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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

日前，位于大南門的開太百貨，1樓變身華為智能生活館。

華為智能生活館

作為溫州第一座現(xiàn)代百貨（區(qū)別于一百等更傳統(tǒng)的百貨），開太百貨曾在溫州風(fēng)靡一時，并在一定程度上奠定了大南門的市中心地位。

然而如今，當(dāng)商業(yè)綜合體崛起，再加上電子商務(wù)、消費降級的沖擊，以零售為主的百貨，明顯失去了競爭力，淪為昨日黃花。

當(dāng)百貨模式難以為繼，轉(zhuǎn)型勢在必行。

開太百貨主界面原貌

這一回，開太百貨引進(jìn)華為智能生活館，替代了原先的美妝業(yè)態(tài)，就是一個轉(zhuǎn)型大動作。

該品牌占據(jù)了1樓大部分面積，尤其是面朝十字路口的主要門面，成為其主要形象面。

開太百貨主界面現(xiàn)狀

從現(xiàn)場看，華為智能生活館人氣不錯，較此前的開太百貨有了明顯的提升，可見這一改變是成功的。

不過，受建筑面積、空間結(jié)構(gòu)等影響，開太百貨其他樓層的轉(zhuǎn)型，依舊艱難。

當(dāng)主入口被華為智能生活館占據(jù)，如今開太百貨2-3樓的入口，要從謝池巷口的西北門進(jìn)來。

謝池巷口的開太百貨大門

如今，開太百貨2-3樓依舊以服裝零售為主，也引進(jìn)了美容、美發(fā)等業(yè)態(tài)。

3樓部分區(qū)域，以及4樓，當(dāng)前空置，可見高樓層的招商相對艱難一些。

開太百貨2-4樓現(xiàn)狀（上下滑動查看更多）

至于另一側(cè)的開太漫生活館，如今包括餐飲、數(shù)碼、兒童游樂、教培、棋牌、網(wǎng)咖等，業(yè)態(tài)相對混雜。

其中，1樓部分餐廳已閉店，鋪位空置。

開太漫生活館現(xiàn)狀（上下滑動查看更多）

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除了開太百貨，溫州其他百貨也都在轉(zhuǎn)型中。

時代商圈的時代廣場、財富中心，曾經(jīng)是溫州知名高端百貨，但如今也都加速轉(zhuǎn)型。

其中，時代廣場1樓仍保留著菲拉格慕、鯊魚、ARMANI等少量高端品牌，維系著高端百貨的余韻。

時代廣場1樓現(xiàn)有高端品牌

1樓原先的美妝區(qū)域，除沿街的知名餐飲品牌外，其他內(nèi)部區(qū)域則引進(jìn)了新能源汽車、樂器、數(shù)碼等，相對較為混雜。

2樓也仍保留著少量服裝零售，還引進(jìn)了臺球、棋牌、劇院。

3樓已沒有服裝零售，除了幾家知名餐廳外，包括舞廳、KTV、脫口秀劇場。

可見，娛樂已成為時代廣場的重要業(yè)態(tài)。

時代廣場其他區(qū)域部分業(yè)態(tài)（上下滑動查看更多）

對面的財富中心，如今已絲毫不見奢侈品痕跡。

1-4樓包括新能源汽車、美容、美發(fā)、網(wǎng)咖、教培、數(shù)碼、娛樂、餐飲等業(yè)態(tài)，也有少量商鋪空置。

財富中心1-4樓部分品牌、業(yè)態(tài)（上下滑動查看更多）

至于B1層，原MUJI鋪位新掛了一座家居生活館的圍擋。

原H&M鋪位，部分區(qū)域?qū)⒁M(jìn)一家健身房，還有一部分至今空置。

這么看來，財富中心B1層沒有整體謀劃的打算，仍將分散出租。

財富中心B1層部分現(xiàn)狀（上下滑動查看更多）

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從以上案例可以看出，這些百貨轉(zhuǎn)型之后，確實變得更綜合了，但與真正意義上的商業(yè)綜合體，依舊存在極大的差距。

關(guān)鍵在于，這些百貨的硬件設(shè)施落后，存在規(guī)模小、空間結(jié)構(gòu)差、層高低、停車難等問題。

先天不足，就算后天再努力，也是事倍功半。

在此情況下，這些轉(zhuǎn)型后的百貨，普遍像個大雜燴，各類功能、業(yè)態(tài)未必能按一定規(guī)律布局，顯得有些凌亂。

有些娛樂業(yè)態(tài)盡管商業(yè)綜合體也有，但往往會放在邊角位置，卻在這些老牌百貨里，占據(jù)著核心位置。

時代廣場

所幸的是，這些百貨地段不錯，街頭人流量大，周邊居住、工作人口眾多，還是有商家愿意入駐的。

當(dāng)然，1樓尤其是沿街鋪位，更受商家歡迎。內(nèi)部尤其是3樓及以上，招商還是有些困難。

因此，像開太百貨那樣，將1樓幾乎整體打包給一家大品牌，形成大面積主力店，是一個明智之舉。

同樣地，像時代廣場單層面積稍大，也能引進(jìn)臺球、劇院、舞廳等對面積要求較大的娛樂業(yè)態(tài)。

財富中心

接下來，倘若零售品牌繼續(xù)撤出，這些百貨預(yù)計還會繼續(xù)轉(zhuǎn)型，甚至不排除零售品牌基本撤出、取消百貨模式的可能性。

倘若如此，這些百貨將名存實亡，甚至徹底消亡，成為大型裙樓商業(yè)。

到時候，除了面積大一些，其他方面將與一些裙樓商業(yè)區(qū)別不大，從而在溫州商業(yè)版圖中失去相應(yīng)地位。

曾經(jīng)新國光商住廣場的動感前線、聯(lián)合廣場的聯(lián)合百貨，都是先例。

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當(dāng)然，溫州也有轉(zhuǎn)型成功的百貨，即世貿(mào)銀泰百貨，它既完整保留了百貨模式，又成功轉(zhuǎn)型為商業(yè)綜合體。

2020年，世貿(mào)銀泰百貨接手了原世貿(mào)時尚中心B1-3樓，成為將其打造成B館。

經(jīng)過多年調(diào)改，如今世貿(mào)銀泰百貨B館已成為以餐飲為主、娛樂為輔、少量零售的功能區(qū)域，與A館的零售形成互補(bǔ)，使其具備了商業(yè)綜合體特征。

世貿(mào)銀泰百貨B館現(xiàn)狀（上下滑動查看更多）

至于百貨區(qū)域的世貿(mào)銀泰百貨A館，則完全保留了下來，甚至還有一些溫州獨家零售品牌，成為溫州少有的完整百貨。

非要說與此前有哪些區(qū)別，只是將原先8樓的多家餐廳，整體調(diào)整為一家大型餐廳。

世貿(mào)銀泰百貨A館現(xiàn)狀（上下滑動查看更多）

可以看出，具備更大的規(guī)模、更好的硬件設(shè)施，才是一座百貨向商業(yè)綜合體轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)條件。

而銀泰百貨的運營實力、招商資源、會員體系等，更是其平穩(wěn)運行、成功升級的重要保障。

當(dāng)然，在成功轉(zhuǎn)型的背后，世貿(mào)銀泰百貨也有遺憾。

因世貿(mào)銀泰百貨B館的4-5樓存在產(chǎn)權(quán)分散問題，并未納入其運營范圍，至今空置。

4-5樓的空置，不僅影響了世貿(mào)銀泰百貨的整體性，還導(dǎo)致A館與B館之間通道有限（僅B1層、3樓），割裂現(xiàn)象嚴(yán)重。

銀泰百貨B館4-5樓的空置區(qū)域

同時，世貿(mào)銀泰百貨B館的B1層，依舊有些區(qū)域空置。

比起其他商業(yè)綜合體的B1層，世貿(mào)銀泰百貨B館的B1層，并沒有招引像盒馬鮮生這樣的熱門超市，曾經(jīng)引進(jìn)的進(jìn)口超市、美食廣場也相繼失敗。

世貿(mào)銀泰百貨B館B1層部分區(qū)域現(xiàn)狀

那么今后，世貿(mào)銀泰百貨B館的B1層、4-5樓問題該如何解決？我們將繼續(xù)觀察。