廣州，亮起了新燈塔

文/十一弟

農歷春節剛過，越秀集團以236億的代價，拍下了位于珠江新城的馬場1期地塊。

在廣州土拍史上，這塊地的總價排名第二，分攤到住宅部分的平均樓面價，超過10萬/平米，是新晉的單價地王。

過去十年來，馬場1期地塊是珠江新城唯一新增的超級綜合體地塊，除了高端住宅，還規劃了商業、酒店、辦公及教育配套。

根據出讓要求，地塊內規劃的頂奢商業、五星級酒店和商務辦公，將近21萬平米商業部分，建成后需要全年限自持。

拿地后不久，馬場地塊已經迅速敲定了未來的商業業態——

它的頂奢商業將引入華聯SKP百貨，全球店王的華南首店，將落戶這里。

馬場1期地塊一掛牌，吸引了保利、華潤、招商、越秀等八家央國企報名爭奪。

最有實力的開發商都清楚——

馬場地塊并不是單一的地產項目，它承載著珠江新城，乃至廣州中心區的城市功能升級與商業躍升。

在廣州，幾大最繁華的商圈，天河路有太古匯，白鵝潭有萬象城。

而珠江新城，盡管高樓林立，總部聚集，商業氛圍濃厚，但重奢商場一直留白。

現在，馬場地塊引入了國內頂流的重奢商業——華聯SKP百貨，填補了頂奢商業的這塊拼圖。

作為珠江新城最后一塊寶地，馬場1期地塊是廣州壓箱底的好貨。

它的高價值預期與確定性，卻是地塊旁邊另一個頂級豪宅，在去年開盤時瞬間引爆的——

保利·玥璽灣。

馬場地塊與玥璽灣毗鄰，同樣位于珠江新城東區，是珠江新城、廣州金融城與琶洲三大CBD構成黃金三角的幾何中心。

2024年，保利跟對手廝殺了五個小時，輪番舉牌148輪，最終拍下南方面粉廠地塊。

總地價118億，是當時廣州土拍史上第二貴的住宅用地，平均樓面價6.7萬/平米，成為天河區的單價地王。

保利打磨了整整一年多時間，將其開發成了玥璽灣。

去年十一月，項目正式入市，開盤業績相當炸裂——

當天成交了236套，銷售額106億，創下了2025年全國樓市首開破百億的銷售紀錄。

開盤后十多天時間，玥璽灣便實現了超百億網簽，是去年網簽破百億速度最快的豪宅項目。

玥璽灣的銷售熱度，帶動了珠江新城豪宅市場回暖。

有人做了統計，今年一月份，珠江新城的二手房成交了83套，環比增長了26%，同比增長了90%。

香港李超人講過，“決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。”

在廣州，珠江新城占據著城市中心，是實至名歸的傳統豪宅區。

匯悅臺、凱旋新世界、尚東柏悅府、中海璟暉華庭、嘉裕公館，曾經是廣州最先富起來的那批人，最偏愛和中意的大戶型老錢風。

現在的珠江新城，好比一個復雜的多面體——

它是規劃上的里程碑，是經濟上的發動機，是美學上的城市名片，但也正經歷著城市變遷的陣痛和自身老化的考驗。

這種復雜性構成了一個真實的珠江新城——

它仍是廣州無法撼動的中心，但已不再是唯一的選擇。

玥璽灣的面市，是傳統豪宅區一次進化躍遷，重新錨定了珠江新城無可替代的價值——

除了是連接珠江新城、金融城和琶洲三大CBD的中心紐帶，坐擁一線江景，保利以極致的產品力，呈現出了下一代頂級豪宅的樣式。

去年火爆首開后，最近，玥璽灣正式推出最受關注的壹號樓——

只有30席約611平米的傳世大宅，一層一戶，點柱式無界設計，戶內享三面尺度的南向環幕江面，將封面高度推向了新巔峰。

去年首開時，玥璽灣的銷售均價17萬/平米，三四百平米的大戶型，套均總價4500萬。

目前，它的最高單價已經接近30萬/平米，成為廣州樓市的天花板。

這兩天，剛推出的壹號樓，成交了一套670平米的超級豪宅，單價高達28萬/平米，總價逼近兩個小目標。

在廣州這樣的一線城市，真正稀缺的豪宅，永遠不缺購買力。

聰明的消費者，沒有人只會因為價格高低而買單，產品具有無與倫比的價值，才是決定購買行為的關鍵。

基于這種稀缺、不可復制的確定性邏輯，在追漲殺跌的市場波動里，玥璽灣支撐起了比黃金還寶貴的信心。

保利的戰略遠見和極致產品力，高凈值人群對玥璽灣整齊劃一的認知選擇，標定了珠江新城資產價值的錨點。

如今，馬場1期地塊吸引了最有實力的八家央國企爭奪，凸顯了玥璽灣在操盤、銷售、盈利等各個維度的可見性。

這是保利和玥璽灣準業主們非凡眼光的一次價值驗證。

去年玥璽灣開盤時的高確定性，帶動了今年馬場地塊掛牌出讓的激烈爭搶、水漲船高。

作為未來引領珠江新城東區的標桿作品，玥璽灣的頂級豪宅屬性更加濃厚與純粹——

它在珠江新城、金融城和琶洲三大CBD的幾何中心，坐擁最稀缺的一線江景。

馬場地塊呈現出來的，是城市配套的互補性——

它是珠江新城東區最后一塊大規模未開發用地，容納了居住、商業、酒店、辦公、教育和公園等復合功能，自帶華聯SKP百貨等頂奢業態。

馬場1期地塊規劃計容面積57萬平米，其中可售的純住宅部分，只有22萬平米，占比不到四成。

地塊內要求全年限自持的商業面積，將近21萬平米，包含了規劃的頂奢商業、五星級酒店、商務辦公等業態。

對玥璽灣來說，剛剛出讓成交的馬場地塊，這個未來的城市超級綜合體，是頂級豪宅極致奢侈的價值配套。

它向人們攤開的，是在這座國際化大都市，珠江新城的下一個二十年，塔尖人群夢幻般的生活場景。

玥璽灣和馬場1期地塊，注定不會是爭鋒相對的競品廝殺，而是片區統一規劃下相輔相成，城市空間與功能的彌合互補。

提前上車玥璽灣的準業主，他們的價值判斷與超前眼光，正在不斷得到驗證。

兩年前，保利以非凡的戰略遠見，豪擲118億，拍下南方面粉廠地塊，在珠江新城東區飲下頭啖湯。

在那時，玥璽灣亮起了一座燈塔——

它帶來的確定性與價值指引，照亮了今年的馬場地塊，引領珠江新城東區的啟航。