17年前，北京朝陽區(qū)廣渠路發(fā)生了一場土拍戰(zhàn)。

10多家房企經(jīng)過97輪競價(jià)，中化方興以40.6億元，爭奪廣渠門15號(hào)地塊，樓面地價(jià)達(dá)1.6萬元/平，成為北京土地公開出讓以來的“雙料地王”。

那天，潘石屹在拍賣會(huì)結(jié)束后，還好奇地問了中化方興的人：“你們是哪家公司啊？”

在那片土地上，誕生了廣渠金茂府。金茂府，也成了豪宅的代名詞。

后來，不僅中化方興更名為中國金茂，更帶火了“廣渠路”，成了京城豪宅板塊的一員。

17年后，廣渠路恐怕又要火一把了。

截至目前，至少有9塊住宅用地，在這里浮出水面，1宗在東四環(huán)內(nèi)，8宗在東四五環(huán)中間。

廣渠門搶地大戰(zhàn)，正在醞釀之中。

作為這個(gè)高端板塊的締造者，中國金茂或?qū)⒃俪鍪帧?/strong>

在陶天海接任中國金茂掌門后，推出全新的“金、玉、滿、棠”產(chǎn)品系。

截至目前，后面三個(gè)產(chǎn)品系，已在多個(gè)城市落地，唯獨(dú)最高端的金系缺席。

現(xiàn)在，陶天海的機(jī)會(huì)來了。

他曾在一些內(nèi)部場合表示，2026年要在北京打造新的金茂府，是絕對的升級版本。

而廣渠路這兩宗地，是首選之地。

花姐推測，老金茂府對面的南磨房鄉(xiāng)地塊，是最佳選擇。

一、南磨房鄉(xiāng)地塊

早在2025年5月6日，朝陽區(qū)南磨房鄉(xiāng)廣渠路公示了規(guī)劃綜合實(shí)施方案，核心包括1塊宅地、2塊商業(yè)服務(wù)用地：

1、宅地0409-10地塊：占地3.47公頃，規(guī)劃建面9.72萬平米，容積率2.8，建筑高度80米。東西長310米，南北長110米。

2、商業(yè)服務(wù)用地：03號(hào)地占地1.09公頃、建面3.82萬平米、限高80米；04號(hào)地占地建面2萬平米，限高80米。它們會(huì)建成寫字樓。

它們的北面一路之隔，就是大名鼎鼎的廣渠金茂府。

這一次，時(shí)隔17年，中國金茂是否會(huì)回到起點(diǎn)的地方，再造一座金茂府呢？

花姐預(yù)計(jì)，這三塊地大概會(huì)打包捆綁入市，爭奪會(huì)比較激烈。

二、28號(hào)線廣渠東路八地塊

2月14日，北京規(guī)自委公布了朝陽區(qū)地鐵28號(hào)線廣渠東路車輛段片區(qū)，城市更新項(xiàng)目規(guī)劃綜合實(shí)施方案，規(guī)劃用地面積約92.8公頃，地上建筑規(guī)模約81.8萬㎡。

從文字表述上看，這是一個(gè)優(yōu)化后的方案，大概也會(huì)是終版方案。

上一版方案，曾在2025年7月3日公示過。

花姐對比前后兩版方案，大致有如下特點(diǎn)：

1、東北角的兩幅商業(yè)服務(wù)業(yè)用地（原0414-26、27），合并為1幅住宅用地（現(xiàn)0414-20），使住宅地塊從7塊變成8塊，建筑規(guī)模約61.5萬㎡。

2、將原來集中在地塊中間的教育用地打散，分配到東邊的0414-23、26住宅地塊的西面。

3、0414-20、26住宅地塊內(nèi)，含規(guī)劃軌道交通地下線。這是哪條地鐵線，尚不清楚。

地鐵下穿的樓盤，有豐臺(tái)的中海豐和叁號(hào)院，這種項(xiàng)目須有地鐵退線，令實(shí)際容積率增高，增加了樓棟排列難度。

4、八塊宅地分屬兩個(gè)街區(qū)：

0414街區(qū)五幅：06地塊2.98公頃、容積率2.2；20地塊2.56公頃，容積率1.8；21地塊6.96公頃，容積率2.5；0414-23地塊3.33公頃，容積率2.5；0414-26地塊2.85公頃，容積率2.3。

0416街區(qū)三幅：容積率均為2.5，限高80米：01地塊2.95公頃，02地塊2.31公頃，03地塊2公頃。

5、地鐵28號(hào)線的廣渠路站、廣渠路東站，設(shè)在0414街區(qū)內(nèi)。

這條地鐵線的起點(diǎn)位于朝陽區(qū)東大橋站，終點(diǎn)至廣渠東路站，全長8.9公里，全線均為地下線，預(yù)計(jì)2029年開通運(yùn)營。

簡而言之，廣渠門東路這兩個(gè)街區(qū)，含“鐵”量非常高，交通方便，有地鐵7號(hào)線和28號(hào)線加持。

此外，還有6塊中小幼學(xué)校用地、占地8.35萬平米（建面近6萬平米）的體育場館、4.6萬平米的商業(yè)等。

這次調(diào)規(guī)，最大的變化是，將原來的0414-26、27地塊變性，從商業(yè)服務(wù)變成宅地。

三、四環(huán)外的低密豪宅

0414-20地塊的容積率只有1.8，這是東四環(huán)外，簡直太瘋狂了！大概是空前絕后吧。

當(dāng)然，0414-20地塊也有自己的弱點(diǎn)，一條地鐵下沉東北角。如果加上地鐵退線，它的實(shí)際容積率將從1.8增至2.2左右。

花姐對比朝陽區(qū)近兩年來的供地，它們的容積率如下：

北京宸園2.5-2.8，中海萬吉玖序2.8，紫京宸園與璞樾2.6，懋源松榆里項(xiàng)目2.8。連17年前的廣渠金茂府，容積率也達(dá)到了2.25。

從目前看，0414-20地塊最直接的新盤對手，只有西南3.8公里外的懋源松榆里項(xiàng)目。

去年11月25日，懋源地產(chǎn)力戰(zhàn)7家房企，以50.24億元、樓面價(jià)6.21萬元/㎡、18.21%溢價(jià)，拿下0410-0001地塊。花姐預(yù)計(jì)，它的售價(jià)在10萬元/平米左右。

2月24日，懋源松榆里項(xiàng)目公示了報(bào)規(guī)圖，預(yù)計(jì)規(guī)劃了135平米、150平米、170平米、220平米和230平米五款戶型，共計(jì)499套。（詳見《北京豪宅專家，做了一道填空題》）

十分有趣的是，南磨房0409-10地塊、28號(hào)線廣渠東路0414-20地塊，以及懋源松榆里項(xiàng)目，它們的地塊長相差不多，均為東西細(xì)長條。

這種骨架，天生適合做大面寬戶型。

如今，懋源松榆里項(xiàng)目先走一步，其余兩個(gè)地塊尚沒有入市時(shí)間表。