業主委托中介出售房屋，中介人員不僅沒找到買家，反而趁房屋空關，瞞著業主住了進去……

上海市浦東新區人民法院（以下簡稱浦東法院）經審理后對這起財產損害賠償糾紛案作出一審判決，認定中介人員擅自入住房屋構成侵權，判決其向房主支付房屋占有使用費1.2萬元及水、電、燃氣費200元，并承擔訴訟費用。后中介人員不服提起上訴，近日，二審法院判決駁回上訴、維持原判。

案情回顧

王女士（化名）與李先生（化名）原為夫妻，在上海共有一套房屋。后兩人離婚，但沒有對房屋進行分割。該房自2019年起一直空置，2021年，李先生在多家中介公司掛牌出售，但一直沒有找到合適的買家。2023年11月，李先生因個人購買新房，急于出售該房屋，便口頭委托曾協助他辦理購房手續的中介人員小杜（化名）幫忙賣房，雙方沒有簽訂正式的書面合同。

小杜答應以個人名義幫忙出售和打理該房屋，并提出為便于帶客戶看房，需要配一把房屋鑰匙，李先生表示同意。此后，李先生偶爾通過微信向小杜了解售房進展。

2025年4月13日晚上，因出現意向買家，李先生組建了包括王女士、小杜在內的三人微信群，王女士這才知道李先生委托小杜賣房一事。在與小杜電話溝通中，王女士還得知小杜目前竟然居住在房屋中。4月17日，王女士回到上海后來到房屋，發現房內養護有多盆綠植，現場新鋪的床單等物品也有明顯居住痕跡。之后，王女士兩次報警，經民警處置和溝通，小杜承認曾在該房內居住了一年。

王女士和李先生認為，小杜擅自入住涉案房屋，侵犯了自己作為房屋權利人的合法權益，遂將小杜訴至法院，請求法院判令小杜按照涉案房屋的市場出租價格支付一年的房屋占有使用費7.2萬元及水、電、燃氣費300余元，并承擔訴訟費用。

小杜辯稱，自己多次出入該房屋是為了出售，而不是為了居住。其他中介公司的人員也有涉案房屋的鑰匙。有時與客戶溝通太晚，會跟李先生打招呼后在房屋內過夜，但總共不到10次，并且已經向李先生支付過數月的水電煤費用。涉案房屋在委托出售期間本就空置，并未產生租金損失，故其行為不構成侵權，請求駁回王女士和李先生的全部訴請。

法院審理

法院經審理后認為，代理人不履行或者不完全履行職責，造成被代理人損害的，應當承擔民事責任。本案中，小杜雖經李先生授權出售房屋，但不等于李先生授權她入住使用房屋。即使李先生同意小杜可偶爾在房屋中臨時過夜，也僅限于其帶客戶看房過晚的特殊情形。雖然王女士、李先生以及其他中介人員也有房屋鑰匙，但王女士和李先生不住在涉案房屋內，帶客戶看房時通常不會產生燃氣費，而涉案房屋在2024年3月、5月、11月、12月及2025年3月累計產生燃氣費100元。結合2024年1月至2025年3月水電費支出224.4元，可見小杜所稱在該房屋內過夜不超過10次的說法與事實不符。

綜上，浦東法院認定小杜存在不當居住使用涉案房屋的情形，已明顯超出她受委托出售房屋的授權范圍，應承擔相應的民事責任。但王女士和李先生要求按照涉案房屋所在小區的租房市場價格計算小杜一年的房屋使用費，依據不足，不予支持。法院綜合考慮房屋出售情況、房主自身存在房屋管理缺位、二手房市場價格波動以及其他中介帶客戶看房也會產生水電費等多重因素，酌情判定小杜向王女士和李先生支付房屋使用費1.2萬元，并承擔期間的水、電、燃氣費200元。

法官說法：代理人不得擅自

將委托事項轉化為個人便利

胡雪梅

浦東法院

外高橋法庭副庭長

受人之托，理應誠實守信履責，維護好委托方的權益，切忌擅自將所托事項轉化為個人便利。本案中，中介人員小杜的核心受托事項為協助出售房屋，其擅自入住房屋的行為明顯超越了代理權限，應承擔民事責任。在二手房交易過程中，不少房東選擇通過中介促成交易，但為了防范類似風險，房東應當在選擇中介、房屋管理等方面予以特別注意。

一、審慎選擇中介，明確授權范圍

在選擇中介時，應當選擇經營資質齊全、管理規范、內部責任制度健全的專業機構，它們在業務流程和人員管理方面更加專業規范，也更有利于在發生爭議時厘清責任。同時，委托關系應當通過書面合同加以規范，對中介的受托事項和權限范圍作出明確約定。

二、強化房屋管控，保留關鍵證據

在售房過程中，如果需要中介代為保管鑰匙、協助帶看房屋，房東在交付鑰匙時應同步做好相應的風險防控措施。例如在委托合同中明確鑰匙保管主體、使用范圍及信息反饋要求。同時，要求中介對帶看情況進行記錄，房主也要在條件允許的情況下不定期查看房屋狀況，及時甄別異常情況，避免因殆于管理而讓他人有機可乘。

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線索提供丨外高橋法庭

本文作者丨張敏

責任編輯丨陳衛鋒