想看明白房地產，最重要的一件事是：房價由什么決定。

　　往大了說都懂，要看居民收入、通貨膨脹等等。

　　往小了說，各個區(qū)域房價每個人理解就不一樣了。

　　有人說要看產業(yè)，有人說要看配套，有人說要看規(guī)劃。

　　上面這些都有影響，但是都不夠本質。

　　最本質的還是要看人。

　　人是萬物的尺度，看清楚每個區(qū)域的居民就看清楚了房價。

　　只看產業(yè)，房價是看不對的。

　　過去幾年長寧經濟發(fā)展很快，不比徐匯差多少。

　　但是長寧的房價被落下了。

　　差不多的地段，中山公園比徐家匯便宜近2萬。

　　長寧有上海最早的富人區(qū)，鎮(zhèn)寧路、古北等等，現在地位明顯下滑（《上海樓市地位下滑最嚴重的區(qū)》）。

　　這是因為長寧的主力買家不行了。

　　上世紀80年代，長寧房價高高在上，是因為抓住了最有錢的一群人：外籍和華僑。

　　當時長寧是上海涉外氛圍最濃厚的地方，外資企業(yè)都在虹橋開發(fā)區(qū)，外國人都在古北。

　　外國人用的配套，耀中國際學校、日本人學校、和睦家醫(yī)院都在長寧。

　　長寧有第一個涉外經濟開發(fā)區(qū)，第一個純涉外居住區(qū)，第一個涉外居委會，近三十家駐滬領事館。

　　當時外國人就是高收入代名詞，上海工人工資幾百塊時，外企白領月入過萬。

　　國內、國外兩個收入體系，自然就有兩個房價體系、兩個房租體系。

　　同樣是兩房，1995年黃浦品質商品房只能租三四千人民幣，古北要兩三千美元。

　　當時的上海樓市就這樣兩極化。

　　進入新世紀，尤其是加入WTO后我們快速發(fā)展，跟外國人的差距迅速縮小。

　　上海房價連續(xù)翻倍，上海本地人財富不斷膨脹。

　　外地精英不斷涌入上海，在上海樓市也有了話語權。

　　金融、航運、房地產、互聯網等行業(yè)有大量高學歷人才，很多都是外地高考過來的。

　　世紀初上海樓市進入了三分天下：本地人、外國人、外地人。

　　三個群體的人生經歷、生活理念完全不同，對住房要求完全不同。

　　聯洋、唐鎮(zhèn)、御橋、莘莊這些本地人看不上的地方，變得看不懂。

　　其實很正常，社會本來就很割裂，沒必要看懂別人。

　　拉布布火了，有人說免費送我都不要，不妨礙別人排隊購買。

　　拉布布最終能賣多少錢，要看他們主力受眾，而不是看免費送都不要的網友。

　　房價也一樣。

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　　御橋、唐鎮(zhèn)能賣多少錢，要看主力買家愿意花多少。

　　主力買家很清晰，就是浦東上班的高學歷家庭，要上班方便、要房齡新、要學校好。

　　張江、陸家嘴、金橋匯集了大量的985碩士、博士，他們對孩子的預期是，最差讀個一本。

　　自己上海交大畢業(yè)，總不能眼睜睜的看著孩子上大專。

　　他們卷啊卷的，就卷出了學區(qū) 。

　　動遷戶聚集的地方，學校都很普通。

　　父母可能沒什么學歷，完全沒吃到教育紅利，但是動遷分了不少房子，生活水平不比985畢業(yè)的差。

　　卷什么教育，你們打工十幾年都賺不到我一套房。

　　長寧的富人區(qū)衰退也很簡單，外國人不再高高在上。

　　收入最高的現在是互聯網、金融、人工智能，不是外企白領。

　　拼多多的員工，收入不比聯合利華低。

　　這些外企高管，很多也買不起/租不起上海的豪宅了。

　　很多人說長寧富人區(qū)衰退是房齡老，這是因果倒置。

　　如果長寧富人區(qū)一個勁的漲，分分鐘給你動遷整出空地建豪宅。

　　徐匯為什么動遷快？徐匯濱江豪宅12萬漲到18萬，動遷能賺錢了。

　　當然還有一個原因，現在長寧涉外氛圍也下滑了。

　　外國人現在沒必要都住長寧，現在全上海都有。

　　很多外國人反而住風貌區(qū)了，喜歡下班喝喝咖啡去酒吧，風貌區(qū)更適合。

　　由兩極化變?yōu)槿痔煜拢L寧的富人區(qū)受到重擊。

　　三分天下十幾年，三個人群中外國人衰退最明顯。

　　日韓企業(yè)很多都搬回去了。

　　長寧的富人區(qū)受到第二次重擊。

　　外地人崛起最明顯。

　　上海火爆的前灘、徐匯濱江、大虹橋，有很多外地精英身影。

　　現在連黃浦的豪宅，也三分之二靠外地精英買了。

　　未來上海樓市的主力買家還會變化，最大的變化就是很多老人退出市場。

　　尤其是本地人。

　　2020年第七次人口普查，上海本地人最多的年齡組是55-74歲。

　　20-24歲的有44萬人，60-64歲的竟然多達150萬人。

　　現在過去5年多，55-75歲這批人來到了60-80歲。

　　目前都在世，人數超過500萬。

　　30年前，他們曾經是樓市主力買家，是三分天下的主角之一。

　　5年后，他們會陸續(xù)退出市場。

　　這段話很多人不愛聽，但是上海人的預期壽命就是男性80.26歲、女性84.3歲。

　　20年后，這個見證過上海崛起、在樓市風云一時的群體完全退出舞臺。

　　他們曾經重倉的區(qū)域，將有大量房源拋售，至少有200萬套。

　　沒辦法，這個人群未來每年會去世25萬人，高峰能到30萬人。

　　每年拋出來10萬套房子很正常。

　　上海一年二手房才20多萬套交易，這個影響夠大了。

　　這些區(qū)域無論是商業(yè)配套、公共設施、城市環(huán)境、既定的居住氛圍，都是匹配這些老人的。

　　現在活躍的主力買家，大概率不會接盤。

　　更重要的是，市場共識也會發(fā)生變化。

　　共識無非是取各個群體最大公約數，群體變了，共識會重新建立。

　　有規(guī)劃部門的朋友反應，最近某些地方動遷提速，跟老人減少有關。

　　有些老人有濃厚的故土情結，不想搬遷，現在他們正在減少。

　　往大了說，未來人口結構變了，上海的地段秩序都要變。

　　普通人對地段的理解，基本都是青春期奠定的。

　　青春期上海咋樣，他們腦海中秩序就咋樣。

　　最認可長寧地段的，是70后、80后，他們成長的年代古北就是高貴的代名詞。

　　2020年后出生的，不管是上海人、外地人、外國人，都不會對古北產生那種情結。

　　他們一出生上海就這樣，徐匯濱江是富人區(qū)，東外灘是中產社區(qū)，周浦是城鄉(xiāng)結合部。

　　這個認知可能會伴隨他們一生。

　　之前環(huán)二發(fā)過一個視頻，說市區(qū)地段變了，很多人留言不認可，說人民廣場是永遠的中心，國際飯店是上海坐標原點。

　　國際飯店被定位坐標原點，是1950年的事情，當時上海建成區(qū)80平方公里。

　　現在是2026年，上海建成區(qū)近1300平方公里。

　　1950年定的中心，還有意義嗎？

　　都大學畢業(yè)十幾年了，工作不如意，跟領導說我很優(yōu)秀啊，我幼兒園拿過小紅花，你得給我升職加薪。

　　你看看領導搭理你嗎？

　　這個課題非常大，我們會陸續(xù)推出相應的區(qū)域分析。