文/言叔

開年以來，香港股市上演了一出戲劇性大戲。

鄭裕彤家族旗下的新世界發(fā)展股價像坐了火箭，一個多月市值飆漲40%，站上255億港元。

這波暴漲全靠一則傳聞：

為解千億債務(wù)危機，鄭氏家族正和美國黑石集團談，打算賣掉新世界發(fā)展大部分股權(quán)，若談成就要失去控制權(quán)。

上市公司也證實了，控股股東確實在和潛在投資者接洽，但還沒達成任何協(xié)議。

說白了這就是故意放風(fēng)，股價漲了，家族在談判中就能更占優(yōu)勢，多要些好處。

黑石作為全球最大另類資產(chǎn)管理公司，就愛抄底困境資產(chǎn)，之前就和新世界有過接觸，像禿鷲似的盯著機會。

01

鄭氏家族是香港四大豪門之一，鄭裕彤外號"鯊膽彤"，當(dāng)年眼光毒辣、敢闖敢拼，創(chuàng)下橫跨多領(lǐng)域的商業(yè)帝國。

在香港商界，鄭裕彤的大膽是出了名的，因此別人送給他一個綽號——"鯊膽彤"。

1970年，鄭裕彤創(chuàng)立新世界發(fā)展時，就敢動用手里三分之一的資產(chǎn)1.3億元，果斷購入尖沙咀藍煙囪碼頭地皮。

要知道彼時香港房地產(chǎn)剛恢復(fù)元氣，敢冒這么大風(fēng)險的人可沒幾個。

這個項目后來建成了新世界中心，成為尖沙咀海邊最具代表性的建筑群。

鄭裕彤最讓人津津樂道的傳奇，是在2008年金融危機時，把許家印拉上了大D會的牌桌，讓上市失敗、險要翻船的恒大，強行扶正了。

這場瘋狂的豪賭，恒大在破產(chǎn)邊緣被拉回重生，徹底激發(fā)了許家印的賭性。

后來，站上行業(yè)巔峰的許家印，對鄭裕彤投桃報李。

2015年，恒大收購了新世界發(fā)展位于海口、武漢和惠州的4個地產(chǎn)項目資產(chǎn)包，總代價135億，創(chuàng)下當(dāng)時中國房地產(chǎn)史上最大一筆收購交易。

可傳到第三代鄭志剛手里，就徹底走樣了。

鄭志剛雄心勃勃搞擴張，靠高杠桿舉債，如今公司有息債務(wù)超1861億港元，現(xiàn)金才258億，凈負債率達93%，遠超其他三大豪門。

對比一下其他三大豪門的負債率，就更顯尷尬：

郭得勝家族的新鴻基地產(chǎn)，凈負債率只有15%；李兆基家族的恒基地產(chǎn)，借貸比率為21%；而李嘉誠家族的長實集團，凈負債率低至5%。

新世界發(fā)展的杠桿水平，遙遙領(lǐng)先。

連續(xù)兩年新世界都虧了上百億，2024財年(2023年7月1日~2024年6月30日)，新世界發(fā)展股東應(yīng)占虧損約196.83億港元，這是新世界發(fā)展近20個財年以來首次出現(xiàn)虧損。

2025財年(2024年7月1日~2025年6月30日)虧損仍在繼續(xù)，股東應(yīng)占虧損約163億港元。

鄭志剛也被趕出董事會，鄭家純重新掌權(quán)并啟用職業(yè)經(jīng)理人黃少媚。

2024年9月，被視為第三代接班人的鄭志剛辭任行政總裁，轉(zhuǎn)任非執(zhí)行董事，由曾任香港發(fā)展局局長的馬紹祥接任，后于2025年6月徹底出局。

02

曾幾何時，鄭裕彤能在危機中救恒大，如今他一手創(chuàng)辦的企業(yè)卻要賣身自救。

富不過三代的魔咒似乎應(yīng)驗，沒了"鯊膽彤"的蔭庇，鄭氏子孫把一手好牌打得稀爛，香港豪門的這波渡劫，能不能挺過去還很難說。

老話早就說過，不怕富二代玩物喪志，就怕富二代雄心壯志。

太子爺一發(fā)力，埋頭猛干了幾年，家族企業(yè)的命運，突然就岌岌可危了。

這就是明明可以啃老、坐享其成，非要靠自己努力的典型。

如今，鄭志剛出局，香港豪門家族的接班劇情，變得撲朔迷離。

在上市公司層面，鄭家純重新起用了職業(yè)經(jīng)理人來挽救危局。

現(xiàn)在上任新世界發(fā)展一把手的，是曾經(jīng)擔(dān)任過鄭家純私人助理的女性高管黃少媚。

面對危機，鄭家純在業(yè)績報告表示："時勢不由人，然變局如潮，何以舟楫(如何應(yīng)對)?"

03

新世界發(fā)展的困境，折射出香港老牌華資地產(chǎn)豪門在行業(yè)深度調(diào)整期中面臨的傳承與轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)。

香港四大豪門中，除了鄭裕彤家族，其他三家相對穩(wěn)健。

李嘉誠的長實集團本月剛以228億美元的價格賣出43個全球優(yōu)質(zhì)港口，現(xiàn)金流優(yōu)勢盡顯。

李兆基家族的恒基兆業(yè)負債率僅28%，抗風(fēng)險能力最強。

郭得勝家族的新鴻基地產(chǎn)雖內(nèi)地銷售承壓，但香港IFC、ICC等核心物業(yè)租金穩(wěn)健，年收入仍超200億港元。

相比之下，鄭裕彤家族依賴債務(wù)驅(qū)動擴張，成為四大家族中唯一陷入虧損的成員。

若新世界被迫出售核心資產(chǎn)(如香港會展中心或瑰麗酒店股權(quán))，其江湖地位恐被新銳財團取代。

黑石對新世界的興趣也被解讀為中國香港樓市情緒邊際變化的信號。

香港政府差餉物業(yè)估價署數(shù)據(jù)顯示，2025年中國香港私人住宅價格上漲3.3%；2025年12月房價按月微漲0.2%，連續(xù)第7個月錄得增長，市場對"止跌回穩(wěn)"的討論升溫。

從"鯊膽彤"鄭裕彤的輝煌創(chuàng)業(yè)史，到第三代鄭志剛的激進擴張，再到如今的賣身求生，鄭氏家族的百年基業(yè)正面臨前所未有的考驗。

這不僅僅是一個家族企業(yè)的興衰史，更是香港豪門傳承困境的縮影。

在市場環(huán)境劇變、債務(wù)壓力山大的背景下，曾經(jīng)叱咤風(fēng)云的香港四大家族，也不得不重新審視自己的發(fā)展路徑和傳承模式。

鄭氏家族能否渡過這次危機，新世界發(fā)展能否在黑石的幫助下重獲新生，香港豪門的傳承模式是否需要重新定義，這些問題的答案，或許將在未來幾個月內(nèi)逐漸揭曉。

但有一點是確定的：香港商業(yè)黃金時代造就的傳奇故事，正在被新的商業(yè)現(xiàn)實重新書寫。

而鄭氏家族的這場危機，可能只是香港豪門集體轉(zhuǎn)型的開始。

作者：言叔，資深財經(jīng)評論員，堅信 “認知才是最大的不動產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。