深圳舊改各有各的故事，近幾年的樓市下行期，很多項目由于實施主體算不過賬直接選擇“躺平”，但也有項目還在努力。

1月19日，南山區發布關于北頭村城市更新單元一期項目行政調解事項的公告。

這是繼南苑新村、向南村一期后，南山官方 介入的 第3個 城市更新項目。

根據《深圳經濟特區城市更新條例》，行政調解的前提是“已簽訂搬遷補償協議的專有部分面積占比或者物業權利人人數占比不低于百分之九十五”，即滿足“單95”的條件，若行政調解未能達成一致，下一步便是行政征收。

北頭村一期，會走到行政征收這一步嗎？

18年、還有9戶未簽約

南山舊改終于等到官方出手

北頭村位于南山中心區， 最早于2008年被列入《深圳市城市更新改造項目2008年度實施計劃》，至今已有18年。

項目申報主體為深圳市北頭實業股份有限公司，擬由深圳市金匯融房地產開發有限公司操刀，這是大族控股的全資子公司。

2011年，項目發布規劃公告，此后進展一直緩慢；2024年3月，開發商終于啟動項目整體移交工作并有序清空。

同年7月，項目進行規劃修改公告。

根據最新規劃，項目擬拆除用地面積68726.6㎡，規劃容積334532.9㎡，規劃容積率6.73。

規劃有3宗居住用地，住宅規劃容積約22.8萬㎡，容積率最高7.0，另有一宗商業用地。

1月，@深圳買房計劃 實探北頭村舊改一期范圍發現，近桂廟路的部分臨街商鋪已搬空并貼上封條，靠近南山小學周邊的部分房屋也搬空。

但除此之外，除了墻上貼的署名為“ 深圳市金匯融房地產開發有限公司”的告示以及舊改辦公室旁公示的搬遷補償標準，北頭村看不到太多要舊改搬遷的痕跡。

家長騎著電動車載著剛放學的孩子在村里穿梭。

大街小巷停滿電動車。

有業主此前已簽約搬出，又于去年10月搬回。

▲自建房一樓大門上貼的告示

▲ 北頭村舊改公示的補償標準

▲ 北頭村內的“握手樓”

城中村舊改，簽約清拆一直是難點。據了解，1月20日，南山街道辦已啟動北頭村城市更新項目的行政調解工作，這個橫跨18年的舊改終于迎來破局。

1月28日，南山街道辦發布北頭村舊改行政調解告知書送達公告，未簽約權利人有9位，從公告的證件類型來看，他們已移居港澳。

太難了！

這些舊改都等了10幾年

印象中，這幾年南山中心區停滯的舊改并不少，而且都是體量較大的項目，前后耗時超過10年，當中有的項目還找不到出路。

◎南苑新村舊改

這是深圳首批8個舊住宅區改造項目之一，從2010年納入舊改計劃到啟動征收，南苑新村耗時14年。

2025年2月，萬科確認為項目實施主體，10月終于再啟動西區的清拆。根據業主提供的信息，萬科方面稱，計劃2026年一季度完成拆平，二季度啟動開工。

今年1月底，@深圳買房計劃 實探發現，西區還有部分樓棟未拆除，東區未見清拆痕跡。

▲ 南苑新村西區清拆情況

◎恒大大新北舊改

項目位于桃園路北側、卓越九瓏西側，于2010年調入《2010年深圳市城市更新單元規劃制定計劃第一批計劃》，項目申報主體為深圳市華超實業有限公司（恒大全資子公司）。

2013年，項目規劃獲批復；2014年啟動拆遷補償簽約工作。

2015年，項目一度開拆，后因恒大出險陷入停滯。

官方曾于2023年透露，對這個項目已形成初步盤活方案，2024、2025年街道的工作計劃中提及，更換新的開發主體、加快推進項目盤活。

而2024年中，華潤曾受南山區政府委托開展大新北舊改的權利人摸底核查工作，后續無新消息。

實探發現，項目沒有任何新進展，也不知道它何時才能迎來白騎士。

▲恒大大新北項目

◎向南一期項目

向南村城市更新一期原也是恒大拿的舊改項目，西側就是大族北頭村舊改。

項目早于2010年便已立項，苦熬11年卻等來開發商爆雷。

▲向南村城市更新項目區位

2023年4月初，向南實業發布公告稱，安居建業將接手向南村接下來的改造工作。

根據通告內容，安和二號（安居建業旗下公司）將作為向南一期實施主體，在不改變項目原規劃情況下，繼續進行改造工作，還將付清已經拖欠許久的過渡期安置租金。

據此前規劃，向南村一期拆除建筑面積53,113.4㎡，開發建設用地面積41,932.7㎡，計容建筑面積37.5萬㎡，凈容積率8.9，規劃涵蓋住宅、商業、辦公、旅館業及商務公寓等多種業態。

2023年10月，向南村舊改一期公布規劃調整方案，住宅建面保持197620㎡，但不再配建保障性住房。

▲ 昔日的恒大舊改辦公室，未見有人員在內

去年底實探，未見有動遷跡象。

2026年，這些舊改會加快推進嗎？