上海有一個非常離譜的板塊：

　　位于距離市中心三十多公里的位置，卻規劃了一堆針對富豪買家的大平層和別墅，總價2000-3000萬，單價超過了10萬每平。

　　更離譜的是，這么奇葩的“錯配”產品，竟然賣的還不錯，如今已經接近清盤。

　　相信熟悉市場的朋友已經猜到我今天要聊的板塊：

　　吳涇。

　　而這些項目就是位于吳涇板塊最東南部的地標區域——蘭香湖。

　　蘭香湖邊上的蘭香湖一號當年以套均總價2000萬的全大平層規劃出現，就已經在上海樓市引起了不小的風波；

　　而如今單價超10w一平，看起來完全貴的離譜的蘭香湖二號，竟然也接近于清盤。

　　這個板塊，到底有什么魔力？

　　到底誰在為這個板塊買單？

　　這樣的板塊，未來能夠保值增值嗎？

　　其實對于大部分不太了解吳涇的朋友來說，吳涇是個很垃圾的板塊：

　　首先吳涇的位置并不好，在浦西主城區的最南部，和老閔行（江川路）做鄰居，到市中心黃浦至少要三十公里，多少已經算半個“遠郊”。

　　而閔行南部的腹地，早些年一直被稱為“閔大荒”——資源太差，像農村一般。

　　雖然這些年的建設之后，顓橋、吳涇、馬橋等區域的核心有了商業和配套；

　　但是只要稍微往板塊邊界走走都有去了鄉鎮的感覺，周邊都是大車和工廠，城市界面看起來很拉胯。

　　吳涇區域至今都有那個大煙囪，看起來就和郊區的工業區一般沒什么區別。

　　而吳涇板塊本身，看起來非常的有潛力：

　　紫竹高新區+兩所高校的底子，疊加和張江同級別的大零號灣科創策源地的規劃定位，看起來代表著閔行下二十年崛起的希望。

　　但是從閔行發展歷史角度看，這里又貌似一直是被拋棄的一個區域：

　　90年代閔行合并原來上海縣的土地之后，其發展重心就來到了莘莊以北，先是挨著古北的金虹橋、金匯、龍柏快速城市化，七寶重鎮快速造城崛起、1號線帶動莘莊紛紛起飛；

　　而隨后在2010年代，閔行又因虹橋商務區轉向了西北側的大虹橋地區。

　　畢竟擁抱市區發展，是郊區崛起的秘籍。

　　閔行之前的城市開發就是一直在抱長寧和徐匯的大腿，率先崛起了近市區的板塊。

　　閔行南部區域貌似一直沒有拿到什么重磅的資源和規劃，直到最近幾年的大零號灣才算有了花頭——但是目前看起來，更像是概念大于實際。

　　這樣的閔大荒、這樣的吳涇，為何能出現蘭香湖一號、二號這種總價兩三千萬的異類產品？為何還能賣得掉？

　　說到這里，我們要聊一個非常本質的問題：

　　房價怎么來的？

　　房價是購買力量級的直接體現。

　　一個區域的房價，能夠達到不屬于他的資產量級，核心原因一定是：

　　有更高能級的購買力在為其買單，把他價格買貴了。

　　為了防止有朋友無法看懂這個邏輯，我大概舉兩個例子：

　　1、學區房老破小為什么貴？

　　因為學區房的買家是中產，而不是真正300萬預算的剛需。

　　中產的購買力比剛需高很多，自然把學區溢價買出來了。

　　當然，當中產不愿意為學區付溢價的時候，這個學區溢價就消失了——

　　這也就是如今大部分學區房老破小的狀況。

　　2、環滬當年為什么能賣到2萬塊？

　　因為在上海的人去買，把他買成了上海的房價體系。

　　原來的小縣城只值4000一平，而成為上海的郊區就變成了2萬一平，也是因為購買力更強的上海購買力把他買貴了。

　　說到這里大家肯定清楚我想說什么了：

　　吳涇能出現蘭香湖1號、2號這種價格極貴、比肩市區的項目——

　　那意味著吳涇周圍一定要有遠超板塊本身能級的購買力，不然這種房子肯定是無人接盤的。

　　看不懂蘭香湖的房價為什么這么貴，其實就是沒有讀懂閔行。

　　閔行過去的發展模型，多少是有些兩級分化的：

　　城市發展向北，產業發展向南。

　　大家熟知的成熟區，都是北部靠近市區的板塊快速發展崛起的板塊；

　　而實際上閔行真正的產業落位區，卻是南部的眾多產業園區。

　　這些園區從90年代起，不斷承載了當年從徐匯、長寧外溢出來的外企總部、工廠、研發基地，是閔行過去跨越式發展的真正發動機。

　　這些園區帶來的購買力有多強？說一些數據大家就會有個直機關的感受：

　　莘莊工業區內資企業1600余家，外資企業近600家，其中外資功能性總部累計有22家、世界500強投資企業累計有56家，約8萬人就業。

　　閔行經開區以大企業為主，落戶實體企業68家，外資59家，有三菱電梯、可口可樂、富士施樂、強生、米其林、西門子等超27家世界500強企業；

　　2022年，園區實體企業實現銷售收入675億元、企業利潤53億元、實繳稅收39億元、就業人員2.6萬人。

　　而位于吳涇的紫竹高新區是國家級園區，在上海僅次于張江，入駐企業約1000家，包含17家世界500強企業，比較典型的有中國商飛、中廣核集團、東軟軟件、微軟、英特爾、可口可樂、印孚瑟斯。

　　加上交大和華師大兩所學校，區內百名院士、千名教授、超13萬名科技從業人員及在校學生集聚。

　　這些所謂的工業園區其實非常現代化，里面的企業老板、高管很多都是上海市的創業明星、小巨人企業創始人，身價斐然。

　　而南部的整體樓市市場結構，也因為這些高收入人群形成了一個兩級分化的市場，類似于一個擁有高科技產業園的縣城：

　　本地居民是縣城需求：主要是買400-800萬預算買普通住宅。

　　產業客群是全市級別的富人，購買力遠超本地；

　　他們很多在市中心已經有了豪宅，但是在自己公司附近，同樣需要一個不差的住所，即便不是上海一梯隊豪宅的層次，也得是頂豪的檔次。

　　這種情況下，自然閔行南部就出現了蘭香湖，這么一個高價的郊區異類。

　　當然，蘭香湖區域并不是閔行南部唯一一個總價幾千萬級的項目，之前就有一個：

　　位于顓橋板塊的閔行星河灣，一位千萬粉絲網紅的豪宅之前就位于那里，其中大戶型總價甚至高到5000萬以上。

　　而這類購買力的特點都是不太care性價比，價格不敏感、反而更加關注產品好：

　　比如蘭香湖二號，總價高達3000萬的大戶型都是先賣掉，而如今尾盤剩下的都是院子小的產品。

　　ps：當然，大家也不用懷疑我們是不是收了什么廣告費……因為我想去調研的時候，人家售樓處都提前放假了。

　　好在，我得到了我們一位買入了項目的粉絲朋友的熱情爆料：

　　有很多內容不便展示，但是大概總結一下就是兩點：

　　1、產品上，絕對的頂級，全精裝交付的別墅，得房率250%，游艇入戶；

　　2、客群上，都是周邊的高管、老板去買，不乏上市公司大佬和影視明星業主。

　　總之在這種不care價格的市場，品質好本身就是王炸，疊加了自然資源優勢的蘭香湖區域無疑是其中的佼佼者。

　　像馬橋的別墅尚園之前甚至首開認購率150%觸發了積分，本質上也是同樣類型的客群，選擇了那個優秀的產品（三面寬疊墅）。

　　當然，如果是本地大佬，你喜歡就去買；

　　如果是外區域客戶我們并不建議買這種房子：

　　這是一個本地市場里面的收藏品邏輯，客群基礎是有限的。

　　因此——價格不具備普適性，且流通性未必那么好。

　　而吳涇板塊本身，其剛需市場和這種屬地的“頂豪”市場之間是存在嚴重脫節的，抓不住中產客群：

　　中產需要的是五邊形戰士板塊，但是吳涇顯然還差的遠。

　　板塊至今仍不算宜居，看起來仍然是郊區的工業區界面。

　　板塊內品質住宅的數量并不多，除了蘭香湖周圍一圈，北側的吳涇大部分還都是老公房為主，商品房社區有限，好的更少。

　　至于配套資源，和閔行北部七寶莘莊等區域有明顯差距——

　　人太少了，配套自然起不來，目前的板塊能級還是一個剛需社區的層次——可能還不如一些睡城成熟。

　　這不是通了23號線、建了一個瑞金醫院就可以彌補的差距：

　　區域的成熟，需要匹配大規模的住宅開發導入人口，這點吳涇差的太遠了。

　　畢竟吳涇的很多區域之前都是留白區，簡單來說就是農田和城鄉結合部，如今追趕至少也得5-10年的周期。

　　而這個周期內，大部分開發在23號線沿線的新房項目也最多是定位成市區外溢的剛需盤。

　　未來區域內能否升階成為中產板塊：

　　一方面要看需要看大零號灣的產業發展程度能否帶來足夠多的中產需求；

　　另一方面也許等待板塊的產品進化，造出一批符合中產需求的住宅。

　　因此如果是工作在紫竹的中產打工人，我們更建議買到靠近市區的莘莊或者七寶——

　　實際上目前大家的主流選擇，也是選在這些成熟地區。

　　吳涇區域內目前唯一一個稱得上中產社區的就是帶學區的紫竹半島：

　　雖然這小區的價格，2025年初到現在跌幅很小，看似保值；

　　但是這本質上還是同區域沒有競品，供小于求造成的“階段性稀缺”：

　　選在就近置業的中產，就這一個能買的項目。

　　未來，隨著吳涇的開發，周邊同類商品房變多，紫竹半島稀缺性自然會下降，保值性也會受到到影響。

　　當然，大零號灣作為上海南部的一大變量。

　　后續真的能比肩張江的話，也不是沒有機會讓吳涇成為一個和張江一樣特殊的房價高地。

　　這就可以讓蘭香湖這些貴的房子不再是空中樓閣——

　　但是這個過程恐怕不是一天兩天就能完成的。

　　2026年是上海樓市的大變革之年，十分關鍵，藏著很多選房機遇。

　　如有選房問題，建議您線上和線下都可以和我們交流下，看能否給您提供一些參考建議。