快訊背景：2026年1月23日，上海證券交易所與深圳證券交易所同步更新公募基礎設施證券投資基金（REITs）項目審核狀態(tài)，3單上交所項目與2單深交所項目集體宣布終止或撤回審核。這5單項目涵蓋租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、新能源風電及水務污水處理等多個領域，申報時間跨度從2022年9月至2025年5月，其中富國首創(chuàng)水務REIT擴募申請已擱置逾3年，為公募REITs試點以來停滯最久的案例。

URI城市租住觀察發(fā)現(xiàn)，這是2021年公募REITs啟動試點后，首次出現(xiàn)集體“終止”審核的情形，迅速引發(fā)資本市場及行業(yè)內(nèi)的廣泛關注。

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五單項目齊退場 資產(chǎn)類型各不同

此次終止申報的5單公募REITs，均采用“公募基金+基礎設施資產(chǎn)支持證券”的經(jīng)典結(jié)構(gòu)，核心目標為通過穩(wěn)定現(xiàn)金流實現(xiàn)分紅，但各自的管理主體與底層資產(chǎn)存在明顯差異。建信建融家園租賃住房REIT由建信基金管理，底層資產(chǎn)為北京、上海、蘇州三地的非居改保租賃住房項目，2024年3月獲受理后逾一年半未回復交易所關于合規(guī)性與運營穩(wěn)定性的問詢；創(chuàng)金合信電子城產(chǎn)業(yè)園REIT隸屬于創(chuàng)金合信基金，底層資產(chǎn)為北京電子城產(chǎn)業(yè)園，2025年5月申報后，因租賃穩(wěn)定性、續(xù)租風險等問題未在半年內(nèi)回應反饋，最終終止。

華夏萬緯倉儲物流REIT由華夏基金操盤，佛山、紹興、湖州三地物流園區(qū)面臨租金下滑、租戶集中等問題，超一年半未答復深交所問詢；建信金風新能源REIT的底層資產(chǎn)為江西贛州風電項目，依賴國補與售電收入，兩年多未回應關于補貼退坡影響的問詢；富國首創(chuàng)水務REIT作為首批上市REITs，其2022年9月提交的擴募申請擱置逾3年，因未補充相關手續(xù)及論證分派率問題終止。

上述項目的申報方多為大型金融機構(gòu)或上市公司旗下資管平臺，原始權(quán)益人包括建設銀行、金風科技、萬科等，各方均在公告中表示，終止系主動選擇，不影響日常經(jīng)營與投資者利益。

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新規(guī)落地劃紅線 超時未復遭清退

此次集中終止并非偶然，核心觸發(fā)因素是2025年12月31日滬深交易所新版《審核程序指引》的正式落地。該指引首次明確了審核“終止”的具體情形，包括申請人未在規(guī)定期限內(nèi)回復反饋意見、專業(yè)機構(gòu)報告過期未補充、相關手續(xù)缺失等，旨在提升市場審核效率與項目質(zhì)量。根據(jù)新規(guī)要求，交易所問詢需在30日內(nèi)回復，特殊情況可延期30日，累計最長60日。

而在此前，超時未回復的項目多被擱置處理，無明確清退機制。從5單項目的情況來看，富國首創(chuàng)水務REIT擴募逾3年未補材料，建信金風新能源REIT逾2年無回應，其余3單項目未回復時長也在半年至1.5年不等，均觸發(fā)了新規(guī)的“清退”條款。

業(yè)內(nèi)人士指出，這是新規(guī)落地后的首批集中清退案例，標志著公募REITs試點期的優(yōu)惠政策逐步退出，行業(yè)監(jiān)管思路從“重發(fā)行數(shù)量”轉(zhuǎn)向“重資產(chǎn)質(zhì)量與現(xiàn)金流穩(wěn)定性”，正式步入常態(tài)化發(fā)展階段。

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現(xiàn)金流穩(wěn)是核心 資產(chǎn)運營遇瓶頸

公募REITs的核心價值在于提供穩(wěn)定、可持續(xù)的分紅現(xiàn)金流，《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》明確要求項目需具備“穩(wěn)定現(xiàn)金流”與“穩(wěn)定運營”特征，而這正是5單項目共同面臨的核心瓶頸。

其中，建信建融家園租賃住房REIT存在非居改保合規(guī)性認定復雜、短租合同占比超50%、運營時間短等問題，需大量論證出租率與租金合理性。

創(chuàng)金合信電子城產(chǎn)業(yè)園REIT的重要租戶租金高于市場水平、續(xù)租意向存疑，短租模式與定制化改造放大了換租風險；華夏萬緯倉儲物流REIT不僅租金單價下滑，前三大租戶占比達87.53%，且一年內(nèi)到期合同占比超57%，運營未滿三年難以證明穩(wěn)定性；建信金風新能源REIT近三年國補占售電收入比例超30%，2034年后收入預計下滑32.1%，發(fā)電小時數(shù)波動大，需補充壓力測試論證；富國首創(chuàng)水務REIT擴募后現(xiàn)金流分派率下降，難以滿足新規(guī)對新購入項目“積極影響”的要求。

這些問題均需補充詳盡的歷史數(shù)據(jù)、可比項目對比及風險緩釋方案，回復周期長、難度高，最終導致項目停滯終止。

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估值下滑添阻力 原始權(quán)益擇退場

底層資產(chǎn)估值下降是此次終止申報的另一重要推手。公募REITs底層資產(chǎn)多為不動產(chǎn)，需先經(jīng)發(fā)改委審批再報交易所與證監(jiān)會，審批周期相對較長。在當前市場環(huán)境下，漫長的審批流程導致項目臨近審批時，資產(chǎn)估值與申報時出現(xiàn)較大差距，不僅需要下調(diào)估值，部分項目還需重做評估報告。

通常情況下，原始權(quán)益人申報時會盡量提高底層資產(chǎn)估值，而監(jiān)管部門會根據(jù)實際情況適當下調(diào)；但此次市場估值下滑明顯，監(jiān)管下調(diào)幅度超出預期，導致原始權(quán)益人認為“不劃算”，主動選擇撤回申報。

據(jù)參與REITs發(fā)行的中介機構(gòu)透露，此次5單項目中至少有3單因估值下滑問題最終終止。

作為亞洲第一、全球第二大REITs市場，我國公募REITs自2021年試點以來，已累計融資超2100億元，市場規(guī)模突破2200億元，覆蓋多個基礎設施領域，展現(xiàn)出強勁的發(fā)展韌性。

URI城市租住認為，此次5單項目集中終止，并非行業(yè)發(fā)展遇阻，而是監(jiān)管趨嚴、市場走向高質(zhì)量發(fā)展的必經(jīng)階段。一方面，新規(guī)的落地淘汰了一批不符合要求的項目，有利于優(yōu)化市場供給、保護投資者利益；另一方面，底層資產(chǎn)穩(wěn)定性不足、估值波動、宏觀周期影響等問題，也暴露了行業(yè)發(fā)展的短板。當前，市場對商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點破冰寄予厚望，其無需發(fā)改委審批、市場化程度高的特點，有望成為行業(yè)突破的新方向。

未來，隨著商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點深化與政策持續(xù)護航，公募REITs市場將逐步實現(xiàn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與韌性增強，但短期內(nèi)仍需直面底層資產(chǎn)質(zhì)量把控與宏觀經(jīng)濟周期波動的雙重考驗，行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展之路雖任重道遠，但前景可期。

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:韓曉

內(nèi)容復核:木兮

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