大象起舞，這些護城河別忽視

作者：聞道

編輯：可樂

風品：俊逸

來源：首財——首條財經研究院

張磊曾說過，企業唯一的“護城河”是創造長期價值。商業形態快速迭代的今天，任何競爭優勢都有生命周期，唯有持續創新、滿足用戶需求，才能不斷拓寬護城河，保持旺盛生命力。

1月26日，京東產發正式向港交所遞交上市申請。據仲量聯行統計，截至2025年9月末，公司資產管理規模1215億元，總建筑面積約2710萬平方米。按建筑面積計，公司在亞太區及中國新經濟領域現代化基礎設施提供商中分別位列前三及前二。《2025胡潤全球獨角獸榜單》顯示，京東產發估值達到545億元。

這家發軔于2007年，早期主要服務京東內部供應鏈的企業，價值已獲市場廣泛認可。18年春華秋實，到底有什么成長密碼？長期護城河是怎樣煉成的？如何持續牢據賽道C位，未來的價值回報又有多大呢？

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出租率超90% 煉成兩大硬功夫

展開分析之前，不妨先感受下京東產發的業績成長性：

2023年、2024年及2025年前九月（以下簡稱“報告期內”），公司收入分別為28.68億元、34.17億元、30.02億元，經調整盈利為2.6億元、5.3億元、8.2億元，可謂兼具速度、規模、質量。

細分收入來源，主要來自客戶提供租賃、物業管理及其他增值服務等基礎設施解決方案。2025年前9月，基礎設施解決方案收入為26億元，其中外部客戶貢獻占比達62.5%。

截至2025年9月30日，京東產發已構建起覆蓋259個物流園、20個產業園及6個數據中心的現代化資產組合。超90%資產位于一線城市、其衛星城及二線城市，形成了輻射核心經濟區的協同網絡。且公司已竣工現代化基礎設施平均出租率穩定在90%以上，較行業平均水平高出約10%。

眾所周知，相較租金水平，倉儲業更看重客戶結構與出租率，兩者是衡量從業者長期價值的關鍵要素。

資產網絡龐大且優質，與出眾的綜合運營能力密不可分。在京東產發看來，規模不是優勢，行業地位也不是永固的，唯有始終敏銳把握產業動態、錨定消費需求，不斷做精基礎服務、加碼增值服務，才能持續黏住市場、激發出不竭成長力。

供應鏈服務看似簡單，實則是一項復雜系統工程，真正做出持久特色不僅需要時間耐心，更因其深入不同產業、直面客戶場景而具有強定制屬性，這種隨需而變的個性賦能、打法敏捷性，正是京東產發的核心護城河。

比如在江蘇常州，為理想汽車打造的智能倉儲基地，從開工到交付僅用7個月，項目采用“全托管”模式，由京東產發根據客戶需求，負責了項目選址、拿地、設計、建設、驗收、交付等全流程。

在廣州花都，京東產發與TikTok Shop共建超20萬平方米的供應鏈樞紐，針對性提升其跨境履約效率；在肇慶鼎湖，京東產發為希音（SHEIN） 完成復雜的園區改造，保障其大灣區智能分揀樞紐的快速投運；在浙江金華，則助力集牛科技等企業優化動線，實現產品高效出海；與日日順簽訂全球戰略合作，共建超級供應鏈.......

可以說，依托對各個行業的深度洞察，京東產發提供了全鏈條定制服務，繼而幫助客戶提升運營效率與供應鏈韌性。同時，京東產發與客戶的合作從傳統租賃關系升級為深度共建模式，更亦能創造出更具活力的產業生態。

成效有多大？以2025年618期間為例，京東產發全國園區日均保障車輛9萬車次、人員流動量超11萬人次。出色的電商峰值應對能力同樣延伸至全球市場，在海外“黑五”等關鍵節點，京東產發為跨境客戶提供穩定支持，實現了國內外供應鏈的無縫銜接與高效履約。

此外，京東產發還深挖增值服務。比如早在2024年底，就自建光伏發電就超過3800萬千瓦時，同時配套建設上千個充電樁，完善了客戶設施服務體系。

整體來看，順應商流與物流日益專業的分工趨勢，京東產發在日積月累中逐漸積淀出兩項硬功夫：一是具備“雙重視角”，既深諳產業動態、用戶供應鏈痛點和商業邏輯，又通曉物流高效履約的運作機制；二是擁有全渠道、多場景的“一盤貨”產業賦能力，能為客戶提供從倉儲、配送到履約支持的一體化解決方案。

兩者都需戰略定力，是難而正確的事，一旦煉成便有了稀缺護城河，帶來強用戶粘性、靚麗出租率、構建出一張龐大優質的資產網絡，讓公司的“超級節點”戰略不斷開花結果。

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錨定12字真言

一盤全球生態共建大棋

放眼全球經濟，產業鏈供應鏈加速重構，上述硬功夫的稀缺性愈發凸顯。

當前，中國品牌出海尚處早期階段，在倉儲、包裝、運輸、配送等多個環節成本負擔重，且普遍缺乏標準化、系統化。

所謂商場如戰場，兵馬未動糧草先行，如何真正助力中國品牌打贏“出海戰”？帶著這個問題，京東產發正加速將服務網絡與解決方案拓展至全球：形成了“東南亞起步、成熟市場拓展、中東重點突破”路徑。通過與當地合作伙伴共建、收購優質資產等方式，已在新加坡、荷蘭、阿聯酋等核心物流節點建立布局，已成為越來越多中國企業出海的親密“搭子”。

截至2025年9月30日，公司已在全球范圍內建立起規模領先的現代化基礎設施網絡，總管理建筑面積超2700萬平方米，管理資產量破280個，海外資產管理規模占比從2023年初的3.7%迅速提升至12.8%。力求通過深耕關鍵市場、打造超級節點，來全面響應客戶日益多元的出海需求。

以中東市場為例，2025年6月完成迪拜首個智能物流園交割，7月簽約了阿布扎比機場高標準物流項目，9月又完成交割迪拜一個智能物流園項目，其落位于迪拜杰貝阿里自貿區（JAFZA）的核心區域，緊鄰中東最繁忙的杰貝阿里港及馬克圖姆國際機場，地理區位優勢突出，旨在打造輻射中東、非洲和歐洲市場的智能供應鏈核心樞紐。

值得一提的是，該物流園再度實現“交割即運營”，充分體現了京東“以供應鏈為基礎的技術與服務企業”定位。該倉庫計劃配備行業領先的智能倉儲設備與管理系統，為工程機械、跨境電商、新能源汽車零部件等領域的全球客戶提供高效供應鏈服務。

2025年11月，京東產發再落一子，與沙特MODON簽署戰略合作備忘錄，首個落地項目吉達智慧物流樞紐啟動。其位于吉達北部Oasis工業園區內，項目建成后將為本地輕工業、電商、汽車、食品、藥品等行業提供高標準倉儲服務，進一步強化整個海灣合作委員會及更廣泛中東北非地區的物流服務能力。

京東產發相關負責人表示：以吉達項目作為合作序幕，我們將充分發揮在智能物流園區規劃、數字化供應鏈管理和綠色低碳技術應用等方面的核心優勢，結合MODON覆蓋沙特39個工業城的資源整合能力與政策支持，快速推動多個高標準物流樞紐落地，構建輻射海灣六國及中東北非地區的骨干物流網絡。

換言之，賦能大戲還在后面。以此為支點，京東產發將依托中東在全球貿易及“一帶一路”中的樞紐地位，穩步推進“海外倉”網絡建設。這種客戶為中心、深挖集群效應的打法，也是京東產發全球化布局的一個縮影，總體可概括為網絡聯動、生態輸出、要素整合。

首先，推動海外“超級節點”與國內物流骨干網深接，支持中資企業出海及跨境商品雙向流動，構建覆蓋關鍵區域的端到端供應鏈服務能力。其次，提供高標倉儲空間，還結合京東在自動化設備、數智化系統及末端配送方面的能力，向本地客戶輸出一體化供應鏈解決方案；最后，則以供應鏈為紐帶，促進中國制造能力、海外成熟市場與技術創新資源間的跨區域匹配，推動從商品貿易到產業鏈協同升級。

由此可見，京東產發的國際化布局并非一個個項目的簡單疊加，而是以供應鏈為核心，推動全球生產要素——人力、土地、資本、市場、技術的系統性重塑，在一個個戰略落子織網中將中國高效的物流服務標準拓展至全球，讓“中國品牌”與“世界供應鏈”走向深融。

在首財看來，中國企業出海正從“單點突破”邁向“生態共建”。無論國內國外，京東產發這些年實施的“超級節點”戰略，都是建立在對用戶需求的高效滿足、讓合作伙伴有利可圖的基礎上。隨著海外節點與國內網絡協同效應的進一步釋放，公司也有望持續迎來收獲季，拓寬挖深護城河中市場價值充滿遐想。

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雙贏雙驅 大象這樣起舞

沿著這個思路，再來看京東產發的資本循環或有更深思考。

在產業變革的當下，市場規模從來都不是競爭優勢，而是市場選擇的結果。所以對于京東產發來說，不管是基于國內大循環需要的更高效供應鏈基礎設施，還是構建輻射全球的供應鏈生態網，資本循環模式決定了商業模式的價值深度與擴張效率。

在資本化路徑上，京東產發采取基金化運營與REIT發行并舉的策略，以推動資產快速周轉與價值釋放，已構建起“開發－運營－退出－循環”的全鏈條資產管理模式，旨在從資產持有到資產管理、從規模擴張到效率提升，完成精細化轉型。

2023年2月，嘉實京東倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“京東倉儲REIT”）成功在上交所上市，募資17.57億元，投資者認購踴躍，其中網下投資者詢價獲超126.04倍認購，成為國內首個由民營企業主導的倉儲物流公募REIT。

公開信息顯示，京東倉儲REIT底層資產覆蓋重慶、武漢及廊坊三地共計約35萬平方米的高標倉資產，憑借穩定租金收益與長期滿租運營，已是資本市場認可的高收益基礎設施金融產品。

同時，京東產發還通過設立并管理多只人民幣基金，以普通合伙人身份引入外部資本，形成了“基金投資－資產收購－運營提升－價值變現”的完整閉環。2020年至2024年間，公司年均實現資產增值變現收益約13億元，累計回報率達初始成本的40%，印證了“投融管退”的全周期專業力。

招股書顯示，截至2025年9月30日，京東產發主導設立了五只核心基金、一只開發基金、一只收購基金、一個合伙投資平臺，以及在上海證券交易所上市的一只基礎設施證券投資基金。基金管理規模從2023年初的255億元增至2025年9月的410億元，占資產管理規模總額的33.7%。余下資產為未來發展基金及合伙投資平臺儲備，為接下來的資本運作留足想象空間。

伴隨資本循環戰略的深入完善，京東產發基金管理業務逐步成為穩定收入來源。招股書顯示，2023年、2024年和2025年前九月，公司分別實現管理費收入1.70億元、1.97億元和1.47億元。

更重要的是，從重資產持有到輕資產運營，從內部服務到對外開放，京東產發正以資本為紐帶、以產業為根基，逐步構建起覆蓋資產開發、基金運作、REIT上市與產業服務的復合型能力體系。未來，隨著基管規模再擴大與資本循環效率再提升，公司有望在物流地產行業新周期中，形成“資產管理+產業運營”，既有壓艙石又有助推器的雙輪驅動優勢。

行業分析師孫業文表示，在當前產業轉型與全球供應鏈重構背景下，京東產發的資本循環戰略并非單純財務操作，而是深融國家產業升級與企業全球化布局進程中。公司通過資產集群布局與產業生態協同，將資本配置與實體經濟需求緊密結合，既支持國內供應鏈效率提升，也為中國企業出海提供了關鍵基礎設施保障，在雙贏雙驅、輕重交織中舞出了大象起舞。

4

“榕樹式”生長

處在價值爆發前夜

的確，一切終極勝利，歸根結底是戰略的勝利、責任的擔當。

再次聚焦中國企業出海，從“單點突破”邁向“生態共贏”的大勢不可阻擋。同樣也推動著中國企業之間的合作從“單點單項”轉向“協同共建”，這給了京東產發乃至整個京東系一座巨大的待掘金礦。

當前產業變革如火如荼，數字技術的產業影響力遠超資本投入，規模不是優勢，行業地位也非永固。京東產發要想超越“倉庫房東”的角色，就是要跳出傳統思維，著眼于產業和國家戰略方向，為行業和伙伴提供出真正有價值的技術和服務，不管是硬件設施的適配性改造，還是物業管理、區位選址，都是聚焦用戶需求，在深挖賽道金礦的同時堅守京東的商業信仰。

若沿著這個脈絡出發，京東產發此次赴港IPO，可視為京東集團整體轉型的關鍵落子，在電商與零售之外布下一盤“供應鏈全球化”新棋局。通過構筑覆蓋物流園區、產業園區及數據中心的實體資產網絡，它不僅夯實了京東體系的運營底盤，更致力成長為服務更廣闊工業與制造業的數字化基礎設施平臺，以此推動京東由電商巨頭向供應鏈技術與服務企業的蛻變。

常言道，獨木不成林，榕樹卻憑借深植的根系、粗壯的主干以及不斷延伸并與環境融合的氣根，創造出“一木成林”的共生生態。這個榕樹效應，恰是京東集團與各個子公司協同共榮的生動寫照。

例如，在陽光公開采購環節，京東產發聯動京東工業，借助生態規模效應實現硬件設施的集約化采購，降低客戶成本；再如科技賦能方面，京東產發則以京東科技為創新底座，為客戶提供自動車流量評估、車輛調度等服務，并運用AI技術監測庫內作業動線和飽和度，助力客戶最大化提升作業效率......

聚焦此番IPO,京東產發募資擬主要用于四大方向：一是未來12—36個月拓展海外戰略物流節點基礎設施網絡及組建全球人才團隊；二是同期提升中國境內資產網絡密度與質量，強化核心區域布局；三是未來12—48個月升級解決方案及服務體系，增強客戶吸引力；四是用于一般公司用途及營運資金需求。

未來戰略方面，京東產發將持續鞏固中國市場領先地位，同時加速全球業務擴張，進一步多元化客戶基礎及服務能力，深化與長期資本合作伙伴的協作。公司目標是成為扎根中國、布局全球的互聯現代化基礎設施平臺。

字斟句酌，上市只是新起點、往期成績只是開胃菜，京東產發仍在苦練硬功、加碼全球化。放眼國內外供應鏈市場，方興未艾潛力誘人。不斷加固護城河、榕樹效應的京東產發，已處在價值爆發前夜。

本文為首財原創

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