撰文 | 花姐

出品 |樓花網(wǎng)

北京頂豪出場，姍姍來遲。

2月26日，中海安瀾北京的首個網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，終于出來了：

1、已網(wǎng)簽1套，位于洋房區(qū)10#2單元602室，面積183.36平米，成交價14.03萬元/平，金額2572.91萬元。

2、有17套房源顯示為已預(yù)訂狀態(tài)。全部為洋房，分布在9#-10#、13#-16#的不同樓層中。

此刻，距離它去年11月28日取得預(yù)售證，已過去了94天；如果從拿地之日算，更是走過了346天。

中海安瀾北京是2025年北京樓市的地王——樓面價10.23萬元/平。它是中海地產(chǎn)的燈塔項(xiàng)目，備受關(guān)注。

它實(shí)際會賣什么價？認(rèn)購得如何？

從僅有的一套數(shù)網(wǎng)簽據(jù)看，中海安瀾北京的優(yōu)惠力度似乎不小，較15.99萬元/平的預(yù)售價，打了近88折。

但，這并不能代表它完整的價格體系：

1、目前在售的只有洋房產(chǎn)品，北區(qū)的疊墅產(chǎn)品，建委網(wǎng)站顯示，并未開售；

2、成交房源并非洋房主力戶型，屬于“邊角料”的頂退戶型，優(yōu)惠力度大點(diǎn)，也屬正常。

換句話說，14.03萬元/平，很可能是中海安瀾北京的起步價。

花姐統(tǒng)計(jì)了中海安瀾北京包括已預(yù)訂在內(nèi)18套房源，其中210平7套、270平4套、310平2套、頂退戶型5套。

它們的平均預(yù)售價為15.94萬元/平，花姐推測，其洋房的實(shí)際成交價，大概在14.5萬元/平左右。

這個利潤已經(jīng)足夠豐厚了！縫差超過了4萬元/平。功德寺雙子為3.5萬元/平。

春節(jié)假期過后，中海安瀾北京的一些業(yè)主也陸續(xù)返回北京，相信它的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)會陸續(xù)出來，疊墅產(chǎn)品一旦開售，價格也會一路走高。

它的真實(shí)房價，還是懸念重重。

自從去年拿地開始，中海安瀾北京低調(diào)到了塵埃里。

針對它已拿證的全部產(chǎn)品，花姐做了一份“一房一價”透視分析，僅供選房參考。

一、疊墅

中海安瀾的疊墅，在北區(qū)的1-8#。

疊墅分上疊、下疊和平墅三種，共計(jì)60套。

三者的均價：下疊>上疊>平墅，背后大概是有贈送面積多寡的因素。

從價差上看，上疊比下疊便宜6607元/平和6726元/平。

差異最大的是4#和6#的1單元01戶型，4樓比1樓便宜了6805元/平米。

這兩棟的下疊101戶型，是為疊墅區(qū)域的樓王，單價18.72萬元/平米，總價6800多萬元。

價差最小的是1#401和101，相差6406元/平米。

A、上疊

共24套，單套建面310-321平米，均價17.65萬元/平米，5547萬元/套。

1#101單價最低：16.98萬元/平米，東邊緊挨圍墻；6#2單元401、3單元402總價最低：5538萬元，原因是戶型小，每套311平米，但該戶型單價不低，17.83萬元/平米。

單價最貴的：有2套為18.04萬元/平米，分別為4#和6#的1單元401，都是東端戶，視野好，總價分別是5666萬元和5632萬元；

總價最貴的：3#和5#的402，達(dá)5701萬元，這兩套戶型都是西端戶，視野好。

B、下疊

共24套，單套建面為364-374平米，均價18.29萬元平米，6760萬元/套。

1#101單價最低：17.62萬元/平米，東邊緊挨圍墻；

7#1單元101總價最低：6513萬元，建面365平米，單價17.84萬元/平米。

單價最貴的：有11套為18.5萬元/平米，分別是4#1單元101、102、2單元102；5#102；6#3單元101、2單元101、1單元101，3#102，8#1單元101。

總價最貴的：3#2單元102和5#2單元102，6913萬元。

C、平墅

共12套，單套建面為369-378平米，均價17.18萬元/平米，6380萬元/套。

1#301單價和總價最低：16.65萬元/平米，6191萬元/套。

4#和6#的1單元301單價最高：17.48萬元/平米，總價分別為6492萬元、6453萬元。4#和6#的視野最佳。

單套總價最高的，是3#301和5#301，都是6519萬元，單價為17.22萬元，面積為378平米。

小結(jié)：中海安瀾的1#最弱，4#和6#最強(qiáng)勢。花姐很奇怪，在小區(qū)東西中軸線上的7#和8#，定價并不高。

大概有兩個原因：1、中軸線上有下沉廣場，人多些，私密性也差點(diǎn)；2、雖然7#和8#和前排的樓間距稍寬，但畢竟9#和10#是6層洋房。

二、洋房

中海安瀾洋房共計(jì)8棟：9-16#，5至6層高，頂層有退臺，外加混在疊墅4#和8#的西端戶。

它的戶型分兩類：標(biāo)準(zhǔn)層和頂層異型戶型。

異型戶型里，183平米13套、160平米3套、213平米10套、144平米8套；標(biāo)準(zhǔn)層戶型分210平米、240平米、271平米、313平米和366平米五個面積段，但戶型款式就更多了。

由于面積段豐富，洋房的一房一價，花姐按樓棟來排布。

A、4#和8#西端戶

它們的西面都臨樹村路，位于所在樓棟的3單元，一層一戶。

先看4#：它的3單元共6層，101和201戶型為276.49平米，單價分別為15.14萬元/平米、14.04萬元/平米，價差11058元/平米。

3-6層的面積都是311平米，3樓比2樓貴5528元/平米。最貴單價和總價為501戶型，16.25萬元/平米、5054萬元。

再看8#：其3單元也為6層，201和101戶型為205.61平米，單價分別為15.13萬元/平米、14.03萬元/平米，價差11057元/平米；

3-6層的面積都是240平米，3樓比2樓貴5528元/平米。最貴單價和總價為501戶型，16.24萬元/平米、3892萬元。

4#和8#西端戶的定價差不多，最大的區(qū)別是8#的每套面積，小了70平米左右，主要是南面靠近大門。

不過，從總價考慮，8#的洋房是個不錯的選擇。

B、9#

9#的標(biāo)準(zhǔn)層戶型為271平米左右、頂層184平米，位于中軸線的東南面。

它有一個不足點(diǎn)，1單元南面有座長27.9米、高4.3米的配套樓，最近距離僅有7.47米。

這導(dǎo)致1單元的均價，比2單元要低6000元左右/平米。

其中1單元東戶101和601的價格最低，分別是14.33萬元/平米和2919萬元。

但很奇怪的是，1單元東端戶501最貴：4555萬元；1單元西戶502單價最高：16.73萬元/平米；

2單元東戶101單價也比較低，為14.85萬元/平米；2單元東戶601總價較低：3003萬元。

2單元西端戶502單價和總價最高：17.41萬元/平米和4733萬元。

價差：頂層比次頂樓便宜6634元/平米；2層比1層貴11056萬元/平米；3層比2層貴5528元/平米；4、5層的價差約2765元/平米，差異不大。9#中間戶之間，相差3200元/平米左右。

C、10#

10#標(biāo)準(zhǔn)層戶型為271平米左右、頂層184平米；

該棟樓的位置，優(yōu)于9#，擬售均價16.17萬元/平米，比9#高出2900元/平米。

1單元東端戶501單價和總價最高：17.4萬元/平米、4722萬元；1單元西戶101單價最低：14.85萬元/平米；1單元西戶頂層602總價最低：2996萬元。

2單元東戶501單價和總價最高：16.73萬元/平米、4526萬元，在中間位置；2單元西端戶102單價最低：14.44萬元/平米；2單元西端戶頂層602總價最低：2932萬元。

價差：頂層比次頂樓便宜6634元/平米；2層比1層貴11056萬元/平米；3層比2層貴5528元/平米；4層、5層的價差約2765元/平米，差異不大。10#中間戶之間，相差3200元/平米左右。

D、11#

11#的南面很清爽，戶型很豐富，標(biāo)準(zhǔn)層210平米、281平米、312平米，頂層160平米、188平米和214平米。

1單元西戶一層101單價最低：14.35萬元/平米；1單元西戶頂層502總價最低：2513萬元；1單元東端戶401單價和總價最貴：面積281平米、16.6萬元/平米、4665萬元。

2單元東戶101單價最低：15.27萬元/平米；2單元東戶501總價最低：3448萬元；2單元西端戶402單價和總價最高：17.26萬元/平米和5405萬元。

價差：2單元頂層比次頂樓便宜9951元/平米——價差大；2層比1層貴11057萬元/平米；3層比2層貴5528元/平米；4層比3層僅貴2211元/平米。

E、12#

12#的標(biāo)準(zhǔn)層為272平米、312平米，頂層為213平米和184平米。

它南面有車庫出入口，位置其實(shí)不如11#，但均價比11#還高出3100元/平米——16.44萬元/平米。

1單元西戶一層101單價最低：15.49萬元/平米；1單元西戶頂層502總價最低：3484萬元；1單元東端戶401單價和總價最貴：17.47萬元/平米、5463萬元。

2單元西戶101單價最低：14.63萬元/平米；2單元東戶502總價最低：2938萬元；2單元東戶401單價和總價最高：17.26萬元/平米和5385萬元。

價差：2層比1層貴11057萬元/平米；3層比2層貴5528元/平米；1單元、2單元東戶的頂層與次頂層價差9951元/平米、4層比3層僅貴2211元/平米。

F、13#

13#的標(biāo)準(zhǔn)層戶型為208平米、279平米和308平米，頂層為159平米、186平米和210平米。

該棟樓比11#位置強(qiáng)一些，起碼1單元沒有凸出來，價格也比11#貴1000元/平米。

1單元西戶一層101單價最低：14.36萬元/平米；1單元西戶頂層502總價最低：2524萬元；1單元東端戶501單價和總價最貴：16.75萬元/平米、4669萬元。

2單元東戶101單價最低：15.18萬元/平米；2單元東戶601總價最低：3420萬元；2單元西端戶502單價和總價最高：17.49萬元/平米和5395萬元。

價差：2單元頂層比次頂樓便宜9951元/平米——價差大；2層比1層貴11057萬元/平米；3層比2層貴5529元/平米；4、5層的價差僅2211元/平米。

G、14#

14#的標(biāo)準(zhǔn)層為276平米、312平米，頂層為213平米和184平米。

14#和12#的均價都是16.44萬元/平米，但花姐覺得14#好于12#，南面沒車庫。

1單元西戶一層101單價最低：15.29萬元/平米；1單元西戶頂層602總價最低：3488萬元；1單元東端戶501單價和總價最貴：17.49萬元/平米、5468萬元。

2單元西戶101單價最低：14.43萬元/平米；2單元東戶502總價最低：2942萬元；2單元東戶401單價和總價最高：17.28萬元/平米和5391萬元。

價差：1單元、2單元東戶頂層比次頂樓便宜9951元/平米——價差大；2層比1層貴11057萬元/平米；3層比2層貴5528元/平米。

H、15#

15#的標(biāo)準(zhǔn)層戶型很純粹，為210平米左右，頂層為144平米。

該棟樓位于整個小區(qū)東南角第一排，位置弱于同在第一排的16#。因而，15#的均價15.4萬元/平米，比16#低了1000元/平米。

1單元東端戶一層101單價最低：13.72萬元/平米；1單元東端戶頂層601總價最低：2197萬元；1單元西戶501單價和總價最貴：16.26萬元/平米、3401萬元；

2單元東戶101單價最低：14.04萬元/平米；2單元東戶601總價最低：2236萬元；2單元西端戶502單價和總價最高：16.36萬元/平米和3432萬元；

價差：2單元頂層比次頂樓便宜6634元/平米；2層比1層貴；11057萬元/平米；3層比2層貴5529元/平米；4、5價差2764元/平米。

I、16#

16#頂層主要是144平米、158平米和185平，標(biāo)準(zhǔn)層為209平米、278平米。

它是中海安瀾洋房里，唯一有3個單元的樓棟。

3個單元里，除了1單元101和3單元102，均價在14.15萬元/平米和14.21萬元/平米，其余單價都是14.04萬元/平米。

第一排頂層最低總價2231萬元，最高價為3單元502、4530萬元。

特別說明下，買15#和16#的業(yè)主可能撿漏。

花姐推測，南面的街坊路可能不對外開放，效仿朝陽區(qū)的中海萬吉玖序、金茂滿矅和紫京宸園，通州的縵云ONE。

價差：2單元頂層比次頂樓便宜6634元/平米；2層比1層貴；11057萬元/平米；3層比2層貴5529元/平米；4、5價差2764元/平米。

三、總結(jié)

中海安瀾的定價邏輯，有以下幾點(diǎn)：

1、疊墅：上疊戶型在310-321平米之間，均價在17.65萬元/平米，套均5547萬元；

下疊最貴，戶型在365-374平米之間，均價18.29萬元/平米，套均6760萬元；

上疊比下疊便宜6700元/平米左右，下至6400元/平米，上至6800元/平米。

2、平墅：單套面積在370平米左右，套均6380萬元，總價在6190萬元至6520萬元之間，單價17.18萬元/平米。

3、洋房：11#、12#、13#和14#是洋房的樓王產(chǎn)品，它們有一個共同的特色，絕大部分單元的首層價格抬高了，導(dǎo)致出現(xiàn)了頂層比次頂層出現(xiàn)了將近1萬元的價差，有點(diǎn)離譜。

4、從洋房整體的定價邏輯看，中海安瀾的2層要比一層貴1.1萬元/平米，3層比2層的價差在0.55萬元/平米，4層和5層的價差縮小，在2765元/平米左右，以對折增加價格。

按照海淀的規(guī)定，網(wǎng)簽價不得低于預(yù)售價9折。

從已取證的房源看，中海安瀾北京整體的預(yù)售均價，為16.38萬元/平米。它平均的網(wǎng)簽均價，應(yīng)在14.74萬元/平米。

也就是說，它疊墅的實(shí)際價格，將比洋房高出一大截。