引言

一向低調(diào)沉穩(wěn)的中海，最近鬧了個(gè)不大不小的笑話。因?yàn)橐伤瞥醋鳌皽刂莩捶繄F(tuán)重返上海”一事，霸榜上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)“吐槽榜”長(zhǎng)達(dá)1周，熱度到今天仍在上升。

圖源網(wǎng)絡(luò)

申度君今天和一個(gè)業(yè)內(nèi)人士聊天，他不認(rèn)識(shí)中海的操盤手，描摹得卻意外精準(zhǔn)：40-50歲、男性、從萬科或者龍湖出來的。他進(jìn)一步點(diǎn)評(píng)道：“操盤手段直接，卻有趕不上時(shí)代的嫌疑；炒作手法略失美感，一定不是女性。”

這位朋友的妙語，令申度君拍案叫絕。但是反過來想，為什么一向沉穩(wěn)的中海，此番卻有失常的操作？原因很明顯——安瀾上海的銷售接力棒交到了中海手上，壓力不小。

用一段不可證實(shí)真假的軼事，開啟今天這篇實(shí)際上十分嚴(yán)肅的文章。今天申度君要來說一說中海地產(chǎn)的2026年。

記得2024年申度君曾寫過一篇《最好的上海，有最好的中海》。那時(shí)候的中海確實(shí)是風(fēng)光無兩。但2025年，中海的日子不算太好過。而申度君大膽預(yù)測(cè)：2026年，將會(huì)是中海這幾年以來，最難的一年。

01

復(fù)盤 2025：銷售腰斬，拿地加倍

根據(jù)克而瑞、中指研究院 2025 年上海房企銷售榜單，中海地產(chǎn) 2025 年在上海的核心業(yè)績(jī)?nèi)缦拢?/p>

全口徑銷售額：280.46 億元，位列上海房企全口徑榜第 4 名，較 2024 年 702 億的峰值下滑 60.05%；

權(quán)益銷售額：252.3 億元，位列上海房企權(quán)益榜第 3 名，較 2024 年 485 億下滑 47.98%；

市場(chǎng)份額：3.2%，較 2024 年的7.8%大幅收縮，從絕對(duì)龍頭滑落至第一梯隊(duì)尾部。

業(yè)績(jī)下滑的核心原因是結(jié)構(gòu)性斷檔。2025 年的業(yè)績(jī)腰斬，并非中海產(chǎn)品力失效，而是 2024 年的業(yè)績(jī)神話本身具備極強(qiáng)的特殊性，2025 年進(jìn)入了天然的“空窗期”：

2024 年的 702 億，近80%以上來自三大一次性集中入市的大盤：新天地順昌玖里（單盤 196.5億）、恒昌玖里（單盤 158億）、徐匯濱江領(lǐng)邸玖序（單盤187 億），三大項(xiàng)目均為 2022-2023 年儲(chǔ)備的大盤，2024 年集中釋放業(yè)績(jī)；

2025 年，中海在上海主力銷售項(xiàng)目為楊浦濱江云邸玖章，剩余業(yè)績(jī)來自 2024 年三大紅盤的尾盤續(xù)銷；2025 年下半年入市的真如環(huán)宇玖章，首開 90 套房源的銷售額約 12.6 億，大部分網(wǎng)簽計(jì)入 2026 年，未能對(duì) 2025 年業(yè)績(jī)形成有效支撐；年底搶開的安瀾上海，第一批次由招商操盤，由4家企業(yè)聯(lián)合，銷售業(yè)績(jī)分配詳情未知，且去化情況一般，對(duì)業(yè)績(jī)無法形成有力補(bǔ)充。

簡(jiǎn)言之，2024 年的702 億是“多年儲(chǔ)備一次性爆發(fā)”，2025 年的280 億是“青黃不接的正常回落”，但真正的問題在于：中海在 2025 年的激進(jìn)拿地，把所有的業(yè)績(jī)希望，都押在了 2026 年的上海高端市場(chǎng)。

再復(fù)盤一下中海去年的拿地節(jié)奏。可以說是讓所有企業(yè)都艷羨的節(jié)奏。

2025 年，中海在上海土地市場(chǎng)徹底反轉(zhuǎn)了 2023-2024 年的謹(jǐn)慎風(fēng)格，全年拿下 5 宗核心地塊，總拿地金額約300 億（不精準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)，涉及到聯(lián)合拿地權(quán)益金額，僅供參考），占中海 2025 年全國拿地總額的約4成，是上海市場(chǎng)拿地金額最高的房企。

從拿地邏輯來看，中海的布局非常清晰：100% 聚焦上海內(nèi)中環(huán)核心地段，100% 瞄準(zhǔn)高端改善與頂豪市場(chǎng)，徹底放棄剛需與遠(yuǎn)郊市場(chǎng)。這個(gè)布局思路，在當(dāng)前的市場(chǎng)情況下，可謂非常高明和準(zhǔn)確。但急轉(zhuǎn)直下的市場(chǎng)，也給到了中海很大的挑戰(zhàn)，導(dǎo)致中海不得不迎來艱難的2026。

1、成本全線高企：5宗地塊中，3 宗地塊樓面價(jià)超 9 萬 /㎡，徐匯云錦路地塊 14.85 萬 /㎡的樓面價(jià)，創(chuàng)下上海非風(fēng)貌住宅用地單價(jià)紀(jì)錄，保本售價(jià)需達(dá) 18 萬 /㎡以上；

2、業(yè)態(tài)高度集中：所有項(xiàng)目均為 10 萬 + 高端產(chǎn)品，其中 3 宗為總價(jià) 3000 萬以上的頂豪項(xiàng)目，完全綁定上海高端市場(chǎng)走勢(shì)；

3、開發(fā)難度極大：東安新村超級(jí)大盤、東斯文里風(fēng)貌項(xiàng)目，涉及歷史保護(hù)、舊改協(xié)調(diào)、審批流程復(fù)雜等問題。

02

2026年：6大項(xiàng)目，一半 “硬骨頭”

2026 年，中海在上海的貨盤分為三大類：在售續(xù)銷項(xiàng)目、待入市全新項(xiàng)目、潛在儲(chǔ)備項(xiàng)目，合計(jì) 6 個(gè)主力項(xiàng)目，總可售貨值約近700億元（非準(zhǔn)確數(shù)字，包含權(quán)益金額，占比不詳，僅供參考），是上海市場(chǎng)可售貨值最高的房企之一。這些項(xiàng)目中，約60% 的貨值面臨著極大的開發(fā)與去化阻力。

（一）在售續(xù)銷項(xiàng)目：熱度分化，尾盤去化承壓

1. 楊浦?云邸玖章

基礎(chǔ)信息：總建面 23.8 萬㎡，總戶數(shù) 780 套，均價(jià) 10.5 萬 /㎡，2025 年 4 月首開，是 2025 年中海上海的主力業(yè)績(jī)盤；

2026 年現(xiàn)狀：已售約 650 套，剩余約 130 套房源，主力為 104㎡三房、144㎡四房，待售貨值約 15 億元；

核心阻力：項(xiàng)目熱度呈現(xiàn) “斷崖式下滑”，首開認(rèn)購率 246%，二批次 210%，到 2025 年 12 月六批次加推時(shí)，86 套房源開盤 2 個(gè)月僅網(wǎng)簽 5 套，認(rèn)購率不足 60%。核心原因是楊浦濱江 10 萬 + 新房供應(yīng)扎堆，2026 年板塊內(nèi)有超 12 個(gè)同價(jià)位項(xiàng)目在售，客戶被嚴(yán)重分流，項(xiàng)目無絕對(duì)產(chǎn)品溢價(jià)。

2. 普陀?環(huán)宇玖章

基礎(chǔ)信息：住宅總建面 8.585萬㎡，總戶數(shù)約630 套，均價(jià) 11.8 萬 /㎡，2025 年 12 月首開，首開 90 套房源認(rèn)購率 155%，觸發(fā)積分限售；

2026 年現(xiàn)狀：剩余約 540 套房源，待售貨值預(yù)估約 85 億元（非準(zhǔn)確數(shù)字，僅供參考）；

核心變量：首開數(shù)據(jù)遭遇行業(yè)質(zhì)疑，去化依賴真如板塊稀缺性與低總價(jià)優(yōu)勢(shì)（123㎡三房總價(jià)約 1450 萬），但真如板塊的高端市場(chǎng)認(rèn)知仍需培育，同板塊內(nèi) 2026 年有 3 個(gè)全新項(xiàng)目入市，后續(xù)去化如何存在不確定因素。

3. 安瀾上海

基礎(chǔ)信息：全國總價(jià)地王，總建面 53.4 萬㎡，住宅約40 萬㎡，總貨量 1000 + 套，主力戶型 170-400㎡，總貨值約 400 億元，其中中海應(yīng)該占據(jù)業(yè)績(jī)大頭；

核心優(yōu)勢(shì)：徐匯濱江超級(jí)大盤，是中海上海未來 3 年的主力糧倉；

核心阻力：中海 2026 年最大的不確定性來源。其一，首開不理想，目前市場(chǎng)對(duì)安瀾上海乃至于東安板塊前景存疑；其二，1000 + 套千萬級(jí)房源集中入市，將直面徐匯濱江的供應(yīng)內(nèi)卷，后續(xù)去化壓力極大。

（二）待入市全新項(xiàng)目

1.徐匯濱江云錦項(xiàng)目

基礎(chǔ)信息：徐匯濱江核心區(qū)，緊鄰云錦東方，容積率 1.5，僅 88 套房源，60 套 300㎡起洋房 + 28 套聯(lián)排別墅，預(yù)計(jì)均價(jià) 22 萬 /㎡，總價(jià) 6500 萬起，總貨值約 60 億元，預(yù)計(jì) 2026 年二季度入市；

核心優(yōu)勢(shì)：徐匯濱江近 5 年唯一的純低密宅地，別墅產(chǎn)品稀缺性極強(qiáng)，緊鄰上海頂豪標(biāo)桿云錦東方，天然承接高凈值客群；

致命阻力：14.85 萬 /㎡的樓面價(jià)，決定了項(xiàng)目無任何降價(jià)空間，而 2026 年上海 6000 萬 + 頂豪市場(chǎng)供應(yīng)井噴，爭(zhēng)奪極其激烈。項(xiàng)目走量周期預(yù)計(jì)較長(zhǎng)，無法對(duì) 2026 年業(yè)績(jī)形成大規(guī)模支撐，反而可能成為“站崗”的地王項(xiàng)目。

2. 靜安?東斯文里項(xiàng)目

基礎(chǔ)信息：蘇州河核心區(qū)，上海現(xiàn)存規(guī)模最完整的廣式石庫門建筑群，風(fēng)貌保護(hù)住宅，總戶數(shù)約 120 套，主力戶型 200-400㎡，預(yù)計(jì)均價(jià) 18 萬 /㎡，總貨值約 80 億元，預(yù)計(jì) 2026 年三季度入市；

核心優(yōu)勢(shì)：上海內(nèi)環(huán)內(nèi)稀缺的石庫門風(fēng)貌住宅，地段與產(chǎn)品雙重稀缺；

核心阻力：風(fēng)貌項(xiàng)目審批流程復(fù)雜，入市時(shí)間存在不確定性；且 2026 年上海風(fēng)貌別墅供應(yīng)超 200 套，客戶圈層極窄，去化周期長(zhǎng)，難以快速回款。

（三）潛在儲(chǔ)備項(xiàng)目：黃浦建國東路舊改

中海 2020 年與黃浦區(qū)簽約開發(fā)建國東路 67、68、69、70、71 街坊，其中 69、70 街坊已開發(fā)為順昌玖里、恒昌玖里，2024 年售罄；剩余 67、68 街坊，中海持股 2%，由永業(yè)集團(tuán)操盤，總建面約 35 萬㎡，總貨值約 300 億元，預(yù)計(jì) 2026 年年底入市，中海可分得權(quán)益業(yè)績(jī)約 6 億元，對(duì)整體業(yè)績(jī)影響有限。

03

結(jié)語：2026，“最難的一年”

2026 年，中海上海的核心目標(biāo)，不再是沖規(guī)模、保利潤(rùn)，而是保現(xiàn)金流、保項(xiàng)目落地、保市場(chǎng)份額。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，中海大概率會(huì)降低利潤(rùn)預(yù)期，針對(duì)安瀾上海、云邸玖章、環(huán)宇玖章等續(xù)銷項(xiàng)目，啟用中介，快速回款；針對(duì)待入市項(xiàng)目，降低預(yù)期，以貼近限價(jià)的價(jià)格入市，確保首開去化。

2026 年是分水嶺，決定未來 5 年站位。2026 年，對(duì)中海上海而言，是真正的 “生死年”。如果安瀾上海力挽狂瀾、云錦路頂豪項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)溢價(jià)、真如項(xiàng)目完成去化，那么中海將有機(jī)會(huì)重執(zhí)“權(quán)杖”；如果項(xiàng)目入市延后、去化失利，那么中海將深陷泥潭、失去行業(yè)頭部位置。

從 702 億的銷冠神話，到 280 億的業(yè)績(jī)腰斬，再到 2026 年的高地壓城，中海上海的起落，本質(zhì)上是央企重倉一線戰(zhàn)略的縮影。2024 年，中海靠上海豪宅市場(chǎng)的紅利，站上了行業(yè)之巔；2026 年，中海也將扛起更大的壓力，去面對(duì)一場(chǎng)許久未曾經(jīng)歷的“逆風(fēng)戰(zhàn)局”。

“2026 年是中海上海最困難的一年”，沒有奇跡，只有苦戰(zhàn)；沒有規(guī)模狂歡，只有極限兌現(xiàn)。而這場(chǎng)戰(zhàn)役的結(jié)果，不僅決定了中海在上海的未來，也將為整個(gè)行業(yè)，寫下一份央企在一線高端市場(chǎng)的生存樣本。