南崗村，又一個歷史性時刻。

據(jù)南崗村公告，今年3月30日前，復建地塊須完成租戶清零工作。

雖然不是全部地塊清零，但對南崗村來說，依然是一個重大節(jié)點。

南崗村復建地塊占比挺大的，以南崗南來看，復建地塊用地占比超2/3。

這更標志著這個“黃埔最慘舊改”，回遷區(qū)建設將會全面提速，保回遷，保民生，重建信心。

我們到村里轉(zhuǎn)了一圈，感受挺強烈，下邊展開聊聊。

現(xiàn)在的南崗村牌坊，最吸引人眼球的就是各種鮮紅的拆遷標語。

包括進村主干道，也被各種紅色標語“霸屏”：

其次，各種房票的小廣告、中介門店刷屏率也很高。

我記得，去年年底來南崗的時候，還沒有這么多“拆”字。

還有一個觀察，和去年年底相比，現(xiàn)在在村里生活的人、包括沿路商鋪，都要更少了。

反而是在拆的地塊變多了，各種挖掘機就停在村子里。

給人的總體感覺就是——南崗村，真的要拆了。

而另一邊，復建區(qū)建設，猛猛干起來。

南崗西路片區(qū)復建9號地塊、10號地塊，15號地塊的施工圖都已經(jīng)在村里貼出了公示。

而另一邊，去年已經(jīng)動工的南崗西路片區(qū)復建35地塊，都到晚上了還在加班干活。

旁邊的，還有復建34號地塊，也在施工中。

復建34和35號地塊，屬于南崗南首開區(qū)地塊，就在南崗萬達旁邊，甚至比南崗南融資地塊位置還要好。

配合前段時間獲批的控規(guī)方案，這兩塊地復建地塊，不止有回遷住宅，還有商業(yè)、公園等。

未來，舊樓換新樓，再搭著萬達，村民的居住品質(zhì)、生活便利度，以及租金水平都會往上走。

至于南崗北片區(qū)，復建12、13號地塊也發(fā)布了招標公高，兩大片區(qū)是同時推進的。

而以上說的首批復建地塊，預計都在2028年完工，也就是說，大約兩年時間，村民將住進新家。

對于南崗來說，保回遷、保民生應該是現(xiàn)階段最重要的任務。

2022年，南崗的新聞鬧得很大，拆遷停工、臨遷費拖欠、敘利亞風原址回遷等，讓這個“黃埔最快舊改”，變成了“黃埔最慘舊改”。

南崗，也變成了當年黃埔舊改一地雞毛的縮影。

市場和政策的轉(zhuǎn)向，也讓南崗長期陷入死局，畢竟原來的操盤手合景泰富肯定是無力承擔了，牛市不再，舊改的賬也很難算得過來。

一直到去年，南崗整體轉(zhuǎn)換為新模式，由黃埔區(qū)屬國企接手，南崗才開始真正盤活。

并且改造進度條，變成了月更帖，這個速度在全市來說都算快的：

去年11月，南崗南和南崗北都發(fā)布了征地公告，基本上囊括了南崗舊改絕大部分區(qū)域。

今年2月，南崗北首期和南崗南首期的規(guī)劃方案過批，規(guī)劃穩(wěn)定。

再到3月，要求復建地塊徹底清零。

南崗能盤活，有兩點挺關鍵：

一個“原址回遷+房票安置”雙軌并行

另一個是引入專項債借款，資金支持力度大

黃埔，相當于全市的房票改革試點先行區(qū)，去年年末的房票2.0出來時，南崗村的動作也變成熱點新聞。

去年11月，南崗西路片區(qū)城中村改造項目啟動房票兌換工作，首批房票1300套，村民在短時間內(nèi)認購了340套房，接近1/4。

我們當時去過現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)很多村民的換房意愿非常強烈，會主動過來詢問銷售。

南崗村民更喜歡換到新塘，房票兌付價大概1.3萬/㎡，基本可以做到 1:1兌換。

很多人也更傾向于即兌即住，優(yōu)先選現(xiàn)樓，早點下手，選擇好樓層。

也就是說，其實村民也想要確定性，不想再耗下去。

而另一條線，復建先行，我們上邊說的幾塊復建地塊，幾乎是多管齊下。

據(jù)廣州市黃埔發(fā)布信息，截至今年2月，南崗南項目安置區(qū)已開工計容面積約16.7萬平方米，開工率達到31.4%。

這樣龐大的建設量，背后少不了專項債支持。

比如去年，黃埔舊改獲批的717億專項債中，其中受益項目就有南崗。

還有一個問題，那就是南崗改造后的供應量問題。

南崗是超大型舊改，位于黃埔大道和13號線沿線，西邊是黃埔新城，東邊是新塘。

其中，南崗南片區(qū)，按片區(qū)策劃方案來看，改造后總建面大約是326萬平。

南崗北片區(qū)，規(guī)劃建筑面積180.67萬平方米，出讓住宅78.38萬平，商業(yè)24.3萬平。

這樣大體量的舊改，還在老黃埔板塊，天量供應的預期估計跳不掉。

不過，現(xiàn)在來看，黃埔已經(jīng)在想折中的方案了。

一是房票大法去庫存，改善樓市基本面。

村民用房票，基本就是就近安置心理，加上置換周期短，能量不小。

據(jù)廣州黃埔發(fā)布，黃埔區(qū)首批房票網(wǎng)簽落地后，可減少新建安置房108萬平方米，去化商品房51萬平方米，釋放約27公頃產(chǎn)業(yè)用地。

51萬平，比荔灣區(qū)去年全年的新房往網(wǎng)簽面積（49.79萬平）還要多。

另一個是拆一片，改一片，分期開發(fā)，分批入市，復建先行。

且看南崗村動作，近兩年的工程，都是以安置房為主，那么就給后期商品房供應制造時間差。

政府托底，復建先行，周邊城市界面、公共配套、商業(yè)發(fā)展、居住人氣也能有連片提升，城市基本面改善，至少先把一地雞毛的標簽甩掉。

預期一旦扭轉(zhuǎn)，信心就不一樣了，這個時代，信心比黃金還珍貴。

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