房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一輪深度調(diào)整行情之后，2026年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些微妙的變化。有投資者觀察到一個(gè)現(xiàn)象，一線城市的二手房掛牌量持續(xù)下降。在一線城市二手房掛牌量持續(xù)下降的同時(shí)，包括一線城市以及部分新一線城市的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)開始持續(xù)改善，特別是一線城市，已經(jīng)連續(xù)多月處于榮枯線之上，這也是房地產(chǎn)觸底回暖的重要信號(hào)。

一線城市二手房掛牌量持續(xù)下降，可以視為房地產(chǎn)市場觸底回升的參考指標(biāo)之一。但是，在房價(jià)還沒有形成實(shí)質(zhì)性回暖之前，一線城市二手房掛牌量的下降，或存在部分業(yè)主不愿意繼續(xù)降價(jià)拋售的行為。

從業(yè)主的角度考慮，他們本來的購入成本并不低，而且還需要承擔(dān)各種各樣的維護(hù)成本。在房價(jià)持續(xù)低迷的背景下，業(yè)主們不愿意降價(jià)拋售，把本來賺錢的投資變成一筆虧本的買賣。或許，對(duì)不少業(yè)主而言，他們也看到了房地產(chǎn)有觸底回暖的跡象，他們的撤單行為或希望等待一個(gè)更好的拋售價(jià)格，而不是繼續(xù)降價(jià)出售。

從去年以來，房地產(chǎn)市場的回暖跡象愈發(fā)強(qiáng)烈。除了部分城市的網(wǎng)簽量重返榮枯線外，重點(diǎn)城市的房產(chǎn)租金回報(bào)率也持續(xù)回升，平均的租金回報(bào)率超過了2%，與公積金貸款利率的差距不足0.6%。

租金回報(bào)率的持續(xù)上升，意味著房產(chǎn)的保值能力在提升。一旦房價(jià)開始出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的止跌回升跡象，那么在較高的租金回報(bào)率的影響下，業(yè)主們的拋售意愿也會(huì)顯著下降。網(wǎng)簽量回暖、二手房掛牌量持續(xù)下降以及租金回報(bào)率持續(xù)上升等現(xiàn)象，都可以視為房地產(chǎn)觸底回暖的標(biāo)志性信號(hào)。

2026年，也許是房地產(chǎn)市場觸底回暖的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。但是，影響房地產(chǎn)市場走向的因素比較復(fù)雜，除了內(nèi)部市場環(huán)境之外，外部環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場的走向同樣會(huì)帶來不少的影響。例如，2026年美聯(lián)儲(chǔ)會(huì)否暫停降息，美元指數(shù)會(huì)否走出新一輪的上升周期等。

一旦美聯(lián)儲(chǔ)暫停降息，且美元指數(shù)開始走出新一輪的上升周期，那么將會(huì)降低國內(nèi)房地產(chǎn)市場的投資吸引力。大量資金重新回流美國本土，對(duì)本身處于筑底階段的房地產(chǎn)市場而言，將會(huì)帶來筑底周期延長的壓力。此外，持有大量海外債的房企，可能會(huì)因海外債兌付成本上升而帶來更大的償債壓力。房企的本息無法如期兌付，又會(huì)直接影響著房企的品牌形象。

2025年，A股市場走出了一輪牛市行情，2026年有望延續(xù)強(qiáng)勢(shì)震蕩的行情。A股市場的牛市賺錢效應(yīng)會(huì)不會(huì)延伸至房地產(chǎn)市場，取決于房地產(chǎn)市場的賺錢效應(yīng)與投資信心會(huì)不會(huì)得到實(shí)質(zhì)性的改善。當(dāng)房地產(chǎn)市場開始形成賺錢效應(yīng)，那么將會(huì)是最佳的去庫存手段，與房地產(chǎn)相關(guān)的問題也會(huì)迎刃而解。

在房價(jià)波動(dòng)率高企的背景下，結(jié)合之前租金回報(bào)率較低的特征，過去的房地產(chǎn)更像是風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。在房價(jià)波動(dòng)率逐漸下降，房價(jià)處于持續(xù)筑底的背景下，結(jié)合重點(diǎn)城市租金回報(bào)率突破2%的現(xiàn)象，現(xiàn)在的房地產(chǎn)正在從風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)向紅利資產(chǎn)轉(zhuǎn)變。什么時(shí)候重點(diǎn)城市的平均租金回報(bào)率達(dá)到3%左右的水平，那么房地產(chǎn)的投資價(jià)值也會(huì)顯著提升。

2026年，考慮到外部環(huán)境的不確定性，26年的房地產(chǎn)市場仍可能是延續(xù)筑底的一年。但是，在租金回報(bào)率持續(xù)上升，核心城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)與掛牌量持續(xù)改善的情況下，今年房價(jià)下跌的動(dòng)力將會(huì)逐漸減弱，重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場的投資價(jià)值也會(huì)逐漸提升。