不成立業(yè)委會也能換物業(yè)！代表都看不下去了：那些賴著不走的物業(yè)，該滾了！

從揚州文昌府鬧劇看物業(yè)亂象的法治破局

01

從揚州鬧劇說起：被解聘的物業(yè)，憑什么鎖著業(yè)主的家門？

2026年3月1日，揚州文昌府小區(qū)上演了一出令人窒息的荒誕劇：早已被業(yè)主大會依法解聘的珠港物業(yè)，非但拒不撤場，反而操控小區(qū)道閘，硬生生攔住業(yè)主車輛，不讓業(yè)主出門。

業(yè)主花一百多萬買的房，回家要等物業(yè)“恩準”，出門要被保安“放行”；業(yè)委會報警求助，民警到場調(diào)解半小時，保安仍態(tài)度強硬，甚至放狠話“下次沒那么容易”；當業(yè)委會提出要拆除違規(guī)道閘時，民警卻厲聲制止：“業(yè)主沒有權(quán)力拆除，這是違法。”可當被追問“保安有權(quán)不讓業(yè)主出門嗎？”時，現(xiàn)場只剩一片沉默。

這不是小說，是發(fā)生在法治社會的真實鬧劇。被解聘的物業(yè)賴著不走，合法的業(yè)主維權(quán)無門，連正常出行都成了奢望。這一幕，恰好戳中了全國無數(shù)小區(qū)業(yè)主的痛點：業(yè)委會成立難、運行難、行權(quán)難，更換物業(yè)過度依賴業(yè)委會，物業(yè)拒不退出、阻撓交接，業(yè)主的合法權(quán)利，在現(xiàn)實面前脆弱得不堪一擊。

就在業(yè)主們投訴無門、忍氣吞聲時，全國人大代表方燕的兩會建議，像一把利刃，刺破了物業(yè)行業(yè)的遮羞布：建議不成立業(yè)委會也能換物業(yè)，對嚴重侵害業(yè)主利益的物業(yè)公司強制清退！

02

代表發(fā)聲：物業(yè)亂象，早該動真格了

方燕代表在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)行《物業(yè)管理條例》的制度設(shè)計與實踐矛盾日益突出：業(yè)主大會與業(yè)委會“成立難、運行難、行權(quán)難”，更換物業(yè)必須先成立業(yè)委會，成了無數(shù)小區(qū)的“死結(jié)”；公共收益歸屬不清、監(jiān)管缺位，物業(yè)侵占收益、亂收費的行為缺乏剛性約束；更諷刺的是，物業(yè)一旦賴著不走、阻撓交接，業(yè)主竟無有效手段將其清退，只能眼睜睜看著“管家”變成“管家公”。

針對這些痛點，方燕代表提出了一系列直擊要害的建議：

1. 取消業(yè)委會前置門檻：不成立業(yè)委會也能換物業(yè)，無業(yè)委會小區(qū)可由街道、社區(qū)指導業(yè)主直接表決，暢通解聘、選聘與交接流程。
2. 強制清退劣質(zhì)物業(yè)：建立物業(yè)信用評價體系，將服務(wù)質(zhì)量、收費規(guī)范、投訴處理納入信用檔案，對嚴重失信、侵害業(yè)主利益、拒不整改的企業(yè)，依法限制市場準入、強制清退，實現(xiàn)“劣者出局”。
3. 強化交接剛性約束：明確前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿自動終止，原物業(yè)必須無條件退出并完成資料、資產(chǎn)、場所全交接；逾期不交接的，由住建、街道、公安等聯(lián)合執(zhí)法清場，依法處罰并納入失信黑名單。
4. 規(guī)范公共收益與維修基金：建立公共收益、維修基金的公示、審批、審計、追蹤制度，嚴防挪用、浪費，確保業(yè)主的錢真正花在實處。

這些建議，字字戳中物業(yè)亂象的命門，說出了億萬業(yè)主不敢說、說不出、說了也沒人聽的心里話。

03

物業(yè)亂象的本質(zhì)，是“劣幣驅(qū)逐良幣”的荒誕循環(huán)

揚州文昌府的鬧劇，絕非個例。它是全國物業(yè)亂象的一個縮影，背后是一套令人窒息的荒誕邏輯：

1. 被解聘者反成主人，守法者反成囚徒

《民法典》明確規(guī)定，業(yè)主有權(quán)依法更換物業(yè)服務(wù)人。可現(xiàn)實是，業(yè)主大會投票解聘了物業(yè)，物業(yè)卻賴著不走，占據(jù)小區(qū)、控制門禁，把業(yè)主的家變成了需要“恩準”才能進出的牢籠。

這像極了舊社會的怪象：主人寫下辭退書，仆人不僅不離開，反而占了庭院、鎖了大門，對主人說：“你要進出，得看我臉色。”物業(yè)心里比誰都清楚：我不違法，我只是賴著；我不施暴，我只是攔著；你拿我沒辦法，因為你比我守法。

守法成了業(yè)主的枷鎖，耍賴成了物業(yè)的通行證。當法律只約束業(yè)主的“過激”，卻不追究物業(yè)的“侵權(quán)”，小區(qū)治理就徹底顛倒了黑白。

2. 收費積極如旋風，服務(wù)擺爛如爛泥

物業(yè)的雙標，早已是行業(yè)常態(tài)：

1）收物業(yè)費、停車費：短信轟炸、上門催收，準點得像鬧鐘，少交一分都不行；

2）做保潔、修設(shè)施、保安全：能拖就拖、能躲就躲，業(yè)主反映問題一律“已讀不回”；

3）公示公共收益、維修基金：遮遮掩掩、含糊其辭，問就是“商業(yè)機密”；
4）被投訴、被檢查：立馬認慫、承諾整改，轉(zhuǎn)頭照舊擺爛。

方燕代表一針見血：物業(yè)服務(wù)“貨不對版”，收費明細不透明，更換物業(yè)難，這些痛點，早已成了壓在業(yè)主身上的三座大山。 業(yè)主花錢買的是服務(wù)，不是氣受；是安心，不是牢籠。可偏偏有些物業(yè)，把自己當成了小區(qū)的“土皇帝”，把業(yè)主當成了可以隨意拿捏的“韭菜”。

3. 信用缺失的行業(yè)，必然滋生無賴的土壤

為什么物業(yè)敢賴著不走？為什么敢攔業(yè)主、鎖大門？本質(zhì)上是違規(guī)成本太低，守信收益太少。

現(xiàn)行制度下，物業(yè)賴著不撤、阻撓交接，最多被約談、被警告，不痛不癢；而業(yè)主維權(quán)，卻要耗費大量時間、精力，甚至還要承擔“違法”的風險。這種“劣幣驅(qū)逐良幣”的循環(huán)，讓越來越多的物業(yè)學會了“擺爛”：反正賴著也沒人管，反正坑業(yè)主也沒代價，不如躺著賺錢。

方燕代表提出的“強制清退”“信用懲戒”，正是要打破這個循環(huán)：讓守信的物業(yè)得到激勵，讓失信的物業(yè)付出代價，讓“劣者出局”成為行業(yè)常態(tài)。只有讓物業(yè)明白，侵害業(yè)主利益，不僅賺不到錢，還要被清退出場、列入黑名單，才能倒逼物業(yè)回歸服務(wù)本質(zhì)。

04

業(yè)主的春天，終于要來了嗎？

揚州文昌府的道閘，終有被打開的一天；但橫亙在業(yè)主與物業(yè)之間的那道“心閘”，卻需要制度的力量才能真正打開。

方燕代表的建議，像一道光，照亮了業(yè)主維權(quán)的前路。它告訴我們：業(yè)主的權(quán)利，不是擺設(shè)；物業(yè)的責任，不是空話；法治的力量，終會擊穿無賴的壁壘。

我們有理由相信，當“不成立業(yè)委會也能換物業(yè)”成為現(xiàn)實，當“強制清退劣質(zhì)物業(yè)”落地執(zhí)行，當公共收益、維修基金真正透明公開，那些賴著不走、刁難業(yè)主、侵占利益的物業(yè)，終將被掃進歷史的垃圾堆。

對物業(yè)說一句：別再把業(yè)主的寬容當成你耍賴的底氣，別再把監(jiān)管的力度當成你整改的壓力。服務(wù)是本分，守法是底線，賴著不走，贏的是一時利益，輸?shù)氖钦麄€行業(yè)的未來。

對業(yè)主說一句：別再忍氣吞聲，別再自認倒霉。你的每一次投訴，每一次維權(quán)，每一次發(fā)聲，都是在推動制度的進步，都是在為自己、為鄰居、為后來人，推開一道公平的門。

但愿今后，
業(yè)主回家，不必看誰臉色；
出門，不必求誰放行；
買房，不是為了被困；
守法，不必再受委屈。

但愿這一道荒唐的道閘，
鎖住的只是鬧劇，
鎖不住陽光，
鎖不住正義，
更鎖不住每一個普通人對安居樂業(yè)的樸素向往。