淘汰，每個(gè)人都能找到屬于自己的居住歸宿，樓市也會(huì)朝著健康、穩(wěn)定的方向穩(wěn)步發(fā)展。