大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

近三年，大家討論最多的還是國(guó)內(nèi)的城市發(fā)展走向與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，加上持續(xù)對(duì)美帝的貿(mào)易戰(zhàn)，老百姓日子都過(guò)得有點(diǎn)緊巴巴了。

城市分化也是近兩年的熱門(mén)話題，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡也是人口流向的基本參考面，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)產(chǎn)業(yè)集中又能吸引更多的人口與增加就業(yè)機(jī)會(huì)。

從這幾年的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)也不難看出來(lái)，南強(qiáng)北弱的趨勢(shì)越來(lái)越明顯，大北方市場(chǎng)已經(jīng)疲乏許久，但是南方很多城市就已經(jīng)開(kāi)啟復(fù)蘇跡象，其底層分別仍然還是產(chǎn)業(yè)本質(zhì)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的2025年成績(jī)單不算好看：新建商品房銷(xiāo)售面積88101萬(wàn)平方米、銷(xiāo)售額83937億元，面積降8.7%、金額降12.6%，開(kāi)發(fā)投資降到82788億元、同比跌17.2%。

但到2025年12月，70城新房?jī)r(jià)格環(huán)比仍在降，一線城市降0.3%卻在收窄；進(jìn)入2026年1月，100城新房均價(jià)環(huán)比小漲0.18%、同比漲2.52%。

城市競(jìng)爭(zhēng)從“單城作戰(zhàn)”轉(zhuǎn)向“組團(tuán)出擊”。會(huì)議強(qiáng)調(diào)城市群、都市圈，意在推動(dòng)區(qū)域協(xié)同發(fā)展。

華南的大灣區(qū)戰(zhàn)略，深圳，廣州，香港，聯(lián)合金融與高新科技產(chǎn)業(yè)賦能聚焦，形成了未來(lái)能夠匹配國(guó)際化頂流的大型經(jīng)濟(jì)聯(lián)合體。

長(zhǎng)三角的上海、南京、蘇州、杭州通過(guò)高鐵互聯(lián)、產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)形成生態(tài)圈。

當(dāng)發(fā)展邏輯從拼規(guī)模轉(zhuǎn)向拼質(zhì)量，城市要靠創(chuàng)新和內(nèi)涵式增長(zhǎng)，而不是單靠要素堆積，這個(gè)轉(zhuǎn)變正在發(fā)生，但在結(jié)果顯現(xiàn)之前，既得優(yōu)勢(shì)仍然繼續(xù)發(fā)揮作用。

在城市群正在飛速發(fā)展與極致分化的同時(shí)，這兩年有兩座城市依靠其獨(dú)特的發(fā)展規(guī)矩已經(jīng)開(kāi)始起飛，這里不得不提到三亞+西安。

海南突圍：一部載入史詩(shī)的經(jīng)濟(jì)大戰(zhàn)

世界的目光，早在2025年12月18日，再次聚焦中國(guó)南海之濱。海南自由貿(mào)易港正式啟動(dòng)全島封關(guān)，中國(guó)對(duì)外開(kāi)放迎來(lái)新的里程碑時(shí)刻。

港口，是連接全球的樞紐，更是承載開(kāi)放和合作的門(mén)戶。在距離三亞市區(qū)45公里的南山港區(qū)里，一派繁忙的景象。

全島封關(guān)以來(lái)，南山港錨定“二線”高效通關(guān)核心目標(biāo)，全力保障查驗(yàn)設(shè)備設(shè)施穩(wěn)定運(yùn)行，目前各類(lèi)設(shè)備設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)順暢，有力支撐“二線”貨物通關(guān)業(yè)務(wù)有序開(kāi)展。

估計(jì)很多小伙伴剛開(kāi)始跟小編想的一樣，這不就是圈了一塊地搞對(duì)外貿(mào)易業(yè)務(wù)嘛，簡(jiǎn)單點(diǎn)就是把更多的國(guó)際化的商品免稅引入內(nèi)地。

但是從更加底層的邏輯去思考這次封關(guān)的價(jià)值核心，這其實(shí)是一場(chǎng)國(guó)家頂層設(shè)計(jì)的一次經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型阻擊戰(zhàn)，涉及到產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，人口流入，國(guó)際化商貿(mào)等全方位變革。

其實(shí)大家早期對(duì)三亞的科班印象實(shí)在是太深了，就一個(gè)純的海濱旅游城市，基地就只有旅游，而且旅游業(yè)態(tài)還比較單一，就是純生態(tài)的海灣獨(dú)家體驗(yàn)感。

整體三亞的經(jīng)濟(jì)體核心太過(guò)單一，扎實(shí)的實(shí)體產(chǎn)業(yè)薄弱，其實(shí)當(dāng)?shù)氐娜丝谙M(fèi)能力并不高，最早期的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也曾經(jīng)一落千丈，沒(méi)有了人口與經(jīng)濟(jì)體的支撐，一切都是徒勞。

為什么在這一時(shí)期提出海南要封關(guān)？封關(guān)到底意味著只是免稅？只是一個(gè)商業(yè)行為嗎，很顯然太低估ZY對(duì)海南的戰(zhàn)略規(guī)劃。

首先，美帝這兩年還是不改以往蠻橫的本色，提出了美國(guó)優(yōu)先，率先開(kāi)啟了貿(mào)易保護(hù)主義，基本核心就是不想跟全世界的人做生意了。

特別是多次針對(duì)中國(guó)商品添加關(guān)稅，并且是持續(xù)針對(duì)中國(guó)，典型的經(jīng)濟(jì)狙擊行為，生怕中國(guó)強(qiáng)大了威脅其老大地位。

在這種緊張的國(guó)際形勢(shì)大環(huán)境下，中國(guó)迎來(lái)了經(jīng)濟(jì)全球化的全新革命，老美要自己跟自己玩，中國(guó)愿意與全球分享，格局可見(jiàn)一斑。

任何國(guó)家的商品來(lái)到海南70%全部免稅，中國(guó)愿意跟全球人民做生意，要知道海南這個(gè)地理位置，四個(gè)小時(shí)可以覆蓋全球47%的人口，這是一個(gè)超大的戰(zhàn)略布局。

相對(duì)比早幾年的2010年，國(guó)務(wù)院提出建設(shè)國(guó)際旅游島，再一次把海南三亞的房?jī)r(jià)推到了全國(guó)準(zhǔn)一線水平，但全島的基礎(chǔ)建設(shè)與產(chǎn)業(yè)基底并沒(méi)有得到相應(yīng)發(fā)展。

相對(duì)比這次三亞的最新巨變，其底層早早就已經(jīng)重點(diǎn)布局的是真產(chǎn)業(yè)，真消費(fèi)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的起飛才是一個(gè)城市發(fā)展的基地。

15%的超低個(gè)稅政策也會(huì)讓很多高新產(chǎn)業(yè)布局海南，全球貨物自由流通，跨境貿(mào)易自由結(jié)算，中國(guó)這次是打出了人類(lèi)命運(yùn)體的口號(hào)，擁抱全球化戰(zhàn)略。

美帝這幾年是撒也不干就是為了對(duì)付中國(guó)，中國(guó)作為超級(jí)制造大國(guó)，對(duì)外貿(mào)易需求急速增加，本次海南封關(guān)就是走出了自家的獨(dú)立行情。

近期，中金珠寶國(guó)際（海南）有限公司成功落戶、雪人國(guó)際投資發(fā)展（海南）有限公司正式落地、洋宸郵輪（海南）有限公司入駐。

建發(fā)（海南）國(guó)際控股有限公司被認(rèn)定為海南自貿(mào)港跨境資金集中運(yùn)營(yíng)中心……封關(guān)以來(lái)，三亞好消息頻傳，央企龍頭和上市公司接連落地三亞，產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)加速集聚。

產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)在三亞中央商務(wù)區(qū)尤為明顯。12月20日，紫金國(guó)際運(yùn)營(yíng)總部在此落成，民生銀行、廈門(mén)建發(fā)、紫金礦業(yè)國(guó)際事業(yè)部等已確定入駐，一個(gè)匯集金融、貿(mào)易與創(chuàng)新型企業(yè)的生態(tài)圈正在形成。

截至目前，三亞中央商務(wù)區(qū)在園企業(yè)超9500家，其中“三類(lèi)500強(qiáng)”企業(yè)107家、總部企業(yè)32家，現(xiàn)代金融、現(xiàn)代商貿(mào)兩大千億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群已成為區(qū)域發(fā)展核心引擎。

那么問(wèn)題來(lái)了，可以看到一個(gè)鐵定規(guī)律：“政策在哪里，財(cái)富就在哪里”，海南的資產(chǎn)配置一定會(huì)進(jìn)入全新局面。

看看去年的房?jī)r(jià)，2025年海南商品房銷(xiāo)售均價(jià)為15253元/平方米，同比微漲1.5%。三亞呈現(xiàn)“價(jià)量齊升”的強(qiáng)勁態(tài)勢(shì)，2025年銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)25.2%，銷(xiāo)售額大幅上升54.6%，均價(jià)突破3萬(wàn)元/平方米，同比上漲23.5%，為全省最高。

因此，三亞房?jī)r(jià)這波拉升，本質(zhì)上是資產(chǎn)對(duì)產(chǎn)業(yè)預(yù)期的貼現(xiàn)，2026年海南三亞起飛絕對(duì)是必然。

西部黑馬：文旅與產(chǎn)業(yè)IP雙認(rèn)證

說(shuō)句實(shí)話，早期關(guān)注西安跟陜西，基本上還是圍繞之前的兵馬俑效應(yīng)，西安的初步印象還是一個(gè)文旅城市為主，文化底蘊(yùn)非常厚重。

到了2025年，央視春晚的一個(gè)外景地設(shè)立到了西安，從這一刻開(kāi)始，小編算是徹底悟了，西安還真的是一個(gè)寶藏城市，2026年必然起飛。

作為地產(chǎn)人之一，西安作為中西部重點(diǎn)城市，一直都是關(guān)注焦點(diǎn)之一，不看不知道，一看嚇一跳，2025年西安樓市絕對(duì)在全國(guó)都是很亮眼的存在。

來(lái)自中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2025年，西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地成交建筑面積為947.96萬(wàn)平方米，位列全國(guó)第14位，排名較上年下滑12位；土地出讓收入553.65億元，位居全國(guó)第十，排名下滑6位。

很顯然西安市場(chǎng)已經(jīng)走出了放量時(shí)代，進(jìn)入了更加精細(xì)化的質(zhì)變時(shí)代。2025年西安豪宅市場(chǎng)逆勢(shì)上揚(yáng)，千萬(wàn)級(jí)豪宅成交605套，躋身全國(guó)前列。

關(guān)于2025年西安新房成交量，丁祖昱評(píng)樓市給出了一組數(shù)據(jù)：2025年西安新房成交面積624萬(wàn)㎡，同比下降19%；成交金額1163億元，同比下降23%。

2025年，西安新房成交面積位居全國(guó)第四，成交金額位居全國(guó)第七。

再看看西安2025年地產(chǎn)十強(qiáng)榜單，與中西部城市，合肥，武漢，長(zhǎng)沙，南昌，南寧直接領(lǐng)先了多個(gè)身位，西安市場(chǎng)抗周期性非常強(qiáng)悍。

西安市場(chǎng)，去年四家房企超過(guò)百億，合肥市場(chǎng)最高銷(xiāo)售額只有不到50億，長(zhǎng)沙市場(chǎng)第一是51億，南寧市場(chǎng)第一是47億，武漢市場(chǎng)只有兩家百億房企，南昌市場(chǎng)沒(méi)官方統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)也是50億左右。

西安市場(chǎng)是幾何級(jí)地碾壓其他中西部省會(huì)城市，無(wú)論是產(chǎn)業(yè)活力還是人口基數(shù)，這幾年的西安都在持續(xù)提升，西部城市中的扛把子來(lái)了。

各地2025年GDP數(shù)據(jù)陸續(xù)揭曉，在備受關(guān)注的萬(wàn)億城市中，一座城市的排位變動(dòng)，格外具有象征意義。

這就是“西北第一城”西安——GDP排名躍升至全國(guó)第20位，這也是時(shí)隔多年西安重新回到高位，

西安明確實(shí)施“北跨”戰(zhàn)略，志在打造萬(wàn)億級(jí)渭北工業(yè)大走廊。這幾年很多科技型企業(yè)都落戶到了西安，西北科技大城的調(diào)性也開(kāi)始高調(diào)起來(lái)。

2024年，西安投入研發(fā)經(jīng)費(fèi)667.94億元，全社會(huì)研發(fā)投入強(qiáng)度達(dá)5.56%，居全國(guó)第三位；在“2024全球科技集群Top100”中，西安排名提升至第18位。

西安高新區(qū)企業(yè)西安數(shù)字怪獸科技有限公司作為西北地區(qū)唯一參與《哪吒2》的特效公司,主導(dǎo)了海底龍宮坍塌、陳塘關(guān)環(huán)境特效等標(biāo)志性鏡頭,以工業(yè)級(jí)技術(shù)實(shí)力助力中國(guó)動(dòng)畫(huà)邁向國(guó)際賽道。

可以說(shuō)，西安擁有的戰(zhàn)略籌碼，遠(yuǎn)比想象中厚重。

當(dāng)城市發(fā)展從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量生存”，真正分化的其實(shí)不是房?jī)r(jià)，而是“風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)權(quán)”。

以前大家買(mǎi)房，賭的是規(guī)劃、是地鐵、是新區(qū)藍(lán)圖；現(xiàn)在三亞和西安告訴市場(chǎng)的信號(hào)是：稀缺性要能夠直接兌換成現(xiàn)金流，或者國(guó)家意志

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