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（提問房哥入口）

問：房哥總結一下，150萬高新上班怎么選？

答：過去150萬總價是西安買房的最低門檻，高新門檻是200萬，但如今隨著二手房降價，150萬高新的二手房也能挑了，主要選擇有三條線：

高新區域，丈八北路沿線，天朗藍湖樹、玫瑰公館、龍城銘園、利君明天、鴻基新城、春風心語、秋月苑都已進入預算內，不算周邊頭部小區，但高新學區，房齡較新，戶型選擇多樣。

雁塔區域，大寨路沿線，華洲城、銘城、恒大城、金輝悅府、融僑城、宏觀府麒麟山等，不少小區二手房單價已經破萬，確實城建面貌一般，房齡不算新，但生活便利，距離高新更近。

雁塔區域，西灃路沿線，融創西安宸院、金地西灃公元、萬科高新華府等，最小面積的三室都進入預算內，房齡更近，公元商業齊全，對于工作在高新錦業路沿線的重點可看。

房源推薦：

問：200萬預算四室，紡織城上班，考慮小孩上小學？

答：由于深處老城區，紡織城周邊的新房供應極少，二手房集中在客運站周邊，房齡普遍10年以上，包括高科綠水東城、榮民公園學府、普華淺水灣等，區域內有民辦濱河，但不劃學區，東城六小和東城二校也是普通公辦。

第二個區域可以考慮穆將王周邊，200萬預算，四室，有中鐵建花語城，小區環境很好，對應延河小學，向東有中海云錦，算周邊二手天花板小區，對應 東城一小五星分校。

小區實景：

這么多年了，紡織城還是那個樣子，煙火氣十足，新房寥寥無幾，有沒有可能搬出來，往幸福林帶走，無論是金茂幸福曉棠、中建悅廬幸福序，居住環境，城市面貌，學校配套都更好。

問：總價100萬，雁塔區90㎡小三室如何選，房齡10年，希望學校好一些？

答：雁塔的面積非常大，如今的曲江和高新都是雁塔區范圍，比較純粹雁塔二手房小區，基本都圍繞南三環沿線，分為電子城片區和西部大道片區。

雖然房價降了不少，但單價一萬左右的三室，次新小區，還要求較好學校，很難同時滿足，很大可能是一般學校，且兩室居多。

（總價100萬附近二手房）

西部大道沿線，融創西安宸院、金地西灃公元、中央公園、萬科高新華府等，總價預算要在150萬左右，品質差一點的竹園陽光嘉苑、盛世長安在預算內。

電子城周邊，融僑馨苑、世家星城、紫郡長安等二手房也在這個預算內，新房有辰宮紫云境，產品舊一點，但樓間距大、現房即買即住，100萬預算小三室很寬裕。

問：不懂就問，交大陸港的口碑到底怎么樣？

答：對于一個去年剛剛開學，辦學時間不足一年的學校，師資、生源、管理團隊都在沉淀的情況下，談口碑是沒有基礎的，這和新公司是一樣的，再好的團隊，能否轉化為業績，需要時間沉淀，沒幾屆畢業生可不行。

作為港務區秦漢北片區的最重要配套，交大陸港的硬件很不錯，且在今年又補齊了高中，是港務區第四個落地的 小初高一體化的學校，此前是鐵一中陸港、高新一中陸港、陜師大陸港。

學區范圍內，基本都是商品房，招商城市主場、梧桐書院、攬閱、綠城桂月云翠、中糧悅筑云朗等，陸續都在交付，入住率提升也很快。

給交大陸港時間，秦漢北的發展還靠這里的成績，畢竟附近還有大量的土地要開發。

《宰相劉羅鍋》中說：說你行你就行，不行也行，說你不行你就不行，行也不行，交大陸港對區域意義重大，但不要過高追求學區溢價就行。

問：長安萬科小學和中學聊一聊？

答：在長安公辦教育不夠給力的情況下，過去周邊商品房幾乎都是自建的民辦學校，比如萬科城和師大小學、初中、萬景和湖濱學校、雅居樂和湖居筆記小學，融創和興華小學等等。

通過開發商代建確實短期內解決學位矛盾問題，但遇到民轉公政策后，就有很多變數，比如萬科城小學，中學，去掉了陜師大牌子，但辦學多年，積累了穩定的師資和生源，周邊家長依舊愿意高價買指標房，付民辦高學費。

但萬科城配套示交由美林小學承接舉辦，雖然說是名校+資源整合，但弱小扶持強校，家長并不買單，最新的進展是學校舉辦方承諾六個不變，包括舉辦者身份、學校名稱、管理團隊、招生政策、教育理念、秩序等。

且當年購房合同上也明確，萬科和師大合作辦學協議，有效期到2034年2月，還有八年時間。

問：熙地港上班，招商林溪書院值得等嗎，愛知中學怎么樣？

答：從距離上看，這是最近的，市府周邊開發較早，基本沒有土地供應，目前能看的就是徐家灣板塊，前兩年的保利未央璞悅，以及剛剛面世的招商林溪書院。

一路之隔的愛知中學未央校區，九月開學已經在招生咨詢，今年的學區里就包含招商林溪書院，作為老牌名校跨區開學的第一個分校，期待值很高，學校細節要等九月開學后才知道。

小區本身，地是未央城建拿的，招商代建開發，前者有土地優勢，后者有產品優勢，算是強強聯合，過去這幾年，招商在交付能力，實景兌現，熟人社區的營造上非常成功，妥妥的西安一梯隊央企。

五月鳳城五路的林嶼縵島剛剛清盤，林溪書院接棒，很多人也在等這里，林溪的優勢在于產品更新，會所還會升級、且小區地塊更大，景觀有更多發揮空間。

問：房哥，蓮湖區房子有推薦嗎，全是老破小，下不去手？

答：城西電工城，城東紡織城，老城更新，處境差不多，進來的人出不去，出去的人不回來，蓮湖稍好的是地處二環邊，北邊是經開，南邊是高新，生活交通更便利。

蓮湖區10年次新房，基本都集中在大興新區，以大興東路為主干道，旁邊的融創御園、蘭園、天朗大興郡、龍湖水晶酈城、金輝C園、中南青樾等，高層為主，少量帶洋房。

優勢是商圈林立，生活極為方便，煙火氣十足，短板是居住密度高，沒有頭部的教育資源，一旦遇到小孩上學，很多土著第一時間考慮換房擇校。

目前新房等待供應的主要是西電片區改造，第一個面世的中天啟悅，產品挺好，高贈送四代宅，備案價高，但首開有15個點的優惠，后續融投、九臻還有新房面世。

蓮湖作為老城，就地置換需求強烈，但沒有太好學校是短板，亟待名校+落地官宣。

問：西部大道周邊，婚房需求，200萬預算新城首府之外還有什么可選？

答：交付時間最新的就是新城首府和金地中央公園一期，且都是大面積和精裝修，小區環境也不錯，新城的短板在于地塊太小，且小開發商后續在西安沒有項目，物業沉淀能力有待考驗，二選一反而金地臨公園優勢更大。

剩下就是繞不開的融創西安宸院，也是精裝修，小區更大，200萬預算以高層大面積邊戶為主，選擇房源很多，對應的雁塔七小、四中也都是陜師大體系。

這個周邊的房子很多人都是當首套自住，一旦預算充足，就會考慮置換到高新或者曲江，區域上限不高，還是要考慮流通性，融創流通性比新城也要好，具體分析有文章可看：

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今年，我從業第11年，最大的感觸是買房人的進步，大家在知識，認知，尤其是風險意識上，相比十年前，有質的飛躍。

對我們而言，專業與理性的價值被重新重視，房哥也將重新出發，聚焦買房咨詢服務，長期主義，買家立場，理性溝通，互助互利。

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作者：Kikyo

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