有些區域樓市崩掉，純粹是自己作的。

不作死就不會死。

泗涇

最近泗涇居民群情激奮，抗議規劃變更。

官方口徑是正在開展規劃評估和前期研究工作，方案尚未公布。

居民提前拿到了“評估方案”，發業主群里直接炸鍋。

原來的商辦用地、公園用地、醫療用地統統改成了住宅。

可能又要上市幾千套新房。

東外灘、北外灘都在商辦改住宅，當地居民完全不反對。

為什么泗涇居民情緒這么大？

泗涇居民早就有情緒，這次調整只是最后一棵稻草。

泗涇樓市早就被自己作死了。

泗涇曾是發展最快的地方之一，本該有一個美好的未來。

位置很好，離市區很近。

開發又晚，沒有九亭那樣的歷史包袱，成片成片的可開發土地。

像前灘一樣商業、住宅、產業、配套合理配比，將會成為郊區高地。

曾經的泗涇房價漲幅超過大虹橋。

然而規劃沒做好，新房建太多，把市場打死了。

大片的空地都建了住宅，產業上幾乎為0。

大家只能去漕河涇、徐家匯上班，造成了9號線的極度擁擠。

泗涇地鐵有多擠？當地居民說一般一般，全市第一和第三。

全市限流第一名泗涇站、第三名佘山站，都屬于泗涇鎮。

泗涇是潮汐式人流，早高峰都去市區，晚高峰都回家。

偏偏又建了側式站臺。

早高峰人流都集中在去市區的一側，對面那側幾乎沒人。

能容納的乘客人數比島式站臺少了一半。

怕發生踩踏風險，那只能早高峰限流。

地鐵已經不斷限流，說明承載人口基本到上限了。

但是泗涇還在無節制的建新房、導入人口。

有多夸張呢？近十年泗涇學校數量翻了4倍多。

幼兒園只統計了公辦和部分民辦，小學、初中還在持續增加中。

等招商時代潮派、泗涇森嶼交房入住，情況會更可怕。

已經不堪重負了，還要增加住宅，換誰都受不了吧。

泗涇位置不錯，上策是做產城融合。

當地上班當地居住當地生活，減輕交通壓力。

中策建低密度住宅，增加配套能級，控制人數，提升居住體驗，打造高品質居住區。

把九亭的改善客戶吸引過來。

然而泗涇選擇了不建產業、減少商辦、減少配套、增加剛需住宅。

換誰都受不了吧。

當然上面的規劃變更只是民間流傳，尚未官宣。

有可能落地方案就是產城融合，我們拭目以待。

大虹橋

產城融合做的好的是大虹橋。

很多客戶喜歡大虹橋，就是覺得17號線、2號線不像9號線那樣擁擠。

大虹橋徐涇部分有很多企業總部、前灣有很多生物醫藥集群。

大虹橋配套也在落地，華師大附屬、華山醫院、開市客、印象城等等。

眼看著大虹橋就成為西上海一霸，帶領外環全面升級。

至少也要對標莘莊、七寶。

然而徐涇新房一個比一個便宜，把上限直接壓死，自廢武功。

位置最好、房齡最新的寶業、綠城是絕對標桿，本該帶領徐涇、帶領大虹橋沖高，拉高區域想象空間。

然而只賣6萬出頭，反而讓大虹橋整體下降一個臺階。

寶業、綠城來之前，蟠龍天地一期、萬科天空之城6萬出頭，招商虹橋公館5萬多是二梯隊。

現在新房是一梯隊，占據6萬多生態位，蟠龍天地、萬科只能降到5萬出頭。

這叫旁邊的九亭、南翔還怎么活？

學學浦東好么，看看人家唐鎮怎么操盤的。

浦東外環都尊唐鎮為大哥，唐鎮就拿出大哥的氣魄，把房價頂到8萬多。

最新的招商中旅壹江臻邸單價達到了8.3萬。

這樣康橋、周浦、川沙都有空間。

徐涇呢？起點跟唐鎮都是6萬多，現在還是6萬多。

當然房價低也是好事情，群眾買房壓力小了。

一分錢一分貨，徐涇新房價格上不去，也是配套導入有問題。

好的配套都是閔行建的，徐涇一直沒建好學校、好醫院。

最近不少萬科的業主換房，就是覺得學校不好。

如果徐涇真的把配套拉起來、把環境打造好，房價拉到莘莊的高度。

西上海外環真就是另一個故事了。

南翔

大虹橋上限壓死了，附近的江橋、南翔、九亭日子都不好過。

南翔還進一步作死。

南翔東社區本來是剛需白月光，400多萬就能買到一個優質的居住社區。

然而南翔非得這時候推出云翔湖，跟大虹橋搶生意。

你搶得過嗎？

而且云翔湖也沒復制銀翔湖、留云湖的優勢，只是一味地建住宅。

留云湖大家喜歡，是真的有湖，有大片低密度住宅塑造的社區環境。

云翔湖呢？除了到處建的住宅，就是隨處可見的老廠房、垃圾場。

拿什么跟徐涇、南大、桃浦比？

南翔東社區不錯，但是新房都在云翔湖，新房市場被南大、徐涇秒成渣，這些新房怎么賣？

只能打折賣。

原來新房6萬多，現在只能賣5.5萬。

直接拖垮了整個南翔。

南翔、泗涇犯了同一個錯誤：時代變了，操盤方式沒變。

2020年之前新房供不應求，尤其是近郊，根本不愁賣。

新房只要價格合理就能賣光。

現在新房早就供大于求，隨隨便便拿塊地就熱銷的時代過去了。

上海已經不缺房子，缺的是好房子。

好房子不僅需要開發商用力，也需要各地配合，因為好房子的一個含義是：完善的生活配套、高品質的社區環境。

到處都在搶客戶，真的需要拿出誠意，躺收地段紅利的時代過去了。

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