上海樓市有了一些新變化 ，非常積極的變化。

提醒一點，這種積極的變化，也許跟大家想的不一樣，并不是為了房價上漲，更多是為了房價穩定。

在我看來，這是好事。

1

政策情緒很穩定。

三個一線城市中，北京過于政治化，深圳過于市場化，上海不偏不倚，介于二者之間，相對均衡。

上海市場的穩定性，有幾點值得關注。

1、繼續征收房產稅。

這一點最出乎意料。

按理說，市場都這樣了，全國房產稅都被迫延遲，根本沒有進行的勇氣了，再加上中央層面因城施策，上海即使暫停房產稅征收，也完全合情合理，但是上海沒有。

也就2025.9月減免了一部分人的房產稅，但一則只是減免，并沒有暫停，二則針對減免人數不多，大體上上海還是延續了房產稅的征收。

2、放開外環外的限購。

去年放開限購是高層的統一要求。

不只上海，北京針對五環外和五環內放開了限購，還是2次。深圳只有1次，留下了南山福田+新安街道等核心片區。這一點，北京＞上海=深圳。

很明顯，北京的政策壓力更大一點。

3、收購二手房+城市更新。

這是兩件事。

一是2月2日啟動的收購二手房用于保障性租賃住房，浦東靜安徐匯3大核心區作為首批試點。

分析一下：

（1）試點區域太牛逼，核心中的核心；

（2）以前是以舊換新，現在完全跳出，轉向了保租房；

（3）銀行托底，不用擔心錢。

二是 2月3日，政府工作報告提出20 26年繼續城市更新， 完成20萬方舊改。

聰明在哪里？

舊改很難，但是只要改造成功，收益非常高。

發現沒有？

即使市場很差，高層施壓，上海也沒有一味讓步。

大的層面，央行降息，收房做保障房，放開限購，上海都照做了，無非是時間會晚一點，畢竟基本面不錯，不必著急。

小的方面，上海真正做到了因城施策，比如收房做保租房這件事，很明顯是不錯的嘗試，舊改規模也非常務實，才20萬方。

2

市場情緒很穩定。

關于上海，我拿到了幾個數據，結合去年上半年我去上海調研的實際情況，上海是少數幾個非常健康的城市。

很多人只看到了成都、杭州，其實上海才更具風向意義。

1、二手房掛牌量下降。

連續9個月下降 ， 庫存量較 25.1 下降20% ， 房東撤牌率升至15.3%，內環內 的 房東撤牌 甚至 高達87%。

2、五大新城價格穩定。

其實五大新城也下跌了不少，臨港腰斬，松江40%，嘉定35%，青浦35%，奉賢30%，相比于上海很多片區，其實不算少。

但是跌幅大≠市場差，五大新城下跌幅度大有幾個因素：

（1）大環境，

（2）之前漲的太猛，泡沫太大。

3、二手房市場量價平穩。

2025年成交量25.4萬套 ， 下面會有詳細講解。連續好幾個月的成交量超過2.2萬套，成交量穩住了 。

4、典型小區降價后穩定。

一個是 浦東新區-唐鎮板塊的浦發檀府，一個是青浦-徐涇板塊的萬科天空之城 ，之前市場非常火， 關注度高，倒掛2萬， 片區也非常優質 。

浦發檀府 ， 緊鄰張江、金橋，22年最高8.5-9，現在7。

萬科天空之城 ， 大虹橋，17年 才5.5 ，22年 8.5+ ， 現在6.5 。

有一個基本的判斷：上海二手房市場已經基本實現了 量價穩定。

同時有2個數據也必須注意。

數據1：

從25.1到26.1的數據表明，在9個成交總價的面積段中，除了200-300萬的占比幾乎沒有變化外，處于最低成交面積段的200萬以下比例迅速上升，從37%上升到50%，從占比1/3上升到接近一半，其余所有面積段都有1-2個點的降低，這說明了幾個問題：

（1）房價下跌了。

（2）大家手里沒錢了，預算降低。

（3）300萬以下是絕對的成交主力，量大、成交快。說明上海市場中，購買老破小和動遷房的客戶很多。

數據2：

2021年之前的市場不用關注了，從成交量上能非常明顯的看出，當時市場太火了，17-18年還只是17萬套，20-21年一下子干到28-32萬套，幾乎翻倍。

最明顯的數據是，22-25年的數據，一是成交量在漲，二是增速很穩，平均漲幅13%、21%、5.4%，基本維持在10%的增速，月均2萬套是上海的常態。

預計26年的二手房成交量不會有太大的增速，穩定是最好的狀態。

3

五大新城的市場情緒很穩定。

在第二部分，我并沒有過多闡述五大新城，要留在這里詳細講解。

因為上海五大新城的邏輯跟其他城市的近郊新城的發展邏輯完全不一樣。

其他城市的發展邏輯是：你就是個睡城。

上海五大新城的發展邏輯是：你得是個產城。

從頂層設計上就是完全不同的設計方向，也就決定了上海五大新城的底層邏輯和發展路徑是相對健康的。

臨港新城有問題嗎？逼格太高，落地一般，界面一般，人口太少，房價腰斬。

青浦新城有問題嗎？看似漲跌很穩定，實則華為并沒有導入足夠的產業和人口，自身發展也一般，房價跌的不多但同樣漲的不多。

松江新城有問題嗎？雖然有產業，很成熟，界面很不錯，但是房價跌幅也是五大新城中最高的前2位，而且片區太成熟了，加工制造業轉型困難。

奉賢新城有問題嗎？規模不大，典型的內生型市場，對新上海人的吸引力不大。

嘉定新城有問題嗎？發展太分散了。

但是我跟你說，上海五大新城已經非常不錯了。

1沒爛尾，2都相對比較成熟，3全部都有產業，都是成熟的產業，4通勤都很不錯，至于通勤時間長短因人而異，大城市也非常正常。

青浦新城有大虹橋，有17號線，有長三角一體化，有 中國核建、安踏、波司登等總部企業 ， 練秋湖更是來了華為 ， 信息軟件業增速高達30% ， 滬蘇嘉城際鐵路快通車了 。

奉賢新城雖然規模最小，但 發展最快， 有地鐵，有商業，有好醫院， 金海湖 也已經是整個片區的地標 。

嘉定新城應該是最務實的一個，本身就是傳統的汽車產業打底，雖然房價漲跌都不突出，但勝在穩定，有汽車產業，再往東還有南翔湖，萬達廣場，有遠香湖，西郊金茂府差不多6-7萬。

臨港新城，如果按照規劃來講，其實算是五大新城 之首 ， 經濟最強、規劃能級最高的 ， AI，新能源車都在臨港，戰略+產業 都是頂級的，無非是區位+通勤+界面+時間短。 比如未來的 建設金融灣 、 未科社區 ， 榮耀之環建好了，大劇院也在建設中 。

松江新城， 基礎好發展早， 7所大學優勢和人口優勢， G60科創走廊，9號線和12號線， 也有傳統制造業，早期吸引了大量的港澳臺的投資，還有廣富林富人區，

總結一下：

五大新城是比較成功的城市近郊發展的模板。

風來豬飛起，風去城落地。能兜底，下限高，上限也高，有產業，有交通，有落地人群，有配套，能自住，長期看投資也不錯。

還有一點，五大新城的房價相對扁平化，這就很有意思了。

松江新城5.5，嘉定5，青浦4.5，奉賢4，臨港3-4，考慮到臨港的通勤，其實追平了4個兄弟。

這也從側面印證了五大新城都在均衡發展。

5

上海是能兜底未來樓市的方向。

不管是政策層面，市場層面，城市發展層面，都在印證這一點。不像杭州、成都那樣的張揚，不像北京那樣的過于穩定，而是兩手都抓，兼顧穩定和市場。

尤其是最近看了好多新聞，說北京海淀的學區開始漲了，我不置可否，有些話也不敢多講，只能給一個建議：穩一穩，看看上海再說。

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

投稿合作： zzloushi007

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