謝逸楓：2月房價呈現震蕩態勢，樓市成交兩極分化

文/謝逸楓

樓市小陽春來臨前，淡季在新房市場表現無遺，二手房市場則熱鬧，呈現兩極分化的現象。最新第三方、地方數據顯示，2026年2月房價呈現震蕩態勢，熱點城市的樓市成交以一手房低迷，二手房火爆的局面。

樓市進入“淡季休整期”，值得一提的是因樓市整體行情較為平淡，政策端正在啟動新一輪發力，例如上海、廣州等城市，紛紛政策發力，為即將到來的樓市小陽春蓄力，為前期的政策效應和持續力進行接力。

2026年春節黃金周（2月16-22日），30城新房成交32萬平，環比降了74%，30城新房成交同比漲了43.2%，一線城市更猛，漲了80.9%。24城二手房成交同比飆升75.6%，一線城市直接漲了90.6%。

北京2026年2月樓市春節淡季疊加政策過渡期，二月樓市呈現"量縮價異動"特征。二手房成交占比達87%（網簽8129套/總成交9346套），成交環比暴漲144%，其中新房成交1217套，環比驟降51.2%，延續存量房主導格局。

新房均價飆升至60587元/㎡，環比上漲32%。近6月累計成交套數不足上月單月水平，顯示市場動能急劇衰減。房價上漲主因是核心區高價盤集中備案，如東西城、海淀等去化周期不足10個月的區域項目可能加速網簽。

2026年1月上海二手房成交量為22834套?，創近五年同期新高，同比上漲24.18%。環比2025年12月的2.3萬套下降0.5%；同比2025年1月成交的1.84萬套，上漲4447套，漲幅24.18%。成交量已連續三個月站穩2.2萬套以上?。

截至2026年2月27日，上海二手房網簽約10476套，預估2月將站上1.1萬套。2月25日，上海新政，非滬籍，外環內社保3年改1年；居住證滿5年，無需社保也可購房；公積金家庭貸款最高可達324萬元；未成年子女唯一住房免征房產稅。

2月（1月26日至2月25日）廣州市二手住宅網簽套數和面積分別為5598套、57.64萬平，環比下降36.97%和35.52%，同比下降10.83%和7.34%。1月-2月，廣州二手住宅共網簽14479套和147.04萬平，同比下降11.26%和10.03%。

樂有家數據顯示，2月工作日減少，深圳一二手房網簽量出現下滑。2月深圳一二手住宅合計網簽3636套。其中一手住宅總網簽量1297套，環比下降50%；二手住宅網簽量2339套，環比下降56%。二手房錄得量2876套，環比下跌58%。

2026年2月深圳二手住宅成交均價達到6.2萬元/㎡，環比上漲7.3%，這已是深圳二手房價格連續第三個月上漲。主要是源于市場結構性因素和經過長周期調整，價格逐步到位，市場預期及信心增強，企穩跡象明顯。

北京1月的二手房掛牌量，較3月前少了1.79萬套，2月又減少了3000多套，廣州12月的掛牌量由升轉降，深圳2月迎來拐點。當前重點50城的租金回報率已經達到2.08%，上海部分房價調整明顯的老破小片區，租金回報率更是達到3%以上。

2月全國重點監測37城法拍房掛牌45858套，法拍房住宅平均成交單價3.66萬/㎡，二手房住宅平均成交單價4.72萬/㎡，法拍房住宅成交折扣為7.75折成交。總體來看，北京、深圳、上海、廣州等熱點城市的法拍房掛牌下降。

2月中指數據顯示，100城新建住宅平均價格為17107元/平，環?下跌0.04%，同?上漲 2.37%（1月17114元/平，環比上漲0.18%，同比上漲2.52%）。從漲跌城市個數看，15個城市環?上漲，84個城市環?下跌，1個城市持平。

100城??住宅平均價格為12835元/平，環?下跌0.54%，跌幅較上?收窄0.31 %，同?下跌8.78%（1月12905元/平，環比下跌0.85%，收窄0.12%，同比下跌8.67%）。從漲跌城市個數看，5個城市環?上漲，95個城市環?下跌。

分城市能級來看，其中?線城市新建住宅價格環?下跌0.07%，同?上漲6.51%；?線城市環?上漲0.08%，同?上漲1.70%；三四線城市環?下跌0.23%，同?下跌2.34%。?線城市??住宅價格環?下跌0.42%，同?下跌7.85%。

而?城市線環?下跌0.57%，同?下跌9.44%；三四線城市環?下跌0.54%，同?下跌8.51%。總體新房的房價環比止漲轉跌，震蕩不止，一二線城市同比上漲，受結構性影響，而二手房價環比跌幅收窄，同比跌幅大。

因此，新房下降，主要是假期房企普遍推出購房節、降價促銷等活動，新推項目整體較少，以存量項目去化為主有關。而二手房價下降，與二手房市場掛牌、交易活躍度季節性回落、二手房的房價結構性回調有直接的關系。

克而瑞數據顯示，2月典型百強房企實現單月銷售操盤金額1234.2億元，前2個月累計實現銷售操盤金額2888.7億元。百強房企1月實現銷售操盤金額1654.5億元，而2月，整體操盤金額環比縮水超兩成，少了420億元。

土地市場依然是兩極分化，熱點城市火爆，非熱點城市低迷。中指數據顯示，2月全國300城住宅用地平均溢價率為11%，顯著上升，核心城市優質地塊高熱，廣州、成都、上海、杭州等地塊溢價率超過20%。

數據顯示，前2月100強企業拿地總額950.4億元，同比下降52.4%，降幅較上月基本持平。受春節假期影響，土地供應縮量，且上年基數較高，房企拿地規模同比未出現明顯改善。從拿地企業來看，央國企仍然是主力。