案情回顧

張三與李四于 2010年登記結(jié)婚，婚姻關(guān)系存續(xù)期間的 2018 年，李四以個(gè)人名義與案外人簽訂《房屋買賣協(xié)議》，購置案涉房屋一套，房屋所有權(quán)登記在李四個(gè)人名下，未記載共有人信息。

2020年 3月 15 日，李四以個(gè)人名義向甲銀行申請(qǐng)小額貸款，雙方簽訂《小額貸款額度借款合同》，約定甲銀行向李四提供最高100萬元的授信額度，額度存續(xù)期最長 120 個(gè)月。為擔(dān)保該筆借款的履行，同日雙方簽訂《小額貸款最高額抵押合同》，約定以李四名下的案涉房屋作為抵押財(cái)產(chǎn)，擔(dān)保債權(quán)最高額為 150萬元，抵押財(cái)產(chǎn)清單明確載明權(quán)利人僅為李四。

在貸款及抵押辦理過程中，李四向甲銀行提交了離婚證、離婚協(xié)議、房屋所有權(quán)證、個(gè)人征信報(bào)告等材料。甲銀行審查時(shí)發(fā)現(xiàn)，李四的個(gè)人征信報(bào)告顯示婚姻狀況為 “未婚”，與其提交的 “離異” 相關(guān)材料存在矛盾，遂要求李四補(bǔ)充說明。李四辯稱戶口本信息未及時(shí)更新，離婚證及離婚協(xié)議均為真實(shí)有效，甲銀行核對(duì)材料形式完備且能相互印證后，予以采信。隨后甲銀行依約向李四發(fā)放貸款，雙方就案涉房屋辦理了抵押權(quán)登記。

張三得知上述情況后，認(rèn)為案涉房屋系其與李四的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，李四未經(jīng)其同意擅自設(shè)定抵押屬于無權(quán)處分，且甲銀行未審慎審查婚姻狀況及房屋權(quán)屬，存在重大過失，不構(gòu)成善意取得，故將甲銀行、李四訴至濟(jì)南市槐蔭區(qū)人民法院，請(qǐng)求判決兩被告簽訂的《小額貸款最高額抵押合同》無效，并撤銷抵押登記。

案件結(jié)果

法院經(jīng)審理后認(rèn)定：其一，李四與甲銀行簽訂的《小額貸款最高額抵押合同》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，雖然李四對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)的處分存在無權(quán)處分情形，但無權(quán)處分并不必然導(dǎo)致合同無效，且張三未提交證據(jù)證明雙方存在惡意串通等合同無效的法定情形，故案涉抵押合同合法有效；其二，甲銀行在辦理抵押過程中，已針對(duì)征信報(bào)告與婚姻狀況不符的疑點(diǎn)進(jìn)行核查，結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)登記的公示公信力，案涉房屋登記在李四個(gè)人名下，甲銀行有理由相信李四系房屋唯一權(quán)利人，其對(duì)李四提交的材料產(chǎn)生合理信賴，無重大過失，且已依約放款并完成抵押權(quán)登記，符合善意取得的構(gòu)成要件，依法取得案涉房屋的抵押權(quán)。

最終，法院判決駁回原告張三的全部訴訟請(qǐng)求。張三若認(rèn)為李四的無權(quán)處分行為損害其合法權(quán)益，可另行向李四主張侵權(quán)損害賠償。

法律分析

北京澤達(dá)律師事務(wù)所基于本案為您做以下法律分析：

（一）無權(quán)處分與抵押合同效力的認(rèn)定

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉合同編通則若干問題的解釋》第十九條第一款規(guī)定，無權(quán)處分并不必然導(dǎo)致合同無效。合同效力的認(rèn)定應(yīng)獨(dú)立于處分權(quán)是否存在，核心在于合同是否系雙方真實(shí)意思表示、是否違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。

本案中，李四與甲銀行簽訂抵押合同時(shí)，意思表示真實(shí)，合同內(nèi)容未觸碰法律紅線，且無證據(jù)證明存在惡意串通、虛假意思表示等法定無效情形，故法院認(rèn)定抵押合同合法有效。

（二）不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的構(gòu)成要件

《中華人民共和國民法典》第三百一十一條規(guī)定了善意取得制度，當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照適用所有權(quán)善意取得的規(guī)定。結(jié)合本案，甲銀行取得案涉房屋抵押權(quán)需滿足以下三個(gè)核心要件：

1.受讓時(shí)為善意：善意的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為 “不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失”。甲銀行在發(fā)現(xiàn)李四征信報(bào)告與婚姻狀況材料矛盾后，已履行進(jìn)一步核查義務(wù)，在材料形式完備、相互印證的情況下，基于不動(dòng)產(chǎn)登記的公示效力，有合理理由相信李四系房屋唯一權(quán)利人，難以知曉張三的共有份額，應(yīng)認(rèn)定為善意。

2.支付合理對(duì)價(jià)：甲銀行已依約向李四發(fā)放全額貸款，該貸款金額與抵押擔(dān)保的債權(quán)金額相匹配，屬于支付合理對(duì)價(jià)的情形。

3.已依法登記：案涉抵押權(quán)已通過法定登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)，物權(quán)公示要件已滿足。

綜上，甲銀行的行為完全符合善意取得的構(gòu)成要件，依法取得案涉房屋的抵押權(quán)。

（三）真實(shí)權(quán)利人的權(quán)利救濟(jì)路徑

夫妻一方擅自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)，損害另一方權(quán)益的，真實(shí)權(quán)利人（本案中張三）不能以否定抵押合同效力、撤銷抵押登記的方式對(duì)抗善意第三人。這是為了平衡“權(quán)利救濟(jì)” 與“交易安全”，避免因真實(shí)權(quán)利人的內(nèi)部權(quán)利瑕疵影響外部交易的穩(wěn)定性。

但張三的合法權(quán)益并非無法救濟(jì)，其可依據(jù)《中華人民共和國民法典》關(guān)于侵權(quán)責(zé)任的相關(guān)規(guī)定，要求無權(quán)處分的配偶（李四）承擔(dān)損害賠償責(zé)任，彌補(bǔ)自身財(cái)產(chǎn)損失。

筆者寄語

不動(dòng)產(chǎn)登記具有公示公信力，交易時(shí)應(yīng)關(guān)注登記信息，但同時(shí)也要警惕登記與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不一致的情形。在涉及重大財(cái)產(chǎn)交易時(shí)，盡量完善相關(guān)核查流程，降低交易風(fēng)險(xiǎn)，共同營造安全、有序的市場交易環(huán)境。

北京澤達(dá)律師事務(wù)所律師對(duì)不同法律規(guī)定、熱點(diǎn)、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實(shí)踐中不同案例的細(xì)節(jié)千差萬別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時(shí)咨詢北京澤達(dá)律師事務(wù)所的專業(yè)律師，以便更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。

本文作者：北京澤達(dá)律師事務(wù)所 彭學(xué)軍