案情回顧

張三與李四于 2010年登記結婚，婚姻關系存續期間的 2018 年，李四以個人名義與案外人簽訂《房屋買賣協議》，購置案涉房屋一套，房屋所有權登記在李四個人名下，未記載共有人信息。

2020年 3月 15 日，李四以個人名義向甲銀行申請小額貸款，雙方簽訂《小額貸款額度借款合同》，約定甲銀行向李四提供最高100萬元的授信額度，額度存續期最長 120 個月。為擔保該筆借款的履行，同日雙方簽訂《小額貸款最高額抵押合同》，約定以李四名下的案涉房屋作為抵押財產，擔保債權最高額為 150萬元，抵押財產清單明確載明權利人僅為李四。

在貸款及抵押辦理過程中，李四向甲銀行提交了離婚證、離婚協議、房屋所有權證、個人征信報告等材料。甲銀行審查時發現，李四的個人征信報告顯示婚姻狀況為 “未婚”，與其提交的 “離異” 相關材料存在矛盾，遂要求李四補充說明。李四辯稱戶口本信息未及時更新，離婚證及離婚協議均為真實有效，甲銀行核對材料形式完備且能相互印證后，予以采信。隨后甲銀行依約向李四發放貸款，雙方就案涉房屋辦理了抵押權登記。

張三得知上述情況后，認為案涉房屋系其與李四的夫妻共同財產，李四未經其同意擅自設定抵押屬于無權處分，且甲銀行未審慎審查婚姻狀況及房屋權屬，存在重大過失，不構成善意取得，故將甲銀行、李四訴至濟南市槐蔭區人民法院，請求判決兩被告簽訂的《小額貸款最高額抵押合同》無效，并撤銷抵押登記。

案件結果

法院經審理后認定：其一，李四與甲銀行簽訂的《小額貸款最高額抵押合同》系雙方真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，雖然李四對夫妻共同財產的處分存在無權處分情形，但無權處分并不必然導致合同無效，且張三未提交證據證明雙方存在惡意串通等合同無效的法定情形，故案涉抵押合同合法有效；其二，甲銀行在辦理抵押過程中，已針對征信報告與婚姻狀況不符的疑點進行核查，結合不動產登記的公示公信力，案涉房屋登記在李四個人名下，甲銀行有理由相信李四系房屋唯一權利人，其對李四提交的材料產生合理信賴，無重大過失，且已依約放款并完成抵押權登記，符合善意取得的構成要件，依法取得案涉房屋的抵押權。

最終，法院判決駁回原告張三的全部訴訟請求。張三若認為李四的無權處分行為損害其合法權益，可另行向李四主張侵權損害賠償。

法律分析

北京澤達律師事務所基于本案為您做以下法律分析：

（一）無權處分與抵押合同效力的認定

根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉合同編通則若干問題的解釋》第十九條第一款規定，無權處分并不必然導致合同無效。合同效力的認定應獨立于處分權是否存在，核心在于合同是否系雙方真實意思表示、是否違反法律強制性規定。

本案中，李四與甲銀行簽訂抵押合同時，意思表示真實，合同內容未觸碰法律紅線，且無證據證明存在惡意串通、虛假意思表示等法定無效情形，故法院認定抵押合同合法有效。

（二）不動產抵押權善意取得的構成要件

《中華人民共和國民法典》第三百一十一條規定了善意取得制度，當事人善意取得其他物權的，參照適用所有權善意取得的規定。結合本案，甲銀行取得案涉房屋抵押權需滿足以下三個核心要件：

1.受讓時為善意：善意的認定標準為 “不知道轉讓人無處分權，且無重大過失”。甲銀行在發現李四征信報告與婚姻狀況材料矛盾后，已履行進一步核查義務，在材料形式完備、相互印證的情況下，基于不動產登記的公示效力，有合理理由相信李四系房屋唯一權利人，難以知曉張三的共有份額，應認定為善意。

2.支付合理對價：甲銀行已依約向李四發放全額貸款，該貸款金額與抵押擔保的債權金額相匹配，屬于支付合理對價的情形。

3.已依法登記：案涉抵押權已通過法定登記機關辦理登記手續，物權公示要件已滿足。

綜上，甲銀行的行為完全符合善意取得的構成要件，依法取得案涉房屋的抵押權。

（三）真實權利人的權利救濟路徑

夫妻一方擅自處分夫妻共同財產，損害另一方權益的，真實權利人（本案中張三）不能以否定抵押合同效力、撤銷抵押登記的方式對抗善意第三人。這是為了平衡“權利救濟” 與“交易安全”，避免因真實權利人的內部權利瑕疵影響外部交易的穩定性。

但張三的合法權益并非無法救濟，其可依據《中華人民共和國民法典》關于侵權責任的相關規定，要求無權處分的配偶（李四）承擔損害賠償責任，彌補自身財產損失。

筆者寄語

不動產登記具有公示公信力，交易時應關注登記信息，但同時也要警惕登記與真實權利狀態不一致的情形。在涉及重大財產交易時，盡量完善相關核查流程，降低交易風險，共同營造安全、有序的市場交易環境。

北京澤達律師事務所律師對不同法律規定、熱點、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實踐中不同案例的細節千差萬別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時咨詢北京澤達律師事務所的專業律師，以便更好地維護自己的合法權益。

本文作者：北京澤達律師事務所 彭學軍