美國,加利福尼亞州
房地產市場經歷了一輪深度調整行情之后，2026年房地產市場出現了一些微妙的變化。有投資者觀察到一個現象，一線城市的二手房掛牌量持續下降。在一線城市二手房掛牌量持續下降的同時，包括一線城市以及部分新一線城市的網簽數據開始持續改善，特別是一線城市，已經連續多月處于榮枯線之上，這也是房地產觸底回暖的重要信號。
一線城市二手房掛牌量持續下降，可以視為房地產市場觸底回升的參考指標之一。但是，在房價還沒有形成實質性回暖之前，一線城市二手房掛牌量的下降，或存在部分業主不愿意繼續降價拋售的行為。
從業主的角度考慮，他們本來的購入成本并不低，而且還需要承擔各種各樣的維護成本。在房價持續低迷的背景下，業主們不愿意降價拋售，把本來賺錢的投資變成一筆虧本的買賣。或許，對不少業主而言，他們也看到了房地產有觸底回暖的跡象，他們的撤單行為或希望等待一個更好的拋售價格，而不是繼續降價出售。
從去年以來，房地產市場的回暖跡象愈發強烈。除了部分城市的網簽量重返榮枯線外，重點城市的房產租金回報率也持續回升，平均的租金回報率超過了2%，與公積金貸款利率的差距不足0.6%。
租金回報率的持續上升，意味著房產的保值能力在提升。一旦房價開始出現實質性的止跌回升跡象，那么在較高的租金回報率的影響下，業主們的拋售意愿也會顯著下降。網簽量回暖、二手房掛牌量持續下降以及租金回報率持續上升等現象，都可以視為房地產觸底回暖的標志性信號。
2026年，也許是房地產市場觸底回暖的轉折點。但是，影響房地產市場走向的因素比較復雜，除了內部市場環境之外，外部環境對房地產市場的走向同樣會帶來不少的影響。例如，2026年美聯儲會否暫停降息，美元指數會否走出新一輪的上升周期等。
一旦美聯儲暫停降息，且美元指數開始走出新一輪的上升周期，那么將會降低國內房地產市場的投資吸引力。大量資金重新回流美國本土，對本身處于筑底階段的房地產市場而言，將會帶來筑底周期延長的壓力。此外，持有大量海外債的房企，可能會因海外債兌付成本上升而帶來更大的償債壓力。房企的本息無法如期兌付，又會直接影響著房企的品牌形象。
2025年，A股市場走出了一輪牛市行情，2026年有望延續強勢震蕩的行情。A股市場的牛市賺錢效應會不會延伸至房地產市場，取決于房地產市場的賺錢效應與投資信心會不會得到實質性的改善。當房地產市場開始形成賺錢效應，那么將會是最佳的去庫存手段，與房地產相關的問題也會迎刃而解。
在房價波動率高企的背景下，結合之前租金回報率較低的特征，過去的房地產更像是風險資產。在房價波動率逐漸下降，房價處于持續筑底的背景下，結合重點城市租金回報率突破2%的現象，現在的房地產正在從風險資產向紅利資產轉變。什么時候重點城市的平均租金回報率達到3%左右的水平，那么房地產的投資價值也會顯著提升。
2026年，考慮到外部環境的不確定性，26年的房地產市場仍可能是延續筑底的一年。但是，在租金回報率持續上升，核心城市網簽數據與掛牌量持續改善的情況下，今年房價下跌的動力將會逐漸減弱，重點城市的房地產市場的投資價值也會逐漸提升。
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