告訴各位，一個好消息，房價貌似止跌了。

在我國，監(jiān)測房價其實是很困難、很痛苦的，因為并沒有非常權(quán)威的數(shù)據(jù)。

國家統(tǒng)計局有全國 70 城房價指數(shù)，總體上可以作為參考，但是不夠精細，部分時段部分城市數(shù)據(jù)總是失真。

另外還有很多民間平臺，也會公布自己監(jiān)測的房價數(shù)據(jù)，但是數(shù)據(jù)質(zhì)量參差不齊。

老楊平時監(jiān)測全國 50 個城市的房價數(shù)據(jù)，既參考統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，也參考其他幾個主要平臺的數(shù)據(jù)。

從大部分的數(shù)據(jù)來看，目前房價還沒有止跌，但是一個很重要的民間平臺數(shù)據(jù)，也就是貝殼網(wǎng)的二手房房價數(shù)據(jù)，在最近的 1 月份出現(xiàn)了止跌小漲。

我們來看一下，這就是貝殼網(wǎng)上我監(jiān)測的全國 50 個城市的二手房價格走勢。

從 2024 年 1 月份的走勢來看，房價整體呈現(xiàn)下跌后止跌的狀態(tài)。

其中在 2024 年 9 月底，國家出臺重磅政策之后，去年的 10、11 兩個月房價出現(xiàn)了小反彈，但也只是曇花一現(xiàn)，之后又開始了持續(xù)的下跌進程。

直到今年 1 月份，50 城的平均二手房價格為 1.32 萬元 / 平米，相比 12 月的 1.31 萬元 / 平米出現(xiàn)微漲。

貝殼網(wǎng)的房價數(shù)據(jù)，很多機構(gòu)都在監(jiān)測，它的數(shù)值比較接近于一線市場的實際情況，因為這個網(wǎng)站的數(shù)據(jù)量覆蓋了很多城市，數(shù)據(jù)的可信度還是可以的。

而且我們看過去兩年的走勢，絕大部分時間段房價都是下跌的，這和其他平臺的數(shù)據(jù)基本上比較吻合；2024 年 10、11 兩個月的反彈，也與市場的一線實際情況相吻合。

聚焦于當(dāng)前 1 月份的房價止跌，具體原因是什么？它是真正實現(xiàn)止跌了嗎？以后就不會重新下跌了嗎？

這個值得我們?nèi)ヌ接懛治鲆幌隆?/p>

我認為原因可能主要有四個：

第一，急跌后的緩沖

2025 年全年房價都是持續(xù)下跌的，連停頓的時間都沒有，因為國家也沒有出臺什么新政，整個市場情緒非常差。

而在 2026 年 1 月份，也就是春節(jié)之前，房價在持續(xù)下跌后迎來了小幅反彈。

我認為就是過去 1 年跌得太兇了，年底市場的情緒稍微緩和一點，這也是可以理解的。

第二，供求關(guān)系改善

過去的幾個月，二手房的掛牌量出現(xiàn)了下滑，二手房的供求關(guān)系有所改善。

下圖顯示得很清楚，2025 年大部分月份，二手房的掛牌量都是增加的，也就是市場供大于求，房價跌得比較明顯。

到了 2025 年四季度，尤其是 10、11 月份、12 月份和今年 1 月份這 3 個月，掛牌量出現(xiàn)下滑。

尤其是今年 1 月份環(huán)比去年 12 月份，掛牌量下滑了 1.2%，這個下滑幅度是過去幾年的最大值。

二手房的掛牌量下滑有兩個原因，一個是交易量上升，臨近年末，部分城市在 12 月份、部分城市在 1 月份二手房的交易量上升，出現(xiàn)了年底的翹尾行情。

第二個原因，就是性價比比較好的一些二手房房源可能被消化掉了，而新增的掛牌量又比較少，還包含有些房東不愿意以特別低的價格賣掉房源，甚至選擇撤牌了。

第三，房價已經(jīng)超跌

房價有點跌不動了，這可能是房地產(chǎn)本身運行的內(nèi)在因素發(fā)生了一些變化。

尤其是在全國很多城市房價跌幅比較大，很多城市的成交量持續(xù)萎縮的程度也比較深，很多城市的樓市看起來已經(jīng)跌無可跌了。

這個情況并不是局限于高能級城市，即便是有些三線城市也出現(xiàn)了這樣的特征。

這里我們就舉個例子，看一下徐州的市場，尤其是徐州二手房的交易量。

2024 年 8 月份以來，徐州二手房的簽約量呈震蕩上行態(tài)勢，2024 年第四季度的交易量明顯要好過三季度，甚至是二季度，尤其是今年 1 月份，這個簽約量已經(jīng)創(chuàng)了近幾年的新高。

像徐州這種東部的普通三線城市，其樓市已經(jīng)經(jīng)過了大幅的降溫，二手房交易的活躍度開始慢慢上升，這可能就是市場跌無可跌的一個信號。

尤其是今年 1 月份交易量反彈得比較明顯，價格可能暫時就有點跌不動了，甚至出現(xiàn)小漲，這也符合年末二手房價格暫時止跌的邏輯。

第四，外部形勢轉(zhuǎn)暖

我們知道事物的發(fā)展都是由內(nèi)因和外因共同推動的，房地產(chǎn)市場的房價變化也是這個邏輯，上一條我們講過房地產(chǎn)的內(nèi)因就是泡沫已經(jīng)擠完了，房價想跌有點跌不動了。

這條我們分析下外因，外因是比較多元的，目前來說對樓市有利的核心因素有兩個，一個就是股市持續(xù)上漲。

按照過去的規(guī)律，股市先漲樓市后漲，股市漲和樓市漲二者之間具有同向性，但不同步，二者共同反映了整個宏觀經(jīng)濟和金融的周期性變化。

所以按照我們的模型測算，股市持續(xù)走牛已經(jīng)有 1 年多了，在目前這個節(jié)點，或者說是在 2026 年的某個時間節(jié)點，樓市出現(xiàn)某些指標的企穩(wěn)，這也是符合邏輯的。

另一個因素就是政策面。

2025 年國家層面沒有出臺相關(guān)的樓市新政，但是 2025 年四季度，各個信息口徑包括一些w媒都在說，相關(guān)方面正在醞釀一些樓市大招。

我想 2026 年的政策面一定是要強于 2025 年的，還有一些地方政府也出臺了相關(guān)政策，包括北京的限購房貸進一步放松，也包含近期上海的 3 個行政區(qū)啟動了收儲二手房用作保障房的工作。

所以部分買房人可能覺得未來一段時間，樓市政策面可能會出現(xiàn)明顯的放松，購房的情緒面也因此有所改善。

總體而言，今年 1 月份，貝殼的房價數(shù)據(jù)表明房價出現(xiàn)了止跌，這個止跌不是單個城市的情況，而是 50 個城市的綜合數(shù)據(jù)，這也就意味著多數(shù)城市 1 月份的房價都比 12 月份要高一點。

但最后還有個靈魂拷問，這次房價的止跌到底是一個短期現(xiàn)象，還是具有持續(xù)性、實質(zhì)性的止跌？

我的判斷是，這極有可能是靈光乍現(xiàn)的暫時性表象，我判斷全國整體房價，包括全國大部分城市的房價，還沒有真正到達見底并開始啟動上漲的時間節(jié)點。

但不管怎么樣，房地產(chǎn)這個重病號躺在床上已經(jīng) 1 年多了，突然在這個時候抬起了頭，四處看了看，甚至把上半身立起來了。

雖然它走出重癥室還有段時間，但至少說明病情有所好轉(zhuǎn)了，所以這依然是一個好的信號。

春節(jié)后的3月樓市小陽春，是觀察房價的關(guān)鍵時點，各位屆時可密切關(guān)注一下。